我可以貸款買東京的公寓房嗎？

太多人來問我這個問題了，

所以專文回答，

這篇文章裡會出現很多金融的專有名詞跟概念，

可能要仔細咀嚼慢慢品味其中奧妙（這篇可能也要至少讀三次^^;） 自從「南瓜馬車」（かぼちゃの馬車）事件後，
日本銀行對「分譲マンション」（投資公寓）的貸款更加日漸消極，
即便願意做，
也要
自備款3成以上
年數25歲以下偏年輕的房源
外國人身份門檻基本上都要具備有永住權再上門吧的可能性比較高。

結論：
在日工作的外國人要向日本銀行貸款來投資不動產的門檻相對高。


聽到這裡大家一定很洩氣，
那怎麼辦？

其實不用洩氣，
因為台灣國籍的話還可以利用在日本的「台系銀行」。
所謂「台系銀行」就是台灣的銀行在日本有分行並且做融資貸款的銀行。

至於買房的目的是「投資」抑或「自住」，
銀行不太過問，
只要算盤彈一彈能夠每個月繳得起銀行貸款即可。

總之，本篇文章是以持有「台灣國籍」的人為對象的貸款文。

以下是更進一步說明。

根據東京子的理解，
台系銀行的貸款方案有分兩種
（1）只針對非居住者的
（2）只要擁有台灣國籍，不分居住者或非居住者

（1）的「非居住者」的定義是「在日本沒有中長期居留權」的人。
也就是說有留學簽、工作簽、家族簽 配偶簽、永住權的都屬於「居住者」，
就不在這個 「非居住者」方案的對象範圍內。

這個「非居住者」方案是針對目前住在日本以外的台灣國籍（聽說最近放寬了，香港以及新加坡籍也可以適用）的同胞。
個人只要符合以下條件：
（1）年收入換算成日幣有1000萬以上
（2）資產換算成日幣有3000萬以上
（3）最低貸款成數是2000萬日幣（通常至少會有2500萬以上的門檻）
恭喜您，您就符合過了這個最低門檻，
接下來可以談更細的條件了。
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/property/pdf/nrl_outline_cn.pdf?240219

物件則要符合以下條件：
（1）屋齡最好在25歲左右
（2）離東京主要車站不要太遠，目前基本上是東京23區、大阪、横濱都可以有機會。


因為其實這個貸款的門檻實在不高，
加上最近日幣實在是貶到爆，
匯差太划算，
大量外資進到日本買東京的不動產，
台灣同胞以及對岸朋友買東京不動產就好像在買白菜蘿蔔一樣，
稍微好一點的房源早上一出來幾個小時後就被捧著現金的買走的比比皆是，
可以貸款買（搶）到的大家都謝天謝地，
搶到賺到的感覺。

這個針對非居住者的方案，
只要年收入or金融資產達標很容易就可以跨入門檻。
很多人趁著匯差，
反正就先買起來，
有房租收入更好，
即便現在沒有收入也沒關係，
到時日幣升值後5年後就算平價脫手匯差賺到的價差也很可口。
而到一直脫手為止期間中的房租收入也是一筆收入的。


第一個只針對「非居住者」的方案，
残念ながら、擁有日本的中長期簽證者無法適用。

這時只能找不限非居住者的台系銀行進行不動產貸款。

居住者也可以利用的台系銀行，
遊戲規則很簡單。

台灣國籍
自備款2～3成
本國聯徵調查沒有不良金融紀錄

物件的條件：
這個就有點限制，
物件所在位置必須從台系銀行搭電車1個小時之內，
不可以是零海拔地區（例如東京東邊的海埔新生地之類的），
不可以是工業區
原則是距離車站走路7分鐘之內（都心五區物件走路10分多也OK）

台系銀行也要拼業績，
所以聽說對於物件的所在地限制條件最近有點放寬了。

今天文章的重點：
對於一個新手而言，
想投資「区分マンション」（公寓），
基本上日系銀行要貸到款的可能性非常低。
築古マンション（有點屋齡的公寓房）、
舊耐震的基本上只能全部現金買。

日本的居住者想投資買区分マンション（公寓房），
準備一筆自備款以後就可以去敲銀行的門。
當然銀行也願意做1棟マンション、1棟ビル的貸款，
一樣的至少需要自備款2～3成。

日本的非居住者也是的，
不過走不同的台系銀行罷了。

不管是要貸款或不貸款，
想投資不動產，
其實最重要的是第一桶金。
有了第一桶金後才能拿到入門票，
才有接下來光明的發展。

以上是居住者以及非居住者想在東京利用投資用貸款的介紹。

可以跟之前的一篇文章（20240411）：
沒有永住權的外國人也可以辦日系銀行「住宅貸款」嗎？
https://www.facebook.com/tokyorealestate/posts/pfbid03794wG7PZPduadLD9g7iJAia7fHh8RJLNSHbyP3v11FSsepFBWd96SgfvvGUWpBSQl

一起看，比較一下內容。

最後大家最關心的就是貸款的利率跟年數。

根據東京子的經驗
台系銀行的貸款利率是1.8～2.5%
年數是15～20年
上述的利率跟年數要看貸款人的資產以及跟該銀行的交往深度。
比方說是該銀行系列的VIP，
那麼就有很大的可能可以享受到1.8%利率的優惠，
第一次打交道的人大約落在2.4～2.4%的機率比較高。

還有一個重點就是銀行貸款最好是靠介紹，
才不會被「門前払い」（就是有被冷處理，或電話轉來轉去找不到對口）。

因為什麼樣的物件銀行會貸款，
什麼樣的物件銀行不會貸款，
有經驗的仲介都滿清楚的，
透過仲介接頭一下子就可以無縫接軌。
（附圖的房源都是符合可以貸款條件的，請參考）

日系銀行的住宅貸款，
遊戲規則又不太一樣。
主要是看申請者的年收入。
年收入越高，
可以貸到的金額就越高，
利率也依個人的資歷，
比方說在人盡皆知每個人都聽過的大公司就職的話，
那麼利率可以得到優惠的可能性就很高。
0.3～0.6%
年數要看該申請者在「完済」（全部還完貸款）的年紀，必須是85歲。
所以越年輕越有利，
50歲之前可以貸到35年之類的（50+35=85）。

但是！！
重點就是這個「但是」！
即便一開始沒有得到很好的條件，
日後會依個人資歷，社會的金融評價等（比方說跳槽到更好的大手公司，年收入增加之類）而做更好條件的轉貸。
所以其實一開始沒法貸到飽貸到滿也不要太灰心，
別人是0.33%，
我竟然要0.6%（其實也很好了啦）！
只要年收入持續增加都有機會的。

我常說的先把頭擠進去。

但一開始的設定還是要有些注意的地方，
這時就需要一個對金融規劃比較有經驗的仲介或Advisor在旁給建言。
一個對金融財務規劃有經驗的仲介的一句話的一個設定有時候就省下幾十萬的規費。
當事人不知道就永遠不知道了（可是東京子知道^^）

提供一個在日本擁有中長期簽證，
計畫近期內利用住宅貸款的人一個試算自己到底可以借到多少錢來買自住房的網站
モゲチェック
https://mogecheck.jp/
按照指示填寫上傳薪資馬上就見真章了。
至於年收入有超過800萬日幣的還有一條特快車的路可以貸款。

住宅貸款的最厲害的地方，
很多人以為只是節省房租。
錯！
住宅控除才是最厲害的地方，
做了住宅控除後，
高收入者可以降低所得稅稅率，
所得稅稅率降低就等於住民稅稅率降低。

住宅控除才是節稅的隱藏版九陰神功好嗎！
日本政府給的德政，
千萬要把握機會善用啊～～

祝大家快成為「有巢氏」以及投資的路上可順利滾雪球。