東京物業管理

對東京不動產有做過一點功課的人應該知道東京有23區。 松濤（しょうとう）憧れだけじゃない高級住宅地の素顔 港區、千代田區、中央區、澀谷區、新宿區，號稱「都心五區」。用不動產的行話說就是所謂的「蛋黃區」。 加上豐島區跟文京區後俗稱「都心七區」。 根據2022年1月健美家（一個有名的不動產投資網站）所發表的統計，東京23區裡，城北城東投報率大於城南城西。平均投報率最低的是港區、澀谷區，大約是3%左右，投報率相對高的是足立區跟葛飾區，大約有5%左右。（請看色層分佈圖）（這裡所說的投報率都是指表面投報率）  越往蛋黃區走，不動產取得成本高，投報率也相對低，反之越高，這是不變的定律。 東京每個區都有其高級住宅區域。但凌駕所有高級住宅區的所謂高級住宅區中的高級住宅區，所有日本人聽到那個地名都會哦哦哦哦哦～～張大眼睛發出驚嘆聲的那種。 名字一亮出來，驚動武林轟動萬教。 今天的故事主人翁就是排名全東京就等於是全日本第一名日本人無人不知無人不曉的超級高級鍍金住宅區～澀谷區松濤。 松濤有東京的比佛利山莊之稱。東京十大高級住宅區排行第一名。  這區住的大多是有名的政治家以及大企業的社長抑或大明星，總之是年收入很高的人。地基沒有200平米以上蓋不了一戶建走在路上映入眼簾盡是大豪宅，一間比一間莊嚴氣派。區間內有美術館等文化設施、學區好當然也不言而喻，走路10分就可以到聞名世界的澀谷站，靜中有鬧，生活機能方便。 在日本亮出「松濤」住址就是種身份的表徵。  Mr.E在2024年2月下旬入手一戶松濤的公寓。入手的過程也有點曲折。 在實際去看房前，只是根據圖紙的判斷，我跟Mr.E都覺得本命應該是另一戶一樣也是位於松濤的房源A。 房源A的基本資料如下：55.45平米1LDK的格局2004年2月築4樓神泉車站走路3分，澀谷車站走路11分。開價是9480萬日幣。平均單價是565萬/坪。 隔壁就是鍋島美術館，Location OK ，View也OK。 就是它了嗎？ 總感覺好像還欠了點什麼… 因為還有點時間，我提議：附近還有一間，要不我們順便去看看吧。 這就是今天的主角松濤C君（擬人化一下）了。 松濤C君的基本資料如下：55.14平米（加分）2LDK格局（加分）1999年8月築總戶數41戶（加分）13樓中的10樓（加分）神泉車站走路6分、澀谷車站走路13分開價8480萬日幣平均單價508萬/坪（加分）（本篇所有幣值單位都是日幣） 基本資料加分的地方有50平米以上（符合住宅貸款面積，未來的出口戰略比較有利）2LDK（2房的物件稀少價值高）10樓（高樓層稀少價值高） 進到房間後才更是大加分。所謂的2LDK，雙房也有分的，有是兩間房間並列，去陽台或廚房必須要經過另外一個房間那種叫，跟「振り分け」、進了玄關門後房間分左右兩邊。 松濤C君就是「振り分け」，是房間分兩側比較有人氣那種。客廳廚房等活動空間跟休息就寢空間分開，兩個人即便都是在宅工作空間左右兩邊的話也不會干擾到彼此。 不過其最大的加分點在它的View！ 話說有錢難買好View。好View是可遇而不可求的。 C君因位於高樓層的邊間房，天晴時左邊房間可看到代代木公園跟Docomo Tower，新宿區景收眼簾。右邊房間可看到富士山。 富士山耶！打開窗子就可以看到富士山是一件多麼夢幻的事！  我們當天去看房時正好是晴空萬里大地含笑的好天氣，三面環窗、窗子看出去是藍天白雲跟遠遠的代代木公園綠蔭，空氣流通，暖暖的陽光斜斜照射進客廳，想像站在廚房邊切菜做飯還可以欣賞窗外的風景，偶爾富士山還探頭出來打招呼，實在是很愜意。 那個「啊，就是它了」的神奇瞬間降臨心頭。 我看得出來Mr. E也很喜歡松濤C君。 問題來了。我當場查了過去該棟樓的房租成交紀錄後發現同棟不同層面積相同的房間過去房租大約落在23～25萬日幣。 雖然如果一樣的面積在足立區葛飾區（沒有特別意思，單純比較對象）可以租到23～25萬的話，大家一定哇～～すごい！會覺得很厲害了。 但23～25萬的房租，以8480萬的成交價計算的話表面投報率是3.25～3.5%（正是我一開頭說的澀谷區的平均表面投報率）。 Mr. E頓時現出猶豫的神情。 在我們已經覺得松濤C君是心頭好依依不捨要離開時，正好別的房仲帶客人來看房，且還是我認識的同行房仲。 我跟他點了點頭，順便打量了一下他帶來的客人。  離開後顯然是經過一番天人交戰，Mr. E最終決定出價要我跟賣方交涉。  賣方擔當課長（以下簡稱「課長」）：抱歉，今天在妳們之後去看房的那組客人也已經開價出來了，妳們排第二。 我：不會吧，他們開價多少？ 課長：開滿額，1毛錢都沒殺。 我：對方是貸款還是現金？ 課長：C國的客人，說是現金 我：那買付書收到了嗎？ 課長：還沒，只是口頭，但對方是交易過很多次的公司，所以應該不是隨便來亂的。抱歉。 語氣已經有點愛理不理。 這間賣方公司好巧不巧我還認識他們上層部。 於是我馬上撥電話給課長的上司。 我：我今天帶了一位VIP客人想買你們公司的松濤C君。不過負責的課長跟我說一樣的價錢我們排第二，你可以幫我去疏通疏通一下嗎？ 上司：哦哦，妳說松濤那個房源嗎？稀有物件搶手地很，那妳客人願意多加個50萬日幣之類的嗎？ 我：當然不要。不過我保證我這位客人不會出爾反爾，一言既出駟馬難追，要買的意思堅定，你就去幫我整理一下交通吧。 上司：我知道了，我跟課長說一下。 大約30分鐘後課長打電話來，語氣已經多了份親切感：妳怎麼會跟我上司認識啊？真巧的緣份。 人生真的不知道人脈會在哪裡派上用場。 從來沒想過東京子會因為高爾夫認識該上司，然後因為這層關係，松濤C君我們就從原來的排名第二變成排名第一了。 「高爾夫」是什麼通關密碼嗎？請看這篇【學校畢業以後才開始學習的事】～活到老學到老說的真的一點也不錯！ 也就是說，原先排第一順位的那位客人就被我不知不覺擠走了…(ごめんなさい！？) 阿彌陀佛，我佛慈悲。 這些背後的拉扯只有我、上司、課長知道。我們約好某天再一起去打高爾夫球。 總之，故事接下來要跳到松濤C君租賃部份了。 前面曾經提過，根據過去交易履歷可以知道C君的房租應該就是落在23～25萬日幣��及理解。他知道我不用人家催自己就會把事情處理好，他也知道我比他更想趕快把C君租出去，從來不曾催我（沒有直接催，但我能感受到他也有些急了…） 我突發奇想也許該換個方向試試，除了之前的那些擅長外資系的公司外，直搗黃龍找澀谷區的高單位(High Class)的公司看看。 總算皇天不負苦心人。 上個禮拜有個業務來聯絡說：他手上有個客人，年收入1200萬在藝人經紀公司工作公司就在澀谷站想在澀谷站附近找房子  我一聽這不正是C君的意中人嗎？ 馬上拜託那個業務一定要把客人帶來看房媒合一下。因為我知道只要客人來看房，一定會愛上C君的姿色（=景色）的。 而且「澀谷區松濤」住址耶！ 說出去多麼有派頭多麼有面子啊！！不是正好符合需要光鮮亮麗行頭的經紀人嗎？ 快來快來，我願意給「擔當Bonus」(就是獎金啦)。 大家出來江湖混不就是為了混口飯吃嗎？ 我的原則是不僅不可以去殺人家的仲介費以外，還要多給。 這樣人家有好的客人才會優先帶來我家啊。 將心比心。 一個老是想殺我仲介費的客人A，跟不僅不殺還給獎金的客人B，當有好物件出來，大家會把好貨給A還是B呢？ 我自己雖然是房東但同時也是仲介，非常明白仲介的心理。 重賞之下有勇夫。 果然那位年收入1200萬的明星經紀人來看房後一眼就相中了C君的姿色（=景色）。 接下來就開始上演承租方跟租賃方的心理拉扯戰了。 簡單而言就是條件議價。 經紀人想要殺房租，因為他知道我們目前開出的房租高於行情。 30萬日幣，我說。不過我可以給Free rent。 什麼是Free rent，這是一個在租房時常常會用到的一張牌，用得好的話皆大歡喜。 我知道他接下來才要向目前住的房子提出解約申請，希望有一個月的時間來準備搬家。 我：可以的，那麼請4月底前先將契約金匯進來，我可以幫您保留房間。契約從5月1號開始，但是房租可以從6月1號開始收。 5月一個月的這段期間就叫Free rent。 給Free rent沒關係不過要有但書，要加一個叫做「短期違約金」的附帶條件。 也就是說我希望您（房客=經紀人）至少住滿兩年。 經紀人：我想一下，下個禮拜三前給正式回覆。 平常如果有房客申請，我一般會馬上報告並且請示房東：有這麼樣的一個客人申請入住，願意接受嗎？之類的。  這次因為C君的個案實在太特殊，第一，房租金額太大，初期費用算來算去至少要6個月起跳，也就是30萬乘以6個月是180萬，一般人是沒辦法一下子拿出來的。我擔心在我們交涉到一半時經紀人就反悔不租，跑去租更便宜的地方。 也怕說得太快破功。 那就會空歡喜一場。 我知道希望越大失望的反彈力也更大，心會受傷。 我想等到更有把握時再跟Mr.E報告。 於是我決定先等經紀人把契約金匯進來以後再向Mr. E報告這個好消息。 之後的一個禮拜，我每天心情七上八下，晚上睡不安寧。 夢魘是：萬一經紀人真的不租了怎麼辦？下步棋該怎麼走？我還有別的備案嗎？ 還要強制忍住打電話去給對方仲介的衝動：你叫經紀人快快把契約金匯進來啦，太難受了啦！吧啦吧啦的之類的。 忍一時報百年身。 就這樣，1個禮拜過去，忍到都快得內傷了。 今天下班後公司會計突然打電話來：剛剛確認經紀人的契約金了。（我們家會計知道我一直在等入金） 我接到通知馬上從椅子上跳起來，握拳大喊了一聲：YA！！！ C君找到意中人，比我自己的房子滿室還讓我開心興奮！ 馬上打電話給Mr.E報告這個好消息。 房租最終是以每個月30萬日幣成交。30萬乘以12個月除以8480萬=4.2%的投報率 以澀谷區，完全翻新的房源而言真的很厲害了！！ 而且是松濤耶！ 東京的比佛利山莊耶！ 周遭一堆投報率2%、３％的，還是Owner change,房間裡面沒有重新裝潢，房客也不知道是誰的那種「貨色」。 我們家C君達成不可能的任務30萬的房租，不僅破歷年紀錄不說，還抬高了附近的平均房租設定。 可能松濤附近的房東都要因為我們家C君製造了一個拉高房租的前例，而要頒「感謝狀」給我了。 不好意思各位房客的讀者們，今天這篇文章東京子是站在物業管理以及房東的立場，所以思思念念想方設法提高房租。 如果東京子今天相反的是經紀人的房仲的話，立場反轉，我也許會對條件做出更多的議價，才不只1個月的Free rent呢。  在這個充滿魑魅魍魎的不動產業界，同伴跟同理心很重要，廣結善緣更重要，感謝那位把經紀人帶來的澀谷區房仲，將我從松濤C君焦慮中解放。  Mr.E,我們心有靈犀一點通，不需要去房間點燈就找到一盞明燈=澀谷區房仲。 也恭喜Mr.E感謝您當初的慧眼，看到了C君的潛力，這次的案例簡直是盜壘成功加上全壘打，比大谷翔平的紀錄還厲害。 看來我得快點去關公廟、各個神社還願了。 祝所有東京的包租公包租婆永遠滿租，投資路上一帆風順。  

2012年的夏天，離現在大約是12年前的事，但往事還是歷歷在目。 今天的女主角，暫稱之為小A好了。那一年小A剛離開任職一間台灣的外商公司，以觀光的短期90天簽證來東京玩。 2012年的主要聯絡方式是Skype。 我跟小A約在池袋中央口碰面。 小A開門見山：我想在東京買間自住房。我的預算只有800萬日幣，現金。1K車站走路10分鐘之內。有一點屋齡也沒關係，反正我裡面會再重新整理。  當時的社會氛圍是：日本的不動產只會跌不會漲，日本人不會把錢拿去「投資」不動產。那時日幣也比較強勢，還沒有外國資金大量湧入東京的不動產市場。那時美金對日幣是1美元兑75日幣（2024年4月21號今天是1美元對日幣是1兑154）。請參考東京23區歷年公寓走勢圖，現在回頭看2012年是一個大低點。 彼時東京23區1000萬以下的築古公寓比比皆是，投報率10%的也隨手可得。 2012年是2011年311大地震的隔年，住日本的外國人有很多人因這次的地震而離開日本。 大家（=錢流）是想往外走，而不是往內進。 在當時的那個社會環境下，小A開出的預算在東京23區裡要找還是可以的。 大約花了1個月左右的時間，找到了板橋區上板橋車站走路8分面積29.60平米7樓角邊屋雙面採光向南陽台前面屋遮蔽物視野良好1969年築總戶數41戶自主管理的一套房 有一種神秘體驗，去看房子時會感受到的，打開門一進到房間的那瞬間會感受到房子的呼喚，好像可以跟那棟房子對話，心中會覺得：啊，就是你了，我找到你了的感覺。 這種神秘體驗感會隨著經驗值增加越來越準確，來的感覺也會越來越快，最後就會變成類似照X光片一樣，電眼掃過就會知道：啊，就是它了！ 那次我體驗到了這個神秘體驗的瞬間，小A也感受到了。 於是很快的，幾乎是一離開那間房間，小A就出價，我們叫提出「買付書」，進入斡旋議價階段。 那個年代是買方市場，大約還有個買賣價10%的議價空間。 講到這裡很多人會好奇，賣價是怎麼設定的。 從前的話，就是去詢問附近同業，有這樣一個條件的房源，你覺得多少錢可以賣得掉？然後參考過去的成交紀錄，請示Owner後做最終判斷。依賴有經驗房仲的部份比較大。 現在的話，不論是賣價或房租都是用AI的大數據，填入條件後，AI就會給建議，大家會就AI的建議再加減5%來做設定。這幾年AI的精度大幅度提高，只要有導入AI的公司就可以很輕鬆地做到「売却価格の想定」（預估買賣價格）。 2012年那時候買賣房子的圖紙很多還是手工繪圖或黑白的，2024年現在美輪美奐的照片是基本功。 2012年找房子還得實際到當地去看站前不動產公司貼在床上的資訊,手工加人工作業。2024年現在找房網路情報都是公開透明的，事先周遭環境的確認也可以利用google map帶看房也可以線上，跨國時差也都不是問題。 總之回到一開頭的這個故事，小A是個狠角色，雖然日語只會「歐伊西」「卡哇伊」「撒喲那啦」的程度，卻可以將自己國家那套殺很大的遊戲規則跨洋過海地在另一個國度充分實踐，最後殺了20%下來以540萬成交。 賣方是一對老夫婦，過戶那天，老太太表示：這個房間周遭寧靜安詳，附近有個大公園，他們常常去那裏散步，公園裡還有圖書館，早上先生會去圖書館讀報看雜誌。 房子目前是沒有裝修的狀態，要住要租可能都要花一筆小錢裝修，真不好意思，有人願意買實在是太開心了，我們終於可以拿著這筆錢安心地去住養老院了。一副終於可以把剩齡女兒託付出去，心事已了狀。 不動產業界一直流傳著一個說法：「売急ぎ物件が一番おいしい」 意思就是說：急著拋售的不動產最有機可乘（可乘人之危，賺取價差）。 我可以理解為什麼老夫婦願意接受「鬼指し」（就是殺很大的意思）的議價。（1）這戶房子在市場上掛牌了大半年沒有賣出去（那時不動產市場停滯，真還賣不太動）（2）整體社會的氛圍是「不動產」＝「負動產」，放在手上只有一直貶值下去的份（3）當時附近的租賃市場並不活絡，空著租不出去，沒有現金收入不說，還要繳納固都稅等租金，負的現金流會吃掉老本（4）老夫婦膝下有一女。據老夫婦而言是「嫁到遠方」。所謂的遠方也不過是隔壁的「練馬區」。但女兒對繼承這套房子沒興趣，理由是：還要找物業管理，還要煩惱房子的事，麻煩。（5）有人要就快快脫手，用現在的話就是「終活」＝「生前整理」（利用在世候將自己的資產做結算）  買賣成立的前提是雙方一個願打一個願挨，是資本社會的市場機制。 絕佳的入場時機，以低於市場成本取得，簡單而言就是被小A賺到了。 這個美味的果實是小A用魄力、實踐力以及身體力行後才享受到的。還有不是老王賣瓜，小A很幸運地遇到一個專業而且負責的房仲（就是我），讓一個手握900萬日幣現金，一句日語都不會，以觀光簽證來東京，東西南北都還搞不清楚，搭車還會迷路（那時候沒有Google map是要看印刷的紙本路線圖搭車找路）的東京小白以低價買到心目中的理想家園，踏穩了立足的第一步。  我問小A的心目中藍圖為何？ 小A答：我喜歡日本，想要一直住在這裡，其實只要能逃離「鬼島」（註：這是她的原話，不是我的見解）哪裡都好。我待過英文系國家，膩了，消去法加上可能性，就剩下東京。我不想繳房租，房租是進房東的口袋，即便我繳貸款，也是替我自己存款的概念。我的目標是先買一間自住，慢慢的增加到三戶可以收租的。假設1個房間可收租6萬，三間房一個月就有18萬日幣的收入。我又沒有房租負擔，18萬的生活費應該夠養活我自己了。 描繪著這個目標時的小A年紀是42歲。她英文非常流暢，但不會日語，她有碩士學歷，但從未在日本接受過高等教育。有豐富的職場經驗，但都跟日本無關。 小A的想法是來日本找間公司就職，取得工作簽，幾年後歸化入日本國籍。照她本人的說法是：我對「鬼島」的國籍一點都不留念，馬上可以拋棄。 時光匆匆，轉眼三個月過去，2012年秋天，小A又不知道去哪裡擠出了800萬日幣，這次買了一戶：文京區有樂町線江戶川橋車站走路5分附近還有東西線跟丸之內線可利用23.45平米1978年的1R投資物件開價750萬成交價725萬小小的殺價成功，或說這才是正常的可殺價範圍內，房租是7萬日幣，投報率是11.5% 接下來小A果然照著她規劃的藍圖一戶一戶買，包含自住的那套2～3年內在內總共買了5套房源。 講到這裡大家一定會好奇的一件事：小A的資金去哪裡生出來的？ 在解答之前，我先說一下小A的「那之後」好了。 小A後來找到一家說英文也OK的公司雇用她。薪資是借用小A的話：「簽證規定的雇用外國人的最低薪資」。1年的工作簽。 問：那，日文不流利不會對生活造成不方便嗎？小A：完全不會，我的工作時用英文，買東西手比一比，日本人很Nice基本上也不需要什麼溝通，我反而覺得語言太好了，Noise太多，情感會受到左右波及，我享受一個人不受干涉的生活。不像在鬼島親戚朋友三姑六婆每個人都來過問妳的私生活。在東京人與人之間有適當的距離感，我覺得很輕鬆。 小A繼續表示：本業的目的只是幫助我取得在留資格，反正我每個月還有：至少6萬乘以4=24萬（單純計算）相當於本業工資的房租收入，我才不怕。況且一個人住在將近30平米的1K也很足夠，每天去向南的陽台晾衣服時從7樓往下去可以俯瞰板橋區，春天可以看到粉紅色的櫻花呀杜鵑花一團一團花團錦簇，我就想：啊，我終於離開鬼島了的實感浮現。（不好意思，從小A的愛用詞「鬼島」已經嚴重透露她的國籍了^^;）  本業收入加上房租收入一個月將近50萬日幣，一年就是將近600萬，簽證要更新一點也不困難。 住日本滿5年的那一天，小A立即去辦理歸化手續。 大約半年多一點以後小A就取得日本籍。 我問她現況。 她說：我20歲幾歲為止努力求學，30幾歲努力工作，30歲的努力成就了40歲自己當東京包租婆的夢想。40幾歲利用東京包租婆的收入幫助自己達成移住到東京的夢想。50幾歲，我覺得有沒有工作的收入都不是很重要了，我的興趣就是去全世界旅行，買張機票，想去哪就去哪，在我去世界某個地方旅行的時候，我雇用的員工（她的所謂員工是「房客」），一天24小時一年365天付我房租供我遊山玩水。前陣子我還帶我姐姐去歐洲，去東南亞，原來日本簽證這麼好用！ 一個人自由自在經濟自由聽起來好像不難。 回到重點：資金這部份。 除了祖上庇佑族外，靠自己的小資族第一桶金通常是比較辛苦的。 據我的理解小A是很省吃儉用的「貯金魔」。日常興趣就是買超市的打折食品，每個月編列伙食費預算（水電瓦斯跟稅金都差不多是固定價可以抓得出來）工資跟房租就是存起來。 存存存！用力存！ 沒有第一桶金不動產投資的第一步是踏不出去的。 一旦踏出去以後，就可以借力打力（比方說貸款，擔保貸款之類）。經驗值也有了，就會越來越快越來越穩了。 好啦，那為什麼東京子今天要分享這個故事。是因為這陣子看到一個很眼熟的房源，定睛一看，是小A當初購買的那間，同棟不同間。4樓非角邊房面積稍微大一點是31.59平米格局是1DK裡面重新裝潢了。 賣價是1680萬日幣。  十年的光陰，當初40幾歲的小A目前是50幾歲。當初屋齡42，今年屋齡是54歲。 很多人問我：這麼老的房子真的有人買嗎？這麼老的房子還有人敢住嗎？這麼老的房子十年後不會被強制拆除嗎？ 這幾個問題每次碰到老房子時都會被問。 千言萬語，不如眼見為憑。 這就是個歷經12年的交易實例。我相信2012年進場東京不動產的人手上的資產應該都漲了。  那時8%、10%進場的看到目前的4%、５％投報率很難買下手。 我身邊的「大家の会」（日本人房東Community）的大部份日本房東都推測東京不動產在東奧後一定會跌，因此很多人都在2020年左右趁已經漲一波時出清出場，那時外野的都拍拍手恭喜那些賣掉賺到差價的人。 之後的疫情，大家也覺得房價應該會跌，沒想到結果是不跌反漲。 到現在是一路漲，漲到變成賣方市場，沒有貨可賣（我們叫「枯渇」），現在只能咬手帕望「房」興嘆。 即便流通在市場上的都還看不上眼，因為覺得太貴毫無天理而言。 但老實說這就是現在的行情了。 那，我還常被問到的問題：妳覺得東京的房價還會繼續漲嗎？10年後這棟房子會漲還是會跌呢？ 這個連最厲害的經濟專家甚至可能連日銀總裁都回答不了的問題怎麼會希望從我這裡得到解答呢？ 況且，宅建士（=我）的回答是要有憑有據的。 如果回答：「會漲」。那我必須要提出「會漲」的佐證。 反之亦然。 所以如果有來跟我諮詢過的客人應該都知道東京子的回答是含金量非常高，並且是有憑據的。 我喜歡做有把握的事，並且喜歡跟客人一起成長。 小A的例子是全部現金購買，沒有利用貸款的槓桿來幫助她增加資產。 那怎麼利用貸款借力打力呢？那就是另外一個篇幅了。 如果您對投資東京不動產有興趣，有具體的想法，歡迎私訊。 資產規劃也是東京子的強項哦^^ 預祝大家早日達成當東京包租公包租婆的夢想。

東京子的主業之一是不動產買賣以及租賃仲介。（斜槓是Airbnb民宿房東/物業管理/國際繼承案件/法務etc） 不動產的世界，每個仲介都有其各自擅長的領域。比方說有的人擅長做投資物件，有的人擅長做自住房源。有的人擅長做租賃，有的人只喜歡做土地之類的。也有人喜歡自地自建蓋起來收租，也有自社有工班專門買舊房子重新拉皮後轉手賺差價賣出了。每個人守備範圍不同，各人各憑本事發展出一片天。（也有什麼都不擅長的…） 進入正題，那東京子在不動產領域中最擅長的事什麼？ 好問題！ 由於東京子平時文章跟Airbnb民宿有關聯的比較多，所以給臉友是SupreHost超讚房東的印象比較強。 其實我的大本業之一是不動產仲介買賣。 之二是不動產租賃仲介。 之三是不動產物業管理。 繼續寫下去，還有很多斜槓可以寫到之十^^; 不過今天我想跟先大家分享一下「之一」的「東京圈」的不動產仲介買賣。 首先，強調了「東京圈」這個區域。其實身為「プロの業者」（不動產專業人士），理論上而言日本全國的房源都是可以仲介的。 不過我喜歡做有把握的事。因有長年累積的定點觀察東京圈不動產的經驗，加上沙場實戰經驗，以及每天不斷地吸收最新情報。 基本上電眼一掃就好像照X光片一樣，東京圈的一個房源（包括大樓、公寓、一戶建、土地etc）是不是值得投資（包含自住），手指一掐十之八九就可以心裡有數。 這裡的「東京圈」的意思是指主要是東京都（23區、偶爾中央線沿線），偶爾千葉（東西線沿線，比方說船橋、本八幡、津田沼、幕張etc）偶爾神奈川（比方說橫濱、川崎etc）偶爾埼玉(比方西川口、蕨etc)之類的。 很多客人問我為什麼不做大阪、京都、福岡、熊本、北海道etc。 第一個帶看房就會有困難，除非是非常有把握的Owner Change物件，如我上篇文章介紹的。「我要當日本包租公包租婆！」入門須知的一些Q& 或有強力的當地合作業者，比方說最近剛成交了一戶名古屋的小可愛套房（投報率10%），因為配套服務滴水不漏，所以可以很放心地介紹給客人。  否則我應該還是堅守東京都以及其近郊就好。這個範圍內的話東京子地方勢力堅強，「喊水會堅凍」，有什麼事支援也很多，不會叫天天不應叫地地不靈。 不要太貪心什麼都要做，哪裡都要去，一個人時間也有限，做自己有把握的，對客人也好交代。 這是我不動產仲介時的鐵原則。 再來就是不動產仲介買賣的對象種類。 什麼意思？ 一般會想買東京的不動產的原因為何？ 第一，  想投資。日幣來到三十年的新低（2024年4月10日，美金對日幣是1比152，1990年以來的新低）比起紐約、倫敦、上海、新加波、香港，甚至台灣，東京房價看起來真的好實惠，質量好法規完善（大多數的）住民素質高，物超所值。老天爺給的大好機會。此時不進場更待何時。 第二，想自住。繳貸款還比繳房租便宜，還可以享受日本國政府給的住宅貸款控除（超大福利），降低所得稅稅率，好處多多。 有些客人問：東京子從來沒看過妳寫文章分享住宅貸款，會不會這不是妳的強項啊？ 冤枉，是因為住宅貸款對我而言太「簡單」，所以沒有專文介紹。 「簡單」的定義是什麼？ 東京子除了「宅地建物取引士」（簡稱：宅建士）資格以外，還有一個叫做Financial Planner(簡稱FP)，類似理專的資格，所以幫客人做資產規劃、分析房源、有效的節省稅金算是東京子很拿手的項目。 買什麼樣的自住房，不但可以繳貸款等於節省房租，甚至還可以減低個人的所得稅稅率（並間接降低住民税稅率←這個才是最厲害的，但卻被很多人忽略的）才是學問。我們常常說買一個彎腰或手伸直就可以搆到的物件，跟要踮一下腳尖才可以買到的物件，哪個在金融資產形成規劃上更有效力呢？答案通常是後者。 做好一些事前設定就可以減少很多日後煩雜變更的手續（每次變更都要花手續費）的小技巧，說出來也許很簡單，但卻是網路上查也查不到，也不會有人主動告訴你的一些小撇步，不知道就永遠不知道的事（大部份人一輩子就利用一次住宅貸款，不像我們交易頻繁，經驗值高）只有擁有稅務知識等全方面宅建士（=我）可以信手拈來。 每個小細節都會提醒客人，間接節省很多不必要的時間跟手續費。 會覺得相對簡單的意思是其實只要貸款者符合自住貸款的門檻條件，自備款夠，有償還能力，接下來的一些設定以及眉角&技巧我都可以面面俱到信手拈來。對我而言就渾然天成手到擒來。 在此呼籲年收入有400萬，每個月繳的房租有超過10萬的在日工薪族快快去辦理住宅貸款，這是日本政府給的福利，不用真的白不用。 好，那麼順著這個話題，進入今天的正題。 上述「在日工薪族」要有什麼樣的資格才可以有貸款的資格呢？ 一般人的認知裡，取得「永住權」是最低門檻之一吧。 對，但也不完全對。 確實擁有永住權有永住權可申請的住宅貸款銀行，沒有永住權也有可申請的銀行的。 客人：咦？妳是說一位還沒有永住權的在日工薪族也有可申請的住宅貸款嗎？ 答案是：YES。 這時，我最常被問的就是：是不是還沒有永住權的貸款條件比較差呢？ 應該是這麼說，住宅貸款基本條件是這樣：屋齡：住宅貸款的房子一般銀行會希望屋齡在25歲以下，越年輕越好。面積：房子的面積最小要有40平米以上（但因考慮牆壁厚度，所以會建議45平米以上比較保險）年收入：500萬日幣以上（1000萬以上越容易過）自備款：買賣價的20%左右（年收入越高資本款的成數越少的可能性高）同一公司工作期間：至少1年以上（有些銀行滿6個月就可以）日語能力：某些銀行要求一定要能夠日語溝通，有些銀行只要英文能夠溝通就OK年齡：50歲以下都有希望。 其他利率跟年數，有沒有「永住權」是一樣的。 那會有些人問，利率跟年數是怎麼樣呢？ 大家都知道日本一直到2024年3月底為止都是負利率。基於住宅貸款是一項社會福利，眾所皆知日本的住宅貸款的利息是很低的。 根據過去經手的實例是一般落在0.3～0.8%之間35年。 在跨進那扇門之前，很多人會說，我不知道我的工作地點接下來會在哪裡，買房是一輩子的大事，我還沒法決定地點要買哪裡好之類的。 其實也不用想得那麼複雜，人生雖然是計畫趕不上變化的時候多，但大多數時候是兵來將擋水來土掩，先貸了住下來，2、3年後有變化再轉貸或者再小房換大房，抑或處理掉目前手上有的再換去另一個更適合當時的自己的就好了，住宅貸款雖然不能同時適用1間以上的房源，但換房是被允許的。 利用貸款幫助自己做資產形成。 住宅貸款沒有限制只能永遠在同一個地方的。 【結論】如果您是大手公司員工或國立大學教職員，年收入在1000萬以上，在日本工作的期間已經滿6個月（最好是1年），每個月繳的房租超過10萬日幣，日文不流利，沒有永住權也沒關係，年紀49歲以下，不要猶豫快來找東京子諮詢在日本貸款買自住房吧。 一定會有您意想不到的結果的。 真的啦（等到收到住宅貸款的「還付金」時就會有實感然後驗證東京子說的話都是真的的而且是獲益無窮的哦～～） 外國人的住宅貸款條件與說明 意者請私訊。祝大家早日成為有巢氏♪