東京不動產投資

前幾天經由一位網友的邀請，東京子去參加了人生第一場我稱之為「在日台灣房東之友會」的聚會。(後來我才知道當天參加的還有一些是非常想在除了主業的收入外還可以有房租收入想當包租公包租婆的預備軍) 東京子的主業之一是日本不動產的買賣以及租賃的仲介，斜槓是物業管理  回到今天這篇文章的主題，「怎樣可以買到我的第一個不動產投資物件？」之「找物件篇」，以下純經驗分享。 【準備第一桶金】要買不動產，首先要有「第一桶金」。如果您的年收入高於1000萬日幣，又在大家都聽過的公司工作的話，那恭喜您，您在我們不動產業界的行話裡被歸類為「高屬性」者。高屬性者通常要貸款借錢比較容易。借力打力，是膨脹自己資產最快的方式。 一般人的印象提到「借金」就是「借錢」都有不好的印象，但「借金」有分「好的借金」跟「不好的借金」、我不是無條件的鼓勵去借錢，借錢來吃喝嫖賭做不正當的適用當然是不受鼓勵的行為。 放眼全世界的富豪，哪個富豪沒有跟銀行借錢？有能耐可以跟銀行借貸才是真本事。現今社會銀行願意借錢給你表示你這個人的社會信用度高。 有錢有資金的直接去買一整棟的不動產收租，用錢賺錢，躺平都可以賺錢。銀行還會上門來拜託：「拜託讓我們銀行借您錢」 有錢有有錢的作法， 一開始沒有背景沒有資歷沒有存款，年收入也不高，要貸到款真的很難。這時候如果有金主（富爸爸之類的）支持也可以，沒有金主就要自立自強想辦法省吃儉用利用聰明才智創造現金流。 例如做跟不動產有關的工作話，一開始沒辦法當正房東，二房東也可以呀。東京子身邊有很多人用租借的方式做ShareHouse、做月租、做Airbnb、利用零碎時間接清掃的part time零工、一面藉由實戰增加自己的經驗，一面賺取本業以外的副業收入。 有累積財富的目標，只要有心，透過正當的行為，愚公移山也好，有一天一定可以達到目標的。 總之，要先有一筆「自備款」，自備款等於是籌碼，有籌碼才可以進市場開始玩遊戲。 【要準備多少自備款比較好】那您問我這筆自備款要多少才夠？如果是想投資東京不動產，以目前的市場而言，至少要有個2000萬日幣會比較好。（本篇文章裡提到的金額全部都是日幣）這筆自備款可以做將之全部投入現金買一戶，或利用其做槓桿貸款（銀行願意借貸的話最好）買面積大一點的條件更好一點的房源。 很多人聽到金額已經開始覺得氣餒。什麼！？要2000萬！？當然1000萬到2000萬的物件不是沒有。就是屋齡稍微偏高，房間面積小點，稍微往外圍走一點。用白話說就是老齡有病痛。要撿到老雖然老但是還可以嚼得動花生的會抓老鼠的老貓就要看機率跟努力了。 假設只有1500萬日幣左右的錢，又非常想當包租公包租婆，那要怎麼開始找房源呢？ 東京子介紹通常日本人的投資家也一定會利用的找投資房的網站有：楽待 當然也還有其他網站，上述這幾個網站房源基本上就滿齊全的了。通常日本投資家都會在各式各樣的網站上設定找房條件，然後有符合條件的房源會email通知。基本上我們都說好物件是長翅膀的，加上現在是賣方市場，有時候上午看到了一個不錯的，馬上打電話去問，被回答說已經有人出價了，失之交臂槓龜的情況很多。不動產有錢還不一定真的買得到。 【搜尋物件時的條件設定】您可以輸入幾個條件設定。例如，東京新宿區2000萬以下20平米以上車站10分鐘之內投報率5%以上 馬上就會有一些符合條件的房源跑出來，設定的條件稍微改變，例如從東京五區（中央區、千代田區、港區、文京區、新宿區）抑或都心七區，或再繼續往外擴大，有時間的話東京23區都把它看過一輪當作學習也不錯。 一開始看的時候因為沒有地理觀念，所以一定會看到頭昏腦脹兩眼迷濛。 這時候其實還有一個非常重要的工具叫Google Map、一定要就地址去搜尋該物件的位置，然後跟著Google Street View走一遍。看一下那個站一天有多少乘降人口，那區有多少人口，附近有沒有醫院、公園、商場、名校、超市之類的。 基本上東京只要是離車站近（不要偏線）。銀行郵局站前應有盡有，生活機能都不會太差。 那您會說我哪知道哪條是主線哪條是偏線？主線就一定好，偏線就一定差嗎？ 其實也不一定，我自己在看的話，其實很重視一天的「乘降人口」，還有該站的未來發展性。因為我在做study時，一定會去看該站在未來幾年有沒有都市開發計畫在進行，或是否有新的車站即將開通之類的。 交通方便的好地點是不動產的王道。有錢難買好地點跟好View。 在挑選房源時，我還很重視建商跟大樓的管理公司，好建商就好像是名牌包。柏金包跟Uniqlo的包或菜市場的包，有一天要脫手時賣時的市場價值是不一樣的。這是恆久不變的定理。 房租設定方面，基本上我會希望每個月的房租能收到7萬日幣以上。7萬以下的房客替換率相對高，替換率高就會提高修繕成本，會吃掉現金流。 通常初學者比較看不到這些隱藏成本，只看到表面投報率，興高采烈買下的會是日後脫手不了的「負」動產。 【找房的態度】與會中第一個分享的大前輩的一句話讓我印象深刻。大前輩說：「有整整好幾年，我們只要是除了工作上班時間外都一直在看房」「每個週末或休假日，不是正在看房就是在往看房的路上」後來變成「不是在簽約就是在過戶」，本來就天生麗質了再加上後天的努力那叫做所向無敵。 大前輩都這麼努力了，我們做後輩的不付出努力怎麼可能買得到物件呢？ 我常常被問：「妳怎麼知道哪間房可以買？值得買？」 一件事做久就會熟能生巧是每個人都知道的道理。 每天看，實際看，不斷看，一直看，看久了，就會看出個心得出來的。 我認識的成功的投資家都是很勤奮的，興趣就是瀏覽網站看物件，即便不一定真的出手，定期檢查最近的新出物件，感受一下最近的市場行情，隨時update自己的不動產敏銳度。 一樣的想買不動產，一樣的想當包租公，積極的態度會幫助您更容易找到適合的房源。 什麼意思？ 例如這樣的客人：「我想投資，有沒有好的物件推薦？」 我：「請問您的預算多少？」 客人：「都可以，我想妳推薦」 我：「您想買哪裡呢？東京…還是？」 客人：「我都可以呀，妳手上有什麼好物件就推薦給我看看啊」 老實說，或說不得不說，這樣的客人要買到好物件比較難。 想法不具體，行為太被動。 如果說是已經合作過幾次的，我已經知道客人脾胃喜好也知道客人口袋深度的話，當然有符合客人喜歡條件的物件出來我會主動推薦。 但都還沒有真的交易過，也還沒真正認識到客人到底是什麼底細，只有「我想投資東京不動產」的一個模糊的想法，做為仲介方也有種使不上力的感覺。 我知道的買得到或一直買到好物件到客人通常都很積極，很會自己做功課，什麼楽待、健美家、Suumo幾個找房網站都看得比我還熟悉。 看到有興趣的房源就會主動貼url過來給我問我的意見跟我做確認。 我也會就客人丟過來的房源就其類似條件做延伸搜尋或附近study一下。 這樣來回丟個幾次球，我們叫catch ball後，找到心目中的房源的機率會相對提高很多。 所以回答先前的那個：「妳怎麼知道哪間房可以買？值得買？」的問題。 就像一個愛吃拉麵的人，每天吃拉麵吃久了會知道哪間好吃哪間不好吃。別人介紹怎麼好吃，不去親自吃看看永遠不會知道是真的好吃還是假的好吃。   我喜歡分享知識，是個比較希望跟客人一起成長的房仲。 因為自己也是房東&投資家，所以可以站在投資家的角度去評估一套房源。 想要在投資不動產路上成功，或說達到自己預設的目標，自己勤做功課，提升看不動產的眼力，不斷update不動產的知識，而不是只是單純的被動的等「妳手上有好物件嗎？」「我想妳拿物件來說服我買」。 勤做功課的方式，除了上網以外，多參加房東的聚會，多參加研討會，多買書，多看文章，勤跑現場，我們常說不動產是用腿跑出來的就是這個意思。 好啦，那我態度正確，也很勤奮，但是我還是缺一桶金，我想貸款怎麼辦？ 【日本國內的非居住者可以貸款嗎？】想跟在下篇文章跟大家分享。  預祝不動產投資路上順心，大家一起來當東京包租公包租婆。

太多人來問我這個問題了， 所以專文回答， 這篇文章裡會出現很多金融的專有名詞跟概念， 可能要仔細咀嚼慢慢品味其中奧妙（這篇可能也要至少讀三次^^;） 自從「南瓜馬車」（かぼちゃの馬車）事件後，日本銀行對「分譲マンション」（投資公寓）的貸款更加日漸消極，即便願意做，也要自備款3成以上年數25歲以下偏年輕的房源外國人身份門檻基本上都要具備有永住權再上門吧的可能性比較高。 結論：在日工作的外國人要向日本銀行貸款來投資不動產的門檻相對高。 聽到這裡大家一定很洩氣，那怎麼辦？ 其實不用洩氣，因為台灣國籍的話還可以利用在日本的「台系銀行」。所謂「台系銀行」就是台灣的銀行在日本有分行並且做融資貸款的銀行。 至於買房的目的是「投資」抑或「自住」，銀行不太過問，只要算盤彈一彈能夠每個月繳得起銀行貸款即可。 總之，本篇文章是以持有「台灣國籍」的人為對象的貸款文。 以下是更進一步說明。 根據東京子的理解，台系銀行的貸款方案有分兩種（1）只針對非居住者的（2）只要擁有台灣國籍，不分居住者或非居住者 （1）的「非居住者」的定義是「在日本沒有中長期居留權」的人。也就是說有留學簽、工作簽、家族簽 配偶簽、永住權的都屬於「居住者」，就不在這個 「非居住者」方案的對象範圍內。 這個「非居住者」方案是針對目前住在日本以外的台灣國籍（聽說最近放寬了，香港以及新加坡籍也可以適用）的同胞。個人只要符合以下條件：（1）年收入換算成日幣有1000萬以上（2）資產換算成日幣有3000萬以上（3）最低貸款成數是2000萬日幣（通常至少會有2500萬以上的門檻）恭喜您，您就符合過了這個最低門檻，接下來可以談更細的條件了。 物件則要符合以下條件：（1）屋齡最好在25歲左右（2）離東京主要車站不要太遠，目前基本上是東京23區、大阪、横濱都可以有機會。 因為其實這個貸款的門檻實在不高，加上最近日幣實在是貶到爆，匯差太划算，大量外資進到日本買東京的不動產，台灣同胞以及對岸朋友買東京不動產就好像在買白菜蘿蔔一樣，稍微好一點的房源早上一出來幾個小時後就被捧著現金的買走的比比皆是，可以貸款買（搶）到的大家都謝天謝地，搶到賺到的感覺。 這個針對非居住者的方案，只要年收入or金融資產達標很容易就可以跨入門檻。很多人趁著匯差，反正就先買起來，有房租收入更好，即便現在沒有收入也沒關係，到時日幣升值後5年後就算平價脫手匯差賺到的價差也很可口。而到一直脫手為止期間中的房租收入也是一筆收入的。 第一個只針對「非居住者」的方案，残念ながら、擁有日本的中長期簽證者無法適用。 這時只能找不限非居住者的台系銀行進行不動產貸款。 居住者也可以利用的台系銀行，遊戲規則很簡單。 台灣國籍自備款2～3成本國聯徵調查沒有不良金融紀錄 物件的條件：這個就有點限制，物件所在位置必須從台系銀行搭電車1個小時之內，不可以是零海拔地區（例如東京東邊的海埔新生地之類的），不可以是工業區原則是距離車站走路7分鐘之內（都心五區物件走路10分多也OK） 台系銀行也要拼業績，所以聽說對於物件的所在地限制條件最近有點放寬了。 今天文章的重點：對於一個新手而言，想投資「区分マンション」（公寓），基本上日系銀行要貸到款的可能性非常低。築古マンション（有點屋齡的公寓房）、舊耐震的基本上只能全部現金買。 日本的居住者想投資買区分マンション（公寓房），準備一筆自備款以後就可以去敲銀行的門。當然銀行也願意做1棟マンション、1棟ビル的貸款，一樣的至少需要自備款2～3成。 日本的非居住者也是的，不過走不同的台系銀行罷了。 不管是要貸款或不貸款，想投資不動產，其實最重要的是第一桶金。有了第一桶金後才能拿到入門票，才有接下來光明的發展。 以上是居住者以及非居住者想在東京利用投資用貸款的介紹。 可以跟之前的一篇文章（20240411）：沒有永住權的外國人也可以辦日系銀行「住宅貸款」嗎？ 一起看，比較一下內容。 最後大家最關心的就是貸款的利率跟年數。 根據東京子的經驗台系銀行的貸款利率是1.8～2.5%年數是15～20年上述的利率跟年數要看貸款人的資產以及跟該銀行的交往深度。比方說是該銀行系列的VIP，那麼就有很大的可能可以享受到1.8%利率的優惠，第一次打交道的人大約落在2.4～2.4%的機率比較高。 還有一個重點就是銀行貸款最好是靠介紹，才不會被「門前払い」（就是有被冷處理，或電話轉來轉去找不到對口）。 因為什麼樣的物件銀行會貸款，什麼樣的物件銀行不會貸款，有經驗的仲介都滿清楚的，透過仲介接頭一下子就可以無縫接軌。（附圖的房源都是符合可以貸款條件的，請參考） 日系銀行的住宅貸款，遊戲規則又不太一樣。主要是看申請者的年收入。年收入越高，可以貸到的金額就越高，利率也依個人的資歷，比方說在人盡皆知每個人都聽過的大公司就職的話，那麼利率可以得到優惠的可能性就很高。0.3～0.6%年數要看該申請者在「完済」（全部還完貸款）的年紀，必須是85歲。所以越年輕越有利，50歲之前可以貸到35年之類的（50+35=85）。 但是！！重點就是這個「但是」！即便一開始沒有得到很好的條件，日後會依個人資歷，社會的金融評價等（比方說跳槽到更好的大手公司，年收入增加之類）而做更好條件的轉貸。所以其實一開始沒法貸到飽貸到滿也不要太灰心，別人是0.33%，我竟然要0.6%（其實也很好了啦）！只要年收入持續增加都有機會的。 我常說的先把頭擠進去。 但一開始的設定還是要有些注意的地方，這時就需要一個對金融規劃比較有經驗的仲介或Advisor在旁給建言。一個對金融財務規劃有經驗的仲介的一句話的一個設定有時候就省下幾十萬的規費。當事人不知道就永遠不知道了（可是東京子知道^^） 提供一個在日本擁有中長期簽證，計畫近期內利用住宅貸款的人一個試算自己到底可以借到多少錢來買自住房的網站モゲチェック�寫上傳薪資馬上就見真章了。至於年收入有超過800萬日幣的還有一條特快車的路可以貸款。 住宅貸款的最厲害的地方，很多人以為只是節省房租。錯！住宅控除才是最厲害的地方，做了住宅控除後，高收入者可以降低所得稅稅率，所得稅稅率降低就等於住民稅稅率降低。 住宅控除才是節稅的隱藏版九陰神功好嗎！日本政府給的德政，千萬要把握機會善用啊～～ 祝大家快成為「有巢氏」以及投資的路上可順利滾雪球。

從我開始接觸日文以後，我的夢想就是當專業口譯還有用日文寫書出版。 當了多年演藝圈口譯，參與拍攝電視連續劇跟電影，主持廣播節目等，一直很喜歡口譯的工作。 我以為我會一直做到老（我也願意的）。 幾年前，因緣際會接觸到東京不動產， 從此，人生開始起了轉變。 一開始也是以口譯身份接觸的。 我只是一張嘴，將A說的話轉換成另一種言語給B，再將B說的話轉換成另一種話給A。 說起來很簡單，但要將話說的不肥不瘦剛剛好，其實除了要有專業技巧外還需要有專業知識撐腰才行。否則一開口馬上就會自曝其短，A跟B都是行家，只有中間那個我是沒有知識的白痴… 記得一開始接觸不動產，很簡單的一個物件說明，什麼建蔽率容積率天空率再建築不可等專有名詞每個漢字都懂但該名詞背後意義不懂，不到5秒我就開始流冷汗，嚐到如坐針氈想挖個洞鑽進去的痛苦滋味，感覺被左下鉤拳打中鼻樑，跌入挫折感深淵。 記得那次我只能積極幫忙倒茶跟做複印….兼花瓶口譯… 事後老闆要付我費用我手都伸不出去接^^； 在這行磨了幾年後我慢慢變得專業，翻譯時滔滔不絕左右逢源，幾年下來累積的客人滿足度很高（簡單說就是我的團隊有幫客人賺到錢的意思啦） 但是翻譯畢竟只是翻譯，工作就是傳達AB間的意見，而非獨當一面多加自己的淺見。 不動產投資，需要的是眼光還有膽識。 支持眼光跟膽識，經驗值情報網很重要，專業知識也很重要。 我有經驗值，有情報網，有專業團隊，我一直以為這樣就夠了。 但一直以來在第一手接觸到一個物件時，我常常感受到自己專業知識的不足（這塊地可以蓋幾層？之類的洞悉力不足） 我想變得更專業， 評估物件時想要有知識背景做憑據。 所以今年（2017年）年初決定去報考日本國家資格考。（不知死活的外國人） 實際上，我還連續報考好幾個…非常有自虐傾向。 昨天東京難得的秋晴。 一早就到考場準備參加今年報名的第二個資格考。 經過上次「宅建士」（不動產經紀人）的洗禮，相較之下，今天這個「賃貸不動産經營管理士」的合格率高很多。 考試科目很多重複，例如民法，借地借家法，區分所有法跟稅務etc，不過還是有很多第一次接觸到的科目跟法令， 夾在上次大考跟下個月要來的大考之間，準備起來還是有點吃力（也許跟年紀有了也有關係…(⌒-⌒; )。 滿分40分。 往年的平均合格率是22-28分。 合格發表是1月12號。 話說，我為什麼會接觸到東京不動產呢，有機會再來跟大家分享。 沒接觸前我跟大家一樣，覺得東京不動產，一定很貴，遠如天上的星星，跟自己是一輩子無緣的… 其實很多事，機緣很重要，心想事成也很重要。 只要立下目標，小資女也能達成成為「東京包租婆」的夢想。 借力打力，累積財富（=日幣房租）。一點都不誇張，一步一腳印，我就是那個背後幫手。 我臉書的朋友能在浩瀚房源裡找到「東京子」家，就是機緣， 看到我這篇文章也是機緣。 機緣就像蝴蝶效應，回頭看來時路充滿了不可思議的相遇。（哎唷，兩個資格都考過了才更不可思議啦^^） 所以這陣子比較沒時間跟大家閒話家常噓寒問暖，請見諒（拱手）^_−☆

對東京不動產有做過一點功課的人應該知道東京有23區。 松濤（しょうとう）憧れだけじゃない高級住宅地の素顔 港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區，號稱「都心五區」。用不動產的行話說就是所謂的「蛋黃區」。 加上豐島區跟文京區後俗稱「都心七區」。 根據2022年1月健美家（一個有名的不動產投資網站）所發表的統計，東京23區裡，城北城東投報率大於城南城西。平均投報率最低的是港區、澀谷區，大約是3%左右，投報率相對高的是足立區跟葛飾區，大約有5%左右。（請看色層分佈圖）（這裡所說的投報率都是指表面投報率）  越往蛋黃區走，不動產取得成本高，投報率也相對低，反之越高，這是不變的定律。 東京每個區都有其高級住宅區域。但凌駕所有高級住宅區的所謂高級住宅區中的高級住宅區，所有日本人聽到那個地名都會哦哦哦哦哦～～張大眼睛發出驚嘆聲的那種。 名字一亮出來，驚動武林轟動萬教。 今天的故事主人翁就是排名全東京就等於是全日本第一名日本人無人不知無人不曉的超級高級鍍金住宅區～澀谷區松濤。 松濤有東京的比佛利山莊之稱。東京十大高級住宅區排行第一名。  這區住的大多是有名的政治家以及大企業的社長抑或大明星，總之是年收入很高的人。地基沒有200平米以上蓋不了一戶建走在路上映入眼簾盡是大豪宅，一間比一間莊嚴氣派。區間內有美術館等文化設施、學區好當然也不言而喻，走路10分就可以到聞名世界的澀谷站，靜中有鬧，生活機能方便。 在日本亮出「松濤」住址就是種身份的表徵。  Mr.E在2024年2月下旬入手一戶松濤的公寓。入手的過程也有點曲折。 在實際去看房前，只是根據圖紙的判斷，我跟Mr.E都覺得本命應該是另一戶一樣也是位於松濤的房源A。 房源A的基本資料如下：55.45平米1LDK的格局2004年2月築4樓神泉車站走路3分，澀谷車站走路11分。開價是9480萬日幣。平均單價是565萬/坪。 隔壁就是鍋島美術館，Location OK ，View也OK。 就是它了嗎？ 總感覺好像還欠了點什麼… 因為還有點時間，我提議：附近還有一間，要不我們順便去看看吧。 這就是今天的主角松濤C君（擬人化一下）了。 松濤C君的基本資料如下：55.14平米（加分）2LDK格局（加分）1999年8月築總戶數41戶（加分）13樓中的10樓（加分）神泉車站走路6分、澀谷車站走路13分開價8480萬日幣平均單價508萬/坪（加分）（本篇所有幣值單位都是日幣） 基本資料加分的地方有50平米以上（符合住宅貸款面積，未來的出口戰略比較有利）2LDK（2房的物件稀少價值高）10樓（高樓層稀少價值高） 進到房間後才更是大加分。所謂的2LDK，雙房也有分的，有是兩間房間並列，去陽台或廚房必須要經過另外一個房間那種叫，跟「振り分け」、進了玄關門後房間分左右兩邊。 松濤C君就是「振り分け」，是房間分兩側比較有人氣那種。客廳廚房等活動空間跟休息就寢空間分開，兩個人即便都是在宅工作空間左右兩邊的話也不會干擾到彼此。 不過其最大的加分點在它的View！ 話說有錢難買好View。好View是可遇而不可求的。 C君因位於高樓層的邊間房，天晴時左邊房間可看到代代木公園跟Docomo Tower，新宿區景收眼簾。右邊房間可看到富士山。 富士山耶！打開窗子就可以看到富士山是一件多麼夢幻的事！  我們當天去看房時正好是晴空萬里大地含笑的好天氣，三面環窗、窗子看出去是藍天白雲跟遠遠的代代木公園綠蔭，空氣流通，暖暖的陽光斜斜照射進客廳，想像站在廚房邊切菜做飯還可以欣賞窗外的風景，偶爾富士山還探頭出來打招呼，實在是很愜意。 那個「啊，就是它了」的神奇瞬間降臨心頭。 我看得出來Mr. E也很喜歡松濤C君。 問題來了。我當場查了過去該棟樓的房租成交紀錄後發現同棟不同層面積相同的房間過去房租大約落在23～25萬日幣。 雖然如果一樣的面積在足立區葛飾區（沒有特別意思，單純比較對象）可以租到23～25萬的話，大家一定哇～～すごい！會覺得很厲害了。 但23～25萬的房租，以8480萬的成交價計算的話表面投報率是3.25～3.5%（正是我一開頭說的澀谷區的平均表面投報率）。 Mr. E頓時現出猶豫的神情。 在我們已經覺得松濤C君是心頭好依依不捨要離開時，正好別的房仲帶客人來看房，且還是我認識的同行房仲。 我跟他點了點頭，順便打量了一下他帶來的客人。  離開後顯然是經過一番天人交戰，Mr. E最終決定出價要我跟賣方交涉。  賣方擔當課長（以下簡稱「課長」）：抱歉，今天在妳們之後去看房的那組客人也已經開價出來了，妳們排第二。 我：不會吧，他們開價多少？ 課長：開滿額，1毛錢都沒殺。 我：對方是貸款還是現金？ 課長：C國的客人，說是現金 我：那買付書收到了嗎？ 課長：還沒，只是口頭，但對方是交易過很多次的公司，所以應該不是隨便來亂的。抱歉。 語氣已經有點愛理不理。 這間賣方公司好巧不巧我還認識他們上層部。 於是我馬上撥電話給課長的上司。 我：我今天帶了一位VIP客人想買你們公司的松濤C君。不過負責的課長跟我說一樣的價錢我們排第二，你可以幫我去疏通疏通一下嗎？ 上司：哦哦，妳說松濤那個房源嗎？稀有物件搶手地很，那妳客人願意多加個50萬日幣之類的嗎？ 我：當然不要。不過我保證我這位客人不會出爾反爾，一言既出駟馬難追，要買的意思堅定，你就去幫我整理一下交通吧。 上司：我知道了，我跟課長說一下。 大約30分鐘後課長打電話來，語氣已經多了份親切感：妳怎麼會跟我上司認識啊？真巧的緣份。 人生真的不知道人脈會在哪裡派上用場。 從來沒想過東京子會因為高爾夫認識該上司，然後因為這層關係，松濤C君我們就從原來的排名第二變成排名第一了。 「高爾夫」是什麼通關密碼嗎？請看這篇【學校畢業以後才開始學習的事】～活到老學到老說的真的一點也不錯！ 也就是說，原先排第一順位的那位客人就被我不知不覺擠走了…(ごめんなさい！？) 阿彌陀佛，我佛慈悲。 這些背後的拉扯只有我、上司、課長知道。我們約好某天再一起去打高爾夫球。 總之，故事接下來要跳到松濤C君租賃部份了。 前面曾經提過，根據過去交易履歷可以知道C君的房租應該就是落在23～25萬日幣��及理解。他知道我不用人家催自己就會把事情處理好，他也知道我比他更想趕快把C君租出去，從來不曾催我（沒有直接催，但我能感受到他也有些急了…） 我突發奇想也許該換個方向試試，除了之前的那些擅長外資系的公司外，直搗黃龍找澀谷區的高單位(High Class)的公司看看。 總算皇天不負苦心人。 上個禮拜有個業務來聯絡說：他手上有個客人，年收入1200萬在藝人經紀公司工作公司就在澀谷站想在澀谷站附近找房子  我一聽這不正是C君的意中人嗎？ 馬上拜託那個業務一定要把客人帶來看房媒合一下。因為我知道只要客人來看房，一定會愛上C君的姿色（=景色）的。 而且「澀谷區松濤」住址耶！ 說出去多麼有派頭多麼有面子啊！！不是正好符合需要光鮮亮麗行頭的經紀人嗎？ 快來快來，我願意給「擔當Bonus」(就是獎金啦)。 大家出來江湖混不就是為了混口飯吃嗎？ 我的原則是不僅不可以去殺人家的仲介費以外，還要多給。 這樣人家有好的客人才會優先帶來我家啊。 將心比心。 一個老是想殺我仲介費的客人A，跟不僅不殺還給獎金的客人B，當有好物件出來，大家會把好貨給A還是B呢？ 我自己雖然是房東但同時也是仲介，非常明白仲介的心理。 重賞之下有勇夫。 果然那位年收入1200萬的明星經紀人來看房後一眼就相中了C君的姿色（=景色）。 接下來就開始上演承租方跟租賃方的心理拉扯戰了。 簡單而言就是條件議價。 經紀人想要殺房租，因為他知道我們目前開出的房租高於行情。 30萬日幣，我說。不過我可以給Free rent。 什麼是Free rent，這是一個在租房時常常會用到的一張牌，用得好的話皆大歡喜。 我知道他接下來才要向目前住的房子提出解約申請，希望有一個月的時間來準備搬家。 我：可以的，那麼請4月底前先將契約金匯進來，我可以幫您保留房間。契約從5月1號開始，但是房租可以從6月1號開始收。 5月一個月的這段期間就叫Free rent。 給Free rent沒關係不過要有但書，要加一個叫做「短期違約金」的附帶條件。 也就是說我希望您（房客=經紀人）至少住滿兩年。 經紀人：我想一下，下個禮拜三前給正式回覆。 平常如果有房客申請，我一般會馬上報告並且請示房東：有這麼樣的一個客人申請入住，願意接受嗎？之類的。  這次因為C君的個案實在太特殊，第一，房租金額太大，初期費用算來算去至少要6個月起跳，也就是30萬乘以6個月是180萬，一般人是沒辦法一下子拿出來的。我擔心在我們交涉到一半時經紀人就反悔不租，跑去租更便宜的地方。 也怕說得太快破功。 那就會空歡喜一場。 我知道希望越大失望的反彈力也更大，心會受傷。 我想等到更有把握時再跟Mr.E報告。 於是我決定先等經紀人把契約金匯進來以後再向Mr. E報告這個好消息。 之後的一個禮拜，我每天心情七上八下，晚上睡不安寧。 夢魘是：萬一經紀人真的不租了怎麼辦？下步棋該怎麼走？我還有別的備案嗎？ 還要強制忍住打電話去給對方仲介的衝動：你叫經紀人快快把契約金匯進來啦，太難受了啦！吧啦吧啦的之類的。 忍一時報百年身。 就這樣，1個禮拜過去，忍到都快得內傷了。 今天下班後公司會計突然打電話來：剛剛確認經紀人的契約金了。（我們家會計知道我一直在等入金） 我接到通知馬上從椅子上跳起來，握拳大喊了一聲：YA！！！ C君找到意中人，比我自己的房子滿室還讓我開心興奮！ 馬上打電話給Mr.E報告這個好消息。 房租最終是以每個月30萬日幣成交。30萬乘以12個月除以8480萬=4.2%的投報率 以澀谷區，完全翻新的房源而言真的很厲害了！！ 而且是松濤耶！ 東京的比佛利山莊耶！ 周遭一堆投報率2%、３％的，還是Owner change,房間裡面沒有重新裝潢，房客也不知道是誰的那種「貨色」。 我們家C君達成不可能的任務30萬的房租，不僅破歷年紀錄不說，還抬高了附近的平均房租設定。 可能松濤附近的房東都要因為我們家C君製造了一個拉高房租的前例，而要頒「感謝狀」給我了。 不好意思各位房客的讀者們，今天這篇文章東京子是站在物業管理以及房東的立場，所以思思念念想方設法提高房租。 如果東京子今天相反的是經紀人的房仲的話，立場反轉，我也許會對條件做出更多的議價，才不只1個月的Free rent呢。  在這個充滿魑魅魍魎的不動產業界，同伴跟同理心很重要，廣結善緣更重要，感謝那位把經紀人帶來的澀谷區房仲，將我從松濤C君焦慮中解放。  Mr.E,我們心有靈犀一點通，不需要去房間點燈就找到一盞明燈=澀谷區房仲。 也恭喜Mr.E感謝您當初的慧眼，看到了C君的潛力，這次的案例簡直是盜壘成功加上全壘打，比大谷翔平的紀錄還厲害。 看來我得快點去關公廟、各個神社還願了。 祝所有東京的包租公包租婆永遠滿租，投資路上一帆風順。