分享東京不動產選標的時的理念

長期租賃物件：三田線新板橋站徒歩1分、JR埼京線板橋站徒歩4分、東武東上線下板橋站徒步7分，三線可利用55.08㎡、1LDK高級套房、10樓東南向、外國人OK、寵物OK、有游泳池跟健身房公設
　
　
跟大家分享一下，最近新裝上架的的「高級賃貸」房源。
　

地點是東京子管區之一的板橋區^^
　　
叉一下話，很多臉書朋友問：
為什麼東京子介紹以及管理的房子大多是「板橋區」呢？
　
選板橋區有幾個很重要的原因，
（基於某些特定原因，板橋區已經變成不動產投資客選擇東京投資標的時的隱藏版樂園之一，此外還有兩區是我比較常列入考量的）
如下：
(1)板橋區位於武藏野台地，
地盤穩固（相對不怕地震的意思），
相對地勢也比較高，
不怕淹水。
　
(2)人口約有57萬人，
排東京23區第7位，
人口一直是在微增的狀態。
其理由應該是物價房租相對便宜，
公園多、商店街多買東西方便、
醫療機關（綜合大醫院）充實、
交通網密集便利，
治安也相對好，
住起來相對舒適。
　
不會太都市也不會太鄉下，
要到都心也方便，
30分鐘左右都到得了。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/1014983/1031397/1044055.html
　
(3)不動產取得成本相對低，投報率相對高（相較於都心9區）。
　
(4)板橋區的板橋站、
大山站附近都在進行大型商業設施的建設，
感覺應該會帶動一波地價上升，
相較於已經漲翻天的都心五區，
估計還有一波補漲空間。
現在這個時間點感覺是可以進場的timing。
　
(5)東京子地盤，樁腳多。
萬一發生什麼事，
登高一呼搖旗吶喊一下，
馬上可以找到對應的業者，
避免事態繼續擴大其嚴重性，
避免房客不滿爆發，
最快時間將傷害減少到最小。
　
　
例如漏水、例如炎夏時冷氣機故障。
例如房客忘記鑰匙被三更半夜被關在門外，
只要我在就是安心的保障（我外號叫小叮噹絕非被白叫的←再次強調絕非因體型故而得此外號）。
　
　
我不太碰東京以外區塊房源的原因之一是：
大阪京都九州北海道實在是太鞭長莫及了。
萬一有什麼事遠水救不了近火，
除非當地有非常強大的下游支援業者，
否則隔靴搔癢全身越來越癢。
　
　
　
那麼，在評估一個房源時我最在意的點有哪些呢？
（我的武功祕笈&Principle）
　
(1)出口戰略：
下一個接手的會是什麼樣的人？
（不見得要真的賣，是模擬思考）
　
那個人是會貸款呢？還是現金?
(絕對不可以買那種只在外國人買家圈子裡轉來轉去不受日本投資家青睞的房源)
　
　
(2)如果是帶租的房源，
房租設定是否合理，
相對於周邊是否還有漲價的空間？
（日文叫「伸び代」）
　
(3)如果是帶租的房源，
房客的屬性（國籍、性別、收入、工作、年紀等）
　
(4)賣價是否合理妥當，
空房時設定的房租是否有灌水（日文叫「想定賃料」）？
　
(5)營造商、管理公司是哪家？
　
(6)日常管理體系如何？
是否有有規模的修繕計畫？
修繕基金存款多少？
　
(7)總戶數，市場稀有性。
等等。
當然其他還有更多需要旁敲側擊客觀取證的因素，
在此就省略了。
　
接下來要跟大家來分享一下我相中（=推薦客人購入）一開頭這間房源的理由：
(1)車站1分。
俗話說千金難買好地點。
車站1分有它永久不變的強勢所在。
1分鐘是什麼概念呢，
就是出了大樓門口走到馬路對面就是地下鐵車站，
下雨下雪天氣不好時就會覺得「家離車站近真好」這樣。
　
(2)建商&管理公司都是有口碑的大公司。
　
(3)當初附設的裝潢重新打掉，
重新裝潢用的建材設備真材實料、級別高，
初估這個面積的話大概得花個7～800萬日幣裝潢，
所以買裝潢好的房源，
用長遠的眼光來看是相對划算的（自己找業者來做都不一定能夠這個價位做得起來）。
　
(4)戶數多，但空房率很少。
過去不論是賣賣、
還是租賃釋出市場的房源很少。
表示這棟樓的定住率高，
住民應該是住得舒服的，
所以搬移率低。
　
(5)總戶數多，所以每戶均攤的管理費跟修繕基金費相對負擔小。
（代表所有者要負擔的每個月固定支出成本低。大規模修繕時的臨時支出成本低）
　
(6)擬定有20年的大規模修繕計畫（管委會有在做事）。
大樓的修繕存款超過1億（好有錢！）
　
(7)南向，前面無遮蔽物，視野良好。
（不會一打開窗就是對面人家窗戶，大眼瞪小眼）
　
(8)採光良好、通風佳。
所在層數位於高層樓（樓層越高基本上越受日本人歡迎），稀有性高。
　
(9)賣方是間正直的公司（不是什麼阿貓阿狗名不見經傳不知是哪國人開的公司），
交易後萬一發生任何Trouble，
也會負責到底不會打電話永遠沒人接、或賴皮推卸責任。
　　
(10)整棟樓乾淨清潔維持地很好，
垃圾場乾淨清潔、
腳踏車場也井然有序沒有人亂停車（表示住民素質高，管理有方）
　
(11)允許養寵物。
這點雖不是我一定堅持的點，
但最近的潮流是養寵物的人越來越多，
可以養寵物的房源客層更廣一點（要挑愛護寵物的客人）。
　
(12)板橋站站前正在大規模開發，
等大型商業設施蓋好了後，
一定會湧進大量新人口（就職&就學），
帶動經濟跟不動產買盤，
這個房源距離這個將來的大型商圈很近，
應該有機會被拉抬起來（個人猜測）。
　
　
整體評估結果是：
此房源有保值性（抗跌）、
稀少性（物以稀為貴）、
好租（設備、方位、地點等整體分數高）
好管理（好管理代表隱形成本低）。
自住也不錯，收租也可以，
進可攻退可守。
　
（客人很聰明，馬上就聽懂了我的分析）
（其實另一個最大的前提是現在日幣貶到三十年來的新低，換日幣買不動產相當於打7折的概念，不趁此時千載難逢機會更待何時？）
　
接下來的就順便介紹該房源的基本資料：
（這篇與其說是透過介紹房源招募房客，不如說是跟臉書上對投資東京不動產有興趣的朋友分享我的投資理念）
　
本房源所在位置走路7分鐘之內有三條線可利用。
　
先介紹一下交通線路。
最近的新板橋站走路1分就到得了。
埼京線板橋站是走路4分，站前正在進行大規模開發蓋大型商業設施。
　
埼京線板橋站的前站是赤羽、下一站就是池袋站（3分），再往下走就是新宿跟澀谷站，可一路坐到大崎、是連結「埼」玉跟東「京」的大動脈。
　
三田線沿線有巢鴨、神保町、南下可連結三田、目黑、直通東急目黑線，要換搭JR或地下鐵都很方便。
　
第三條線是東武東上線的下板橋車站。
東武東上線是連結池袋跟埼玉線的動脈之一（以連接池袋的兩大私鐵著名，最常被拿來比較的就是西武池袋線）。
也是1站就到池袋（2分），
算是池袋的Bed town。
　
這區除了電車以外，
公交網也很密集，
甚至騎腳踏車都可以抵達池袋（走也不是走不到的距離）
　
相較於池袋，物價跟房租對錢包比較友善（比較可以存得了錢），
治安良好（警察總局就在附近）、
環境相對單純，不複雜。
　
生活該有的一切，銀行、郵局、公園、體育館、圖書館、超市，餐飲店等應有盡有，附近有兩條著名的商店街（仲宿商店街、大山商店街），都是腳踏車可抵達的距離。
　
Gran City Laputa Tower雖位於站前，
但基本上附近是閑靜的住宅區，
一點都不嘈雜。
　
　
21樓的屋頂設有小小溫水游泳池，我去看房的那天正好看到幾個媽媽在游泳池畔喝飲料，
幾個小朋友在游泳池裡玩水，
看起來很悠閒歡樂，
散發出一股：「住在這裡很幸福」感，
這也是提高客觀評價點數情景之一。
　　
有健身房，
還有小花園、夏天時可以在屋頂喝啤酒（只限住戶使用，不過不可以BBQ哦，我猜）。
　
1樓大廳可以接見來客。
　
從高約60m的屋頂，可以俯瞰整個板橋區的夜景，天氣好時甚至可以遠望新宿及富士山。
　
允許養寵物（貓狗都OK）。
　
55.08的面積，適合2個人一起住，
一個人也可以住的非常舒服。
　
全戶時東南朝向，

樑柱時使用高強度粗口徑鋼筋以及高強度水泥。
2002年完成，新耐震耐震構造。
　
房間地板是雙層的，
隔音效果更好，
走路起來比較不會有咚咚咚的聲響。
　
24小時有人管理，
24小時可丟垃圾。
　
總戶數120戶，
有宅急便BOX，
不在家也可以收包裹。
　
免費Internet（速度快的光纖）。
　
每戶都有停腳踏車位，
大樓也有附屬停車場（需付費）。
　
　
[新板橋 Data]
地點：板橋區
交通 : 鄰近三站。
三田線線新板橋站走路1分鐘。（直通慶應大學三田校區）
JR埼京線板橋站走路4分鐘。（黃金JR線）
東武東上線下板橋站走路7分鐘。
　
面積：格局55.08㎡/1LDK+S(1大1小房間) 有陽台（5.22㎡、東南向）
格局：客廳飯廳(10.6㎡)、廚房(3畳)、
構造：鋼構鋼筋水泥
樓層：20樓高的10樓、有電梯。
房租：¥185,000（2024年後調漲了¥16500/月的房租）
管理費：¥15,000
　
建築完成年：2002年3月
可養寵物：有管理細項規則。
設備：Auto-Lock、LED照明、浴室烘乾機、空調、3口瓦斯爐(有烤箱功能)、SIC鞋櫃、獨立洗面台（可拉長的蓮蓬頭）、收納多處、可於室內裝置洗衣機、廚房設備、收納櫥櫃、垃圾收集處etc等最新設備，住起來舒服。
　
禮金1個月、押金1個月
簽約期間：2年起
　
　
歡迎介紹在找東京住宿的朋友。
　
最後，強烈推薦年收入超過日幣700萬，房租付超過9萬的朋友，快點住宅貸款買房（東京子對Finacial的規劃超級在行，因為我是Finacial Planer呀，自住房貸款找我就對了。好啦，投資貸款我也和厲害的！！）
　
貸款買房的好處不是只有節省房租還可以享受日本政府給的最大優惠，那就是住宅貸款控除（這個才是隱藏版厲害的地方），
節省稅金哦（by有FP資格的東京子貼心的建議），
快聽老人言吧！