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因為日幣貶到日月無光，
對於在日本工作賺日幣的我們而言，
口袋越來越薄，
感覺日子是人比黃花瘦。
但是對於日本之外國家的人而言，
卻是一個進軍日本不動產千載難逢的大好時機。
日本業者間每天都在口耳流傳，
某棟港區塔樓被外國人買到爆，
一戶3億多的Premium頂樓Ocean View的，
疫情之前賣了很久賣不動的高級公寓，
疫情開放後，
「海外投資家」大筆資金進軍日本，
橫掃一空，
所向無敵。
還是捧著現金簽走的…。
那些海外投資家到底是從哪裡冒出來的？
有機會與幾個非我仲介經手的客人聊天，
我常常會好奇他們為什麼會想買東京不動產？
客人回答：
老實說還沒想好買下來要拿來做什麼，
反正日幣匯率便宜，
等於打七折的概念，
就先買下來放著也好。
口氣輕鬆，
一個幾億交易金額的不動產買賣好像是去巷口買把蔥買顆白菜似的隨意。
通常我會職業病發作，
忍不住想提醒，
就藉今天這篇文章來雞婆地提醒一下在東京買房後要注意的事。
這篇文章的前提是：
（1）買的不動產是以投資收租為目的
因此自住用不在提醒對象內。
（2）持有者是日本非居住者（以下簡稱「非居住者」）
這裡的非居住者的簡單定義是在日本未持有中長期簽證+戶籍沒有設在在日本者。
外國人、外國法人，被調到國外去工作1年以上不住在日本的日本人也都屬於「非居住者」。
首先，
如果是以收租為目的，
在日本只要有收入（=所得）就有做報稅（=確定申告）的義務。
別人家的客人表示：
可是我當初買的那個房仲跟我說我的房租才收一點點，
沒有幾萬日幣不需要報稅。
我：
え〜と、雖然報稅是義務，但如果本人不想報，別人確實是勉強不了的。
房仲說不用報就信以為真，
一直沒有去做報稅動作，
等到有一天稅務局找上門來追繳吃虧倒霉的是自己而不是隨口說說的房仲。
見過很多擁有一戶小公寓投資房的投資家，
他們的思維如下：
腦中計算機隨便按按說我一個月才收5萬日幣房租，
一年12個月也才60萬，
反正一定達不到要繳日本所得稅的基準，
就自己決定不去做報稅動作（因為請税理士報稅不僅花錢而且麻煩…）
這個想法非常要不得。
即便一年的房租收入扣掉支出經費後低於報稅標準（非課稅標準額），
還是要去做報稅（確定申告）這個動作才是正確的。
如果連報稅動作都沒有去做的話，
萬一稅務所來拜訪是要被追徴課税（追繳課稅）的。
（除非可以做出讓稅務所都點頭的合理解釋）
非居住者的稅務問題上有一個外國人比較少聽過的名詞叫做「源泉徵收」。
只要跟非居住者有關連的不動產收入，
不管是房租還是買賣，
都要特別小心這筆叫做「源泉徵收」的稅。
那什麼時候要做「源泉徵收」這個動作呢？
當房東是非居住者，
租客是下列條件時，
日本政府會要求房客在每個月的房租中事先撥出租金的20.42%預先繳稅給政府。
(1)租客是法人
(2)租客是個人但其租賃用途是事務所抑或店鋪等有商業行為
這裡的20.42%就是房租的源泉徵收稅。
簡單說就是類似台灣的「所得稅代扣」。
其用意其實是日本政府怕非居住者逃漏稅，
所以讓非居住者先預繳一筆稅，
等到隔年3月再去做確定申告，
多退少補回來。
在一定所得收入金額以下其實大部份都會將預扣部份退回，
到手的實質的年度租金以總收入而言其實是差不多的，
當然詳細的數字精算要跟稅理師商量。
（我不是稅理師，無法給稅務上的建議，這些都只是在輔助客人去做報稅申告動作時的經驗談分享）
那什麼時候會被「源泉徵收」？
這篇整理地很好，
請參考這篇「為什麼我的房租收入會被預扣？日本非居住者的定義及源泉徵收義務的判定」
https://x.gd/bObbu
投資是最在意的就是那我一年可以實收多少？
要繳多少稅？
以及要繳什麼樣的稅？
現在google很方便，
幾個關鍵字就可以找到很多相關資料。
比方說所得稅稅率如何？
速算式：
（收入-支出）x所得稅稅率-減稅額=所得稅金額
然後對照所得稅速算表，
自己當年度大概要繳多少所得稅心裡就會有個底了
這篇雖然是簡體字，
但我覺得整理地挺好的，
有興趣的自己可以去看看
https://www.dongjing-fangdichan.com/news/income-tax-on-rental-real-estate-income
如果大家都很認真的仔細咀嚼東京子文章裡每個字，
連結也都上去來來回回看了個幾次，
很好！
這裡還是要提醒大家看到一個重點，
那就是這筆每個月要去做繳納源泉徵收這個動作的是「租客」。
沒錯，
扣繳源泉徵收是租客的義務，
而且必須是在每下個月的10號之前繳納完畢。
哪個房客會知道怎麼扣繳源泉徵收？
哪個房客會有時間每個月跑去繳源泉徵收，
然後還要在年底時把源泉徵收票給房東讓房東去把這筆費用退回來！？
如果您自己是房客，
您會想去租這麼麻煩的房子嗎？
所以在帶看房的時候，
仲介會替租客把關，
如果房東是非居住者，
帶看房的仲介會確認租客是否需要自己每個月從房租中做源泉徵收的預扣稅動作。
如果回答是：是的，租客得自己做哦？
如果我是租客，我一定會跳過這間房源去找別間。
為了避免這樣的問題，
有一點經驗以及知識的物業管理公司就會幫非居住者的房東做好設定。
也就是基本上做這個「麻煩」差事（就是要浪費時間精力去處理）的就是物業管理公司。
因此提醒各位「非居住者」房東，
找物業管理公司時最好找間懂「源泉徵收」的意義何在的，
才不會到時候稅務所找上門來啞巴吃黃蓮吃了悶虧無處投訴。
除了房租部份以外，
買賣日本不動產時才千萬要注意這個源泉徵收稅。
如果「賣方是非居住者」（大重點），
成交時必須從買賣金額預扣10.21%的源泉徵收稅做為讓渡所得稅。
預扣後以後的程序其實差不多，
也是在隔年的確定申告時以當年收入以及支出做申告，
多退少補。
房租沒有做可能累積個幾年稅務所才來，
但不動產買賣交易金額大，
如果因為某方疏忽忘了做這個預扣動作，
沒多久稅務所就會打電話來問候了（很恐怖的鬼故事）。
這幾年日本洗錢防制法執行地非常徹底，
不動產業者被要求每筆買賣都必須得向金融廳申報，
並且有做帳簿紀錄的義務，
所以基本上每筆交易都逃不過稅務局（國稅局）的眼睛。
去年疫情開放正常出入國後非居住者買不動產的洪流來勢洶洶。
以促進日本不動產市場活性化的觀點來看沒有不好，
但是買的時候是不是已經有完善的管理配套可能才是更要在意的地方。
因為太多非居住者都忘了去，或說根本不知道而沒有做源泉徵收，
針對這部份可以感受到日本稅務局有在大刀闊斧做追繳動作了。
我們常常說不動產買了以後的經營才是學問，
如何正正當當、穩穩當當地永續經營，
嘴巴說很容易，
但是不見得每個人都有這個知識可以做得到。
選擇一個有知識的合作夥伴真的非常重要。
一些非居住者的客人對東京不動產的潛規則可能還沒那麼熟悉，
很容易會把自己國家的那套代入。
比方說，
固定資產稅繳納部份：單子寄到朋友那裡讓朋友幫忙處理
所得稅申報部份：朋友順便代理
什麼都是拜託在日朋友，
或是順便幫我做一下啦，
又不會少一塊肉。
我下次請你吃飯啦之類的。
情勒朋友有比較好嗎？
遇到比較負責的朋友算運氣好，
遇到散仙朋友，
幾千萬交易的資產
結果到時候單子搞丟了，
該繳的稅沒有繳或過了繳納期限，
或這裡少一張那裡找不到，
導致報稅資料不完全。
拜託朋友真的有比較好嗎？
出了事朋友都做不成心理創傷更大。
人情債是最高的高利貸。
在日本術業有專攻，
做什麼事找專業花小錢省下勞費心力精神痛苦。
日本稅法本來就比較獨特，
這種專業知識一般人怎麼可能會懂、
日本人自己不懂的也一堆。
如果想藉由投資不動產取得經營簽證，
那麼要比一般人都更遵守日本的法規，
即便是一個違反交通也有可能對申請日本永住或人生規劃產生不好的影響，
更別說有不良的繳稅紀錄了。
近年是否有遵守納稅（各式各樣的稅）義務成了申請簽證時最嚴格的審查要件之一。
今後永住權也會因為沒有繳稅而被取消（目前日本國會正在醞釀這項法案）。
有關繳稅，
絕對不是不知者無罪，
而是誰叫你自己不知道，
誰叫你自己不去做功課！？
一不小心跌倒了，
就是以失血來換取一輩子都難以忘懷的經驗教訓。
不要聽信隨隨便便不負責任的沒有根據的道聽途說之言。
要合理的節稅，
而不是逃漏稅。
日本投資家間的名言是：
不動產經營是與稅金的戰爭。
有效地正確地節稅才是不動產經營的王道。
建議各個已經投資的以及即將投資日本不動產的包租公包租婆千萬注意日本是萬稅萬稅萬萬稅。
