不動產投資故事

前幾天經由一位網友的邀請，東京子去參加了人生第一場我稱之為「在日台灣房東之友會」的聚會。(後來我才知道當天參加的還有一些是非常想在除了主業的收入外還可以有房租收入想當包租公包租婆的預備軍) 東京子的主業之一是日本不動產的買賣以及租賃的仲介，斜槓是物業管理  回到今天這篇文章的主題，「怎樣可以買到我的第一個不動產投資物件？」之「找物件篇」，以下純經驗分享。 【準備第一桶金】要買不動產，首先要有「第一桶金」。如果您的年收入高於1000萬日幣，又在大家都聽過的公司工作的話，那恭喜您，您在我們不動產業界的行話裡被歸類為「高屬性」者。高屬性者通常要貸款借錢比較容易。借力打力，是膨脹自己資產最快的方式。 一般人的印象提到「借金」就是「借錢」都有不好的印象，但「借金」有分「好的借金」跟「不好的借金」、我不是無條件的鼓勵去借錢，借錢來吃喝嫖賭做不正當的適用當然是不受鼓勵的行為。 放眼全世界的富豪，哪個富豪沒有跟銀行借錢？有能耐可以跟銀行借貸才是真本事。現今社會銀行願意借錢給你表示你這個人的社會信用度高。 有錢有資金的直接去買一整棟的不動產收租，用錢賺錢，躺平都可以賺錢。銀行還會上門來拜託：「拜託讓我們銀行借您錢」 有錢有有錢的作法， 一開始沒有背景沒有資歷沒有存款，年收入也不高，要貸到款真的很難。這時候如果有金主（富爸爸之類的）支持也可以，沒有金主就要自立自強想辦法省吃儉用利用聰明才智創造現金流。 例如做跟不動產有關的工作話，一開始沒辦法當正房東，二房東也可以呀。東京子身邊有很多人用租借的方式做ShareHouse、做月租、做Airbnb、利用零碎時間接清掃的part time零工、一面藉由實戰增加自己的經驗，一面賺取本業以外的副業收入。 有累積財富的目標，只要有心，透過正當的行為，愚公移山也好，有一天一定可以達到目標的。 總之，要先有一筆「自備款」，自備款等於是籌碼，有籌碼才可以進市場開始玩遊戲。 【要準備多少自備款比較好】那您問我這筆自備款要多少才夠？如果是想投資東京不動產，以目前的市場而言，至少要有個2000萬日幣會比較好。（本篇文章裡提到的金額全部都是日幣）這筆自備款可以做將之全部投入現金買一戶，或利用其做槓桿貸款（銀行願意借貸的話最好）買面積大一點的條件更好一點的房源。 很多人聽到金額已經開始覺得氣餒。什麼！？要2000萬！？當然1000萬到2000萬的物件不是沒有。就是屋齡稍微偏高，房間面積小點，稍微往外圍走一點。用白話說就是老齡有病痛。要撿到老雖然老但是還可以嚼得動花生的會抓老鼠的老貓就要看機率跟努力了。 假設只有1500萬日幣左右的錢，又非常想當包租公包租婆，那要怎麼開始找房源呢？ 東京子介紹通常日本人的投資家也一定會利用的找投資房的網站有：楽待 當然也還有其他網站，上述這幾個網站房源基本上就滿齊全的了。通常日本投資家都會在各式各樣的網站上設定找房條件，然後有符合條件的房源會email通知。基本上我們都說好物件是長翅膀的，加上現在是賣方市場，有時候上午看到了一個不錯的，馬上打電話去問，被回答說已經有人出價了，失之交臂槓龜的情況很多。不動產有錢還不一定真的買得到。 【搜尋物件時的條件設定】您可以輸入幾個條件設定。例如，東京新宿區2000萬以下20平米以上車站10分鐘之內投報率5%以上 馬上就會有一些符合條件的房源跑出來，設定的條件稍微改變，例如從東京五區（中央區、千代田區、港區、文京區、新宿區）抑或都心七區，或再繼續往外擴大，有時間的話東京23區都把它看過一輪當作學習也不錯。 一開始看的時候因為沒有地理觀念，所以一定會看到頭昏腦脹兩眼迷濛。 這時候其實還有一個非常重要的工具叫Google Map、一定要就地址去搜尋該物件的位置，然後跟著Google Street View走一遍。看一下那個站一天有多少乘降人口，那區有多少人口，附近有沒有醫院、公園、商場、名校、超市之類的。 基本上東京只要是離車站近（不要偏線）。銀行郵局站前應有盡有，生活機能都不會太差。 那您會說我哪知道哪條是主線哪條是偏線？主線就一定好，偏線就一定差嗎？ 其實也不一定，我自己在看的話，其實很重視一天的「乘降人口」，還有該站的未來發展性。因為我在做study時，一定會去看該站在未來幾年有沒有都市開發計畫在進行，或是否有新的車站即將開通之類的。 交通方便的好地點是不動產的王道。有錢難買好地點跟好View。 在挑選房源時，我還很重視建商跟大樓的管理公司，好建商就好像是名牌包。柏金包跟Uniqlo的包或菜市場的包，有一天要脫手時賣時的市場價值是不一樣的。這是恆久不變的定理。 房租設定方面，基本上我會希望每個月的房租能收到7萬日幣以上。7萬以下的房客替換率相對高，替換率高就會提高修繕成本，會吃掉現金流。 通常初學者比較看不到這些隱藏成本，只看到表面投報率，興高采烈買下的會是日後脫手不了的「負」動產。 【找房的態度】與會中第一個分享的大前輩的一句話讓我印象深刻。大前輩說：「有整整好幾年，我們只要是除了工作上班時間外都一直在看房」「每個週末或休假日，不是正在看房就是在往看房的路上」後來變成「不是在簽約就是在過戶」，本來就天生麗質了再加上後天的努力那叫做所向無敵。 大前輩都這麼努力了，我們做後輩的不付出努力怎麼可能買得到物件呢？ 我常常被問：「妳怎麼知道哪間房可以買？值得買？」 一件事做久就會熟能生巧是每個人都知道的道理。 每天看，實際看，不斷看，一直看，看久了，就會看出個心得出來的。 我認識的成功的投資家都是很勤奮的，興趣就是瀏覽網站看物件，即便不一定真的出手，定期檢查最近的新出物件，感受一下最近的市場行情，隨時update自己的不動產敏銳度。 一樣的想買不動產，一樣的想當包租公，積極的態度會幫助您更容易找到適合的房源。 什麼意思？ 例如這樣的客人：「我想投資，有沒有好的物件推薦？」 我：「請問您的預算多少？」 客人：「都可以，我想妳推薦」 我：「您想買哪裡呢？東京…還是？」 客人：「我都可以呀，妳手上有什麼好物件就推薦給我看看啊」 老實說，或說不得不說，這樣的客人要買到好物件比較難。 想法不具體，行為太被動。 如果說是已經合作過幾次的，我已經知道客人脾胃喜好也知道客人口袋深度的話，當然有符合客人喜歡條件的物件出來我會主動推薦。 但都還沒有真的交易過，也還沒真正認識到客人到底是什麼底細，只有「我想投資東京不動產」的一個模糊的想法，做為仲介方也有種使不上力的感覺。 我知道的買得到或一直買到好物件到客人通常都很積極，很會自己做功課，什麼楽待、健美家、Suumo幾個找房網站都看得比我還熟悉。 看到有興趣的房源就會主動貼url過來給我問我的意見跟我做確認。 我也會就客人丟過來的房源就其類似條件做延伸搜尋或附近study一下。 這樣來回丟個幾次球，我們叫catch ball後，找到心目中的房源的機率會相對提高很多。 所以回答先前的那個：「妳怎麼知道哪間房可以買？值得買？」的問題。 就像一個愛吃拉麵的人，每天吃拉麵吃久了會知道哪間好吃哪間不好吃。別人介紹怎麼好吃，不去親自吃看看永遠不會知道是真的好吃還是假的好吃。   我喜歡分享知識，是個比較希望跟客人一起成長的房仲。 因為自己也是房東&投資家，所以可以站在投資家的角度去評估一套房源。 想要在投資不動產路上成功，或說達到自己預設的目標，自己勤做功課，提升看不動產的眼力，不斷update不動產的知識，而不是只是單純的被動的等「妳手上有好物件嗎？」「我想妳拿物件來說服我買」。 勤做功課的方式，除了上網以外，多參加房東的聚會，多參加研討會，多買書，多看文章，勤跑現場，我們常說不動產是用腿跑出來的就是這個意思。 好啦，那我態度正確，也很勤奮，但是我還是缺一桶金，我想貸款怎麼辦？ 【日本國內的非居住者可以貸款嗎？】想跟在下篇文章跟大家分享。  預祝不動產投資路上順心，大家一起來當東京包租公包租婆。

從我開始接觸日文以後，我的夢想就是當專業口譯還有用日文寫書出版。 當了多年演藝圈口譯，參與拍攝電視連續劇跟電影，主持廣播節目等，一直很喜歡口譯的工作。 我以為我會一直做到老（我也願意的）。 幾年前，因緣際會接觸到東京不動產， 從此，人生開始起了轉變。 一開始也是以口譯身份接觸的。 我只是一張嘴，將A說的話轉換成另一種言語給B，再將B說的話轉換成另一種話給A。 說起來很簡單，但要將話說的不肥不瘦剛剛好，其實除了要有專業技巧外還需要有專業知識撐腰才行。否則一開口馬上就會自曝其短，A跟B都是行家，只有中間那個我是沒有知識的白痴… 記得一開始接觸不動產，很簡單的一個物件說明，什麼建蔽率容積率天空率再建築不可等專有名詞每個漢字都懂但該名詞背後意義不懂，不到5秒我就開始流冷汗，嚐到如坐針氈想挖個洞鑽進去的痛苦滋味，感覺被左下鉤拳打中鼻樑，跌入挫折感深淵。 記得那次我只能積極幫忙倒茶跟做複印….兼花瓶口譯… 事後老闆要付我費用我手都伸不出去接^^； 在這行磨了幾年後我慢慢變得專業，翻譯時滔滔不絕左右逢源，幾年下來累積的客人滿足度很高（簡單說就是我的團隊有幫客人賺到錢的意思啦） 但是翻譯畢竟只是翻譯，工作就是傳達AB間的意見，而非獨當一面多加自己的淺見。 不動產投資，需要的是眼光還有膽識。 支持眼光跟膽識，經驗值情報網很重要，專業知識也很重要。 我有經驗值，有情報網，有專業團隊，我一直以為這樣就夠了。 但一直以來在第一手接觸到一個物件時，我常常感受到自己專業知識的不足（這塊地可以蓋幾層？之類的洞悉力不足） 我想變得更專業， 評估物件時想要有知識背景做憑據。 所以今年（2017年）年初決定去報考日本國家資格考。（不知死活的外國人） 實際上，我還連續報考好幾個…非常有自虐傾向。 昨天東京難得的秋晴。 一早就到考場準備參加今年報名的第二個資格考。 經過上次「宅建士」（不動產經紀人）的洗禮，相較之下，今天這個「賃貸不動産經營管理士」的合格率高很多。 考試科目很多重複，例如民法，借地借家法，區分所有法跟稅務etc，不過還是有很多第一次接觸到的科目跟法令， 夾在上次大考跟下個月要來的大考之間，準備起來還是有點吃力（也許跟年紀有了也有關係…(⌒-⌒; )。 滿分40分。 往年的平均合格率是22-28分。 合格發表是1月12號。 話說，我為什麼會接觸到東京不動產呢，有機會再來跟大家分享。 沒接觸前我跟大家一樣，覺得東京不動產，一定很貴，遠如天上的星星，跟自己是一輩子無緣的… 其實很多事，機緣很重要，心想事成也很重要。 只要立下目標，小資女也能達成成為「東京包租婆」的夢想。 借力打力，累積財富（=日幣房租）。一點都不誇張，一步一腳印，我就是那個背後幫手。 我臉書的朋友能在浩瀚房源裡找到「東京子」家，就是機緣， 看到我這篇文章也是機緣。 機緣就像蝴蝶效應，回頭看來時路充滿了不可思議的相遇。（哎唷，兩個資格都考過了才更不可思議啦^^） 所以這陣子比較沒時間跟大家閒話家常噓寒問暖，請見諒（拱手）^_−☆

2012年的夏天，離現在大約是12年前的事，但往事還是歷歷在目。 今天的女主角，暫稱之為小A好了。那一年小A剛離開任職一間台灣的外商公司，以觀光的短期90天簽證來東京玩。 2012年的主要聯絡方式是Skype。 我跟小A約在池袋中央口碰面。 小A開門見山：我想在東京買間自住房。我的預算只有800萬日幣，現金。1K車站走路10分鐘之內。有一點屋齡也沒關係，反正我裡面會再重新整理。  當時的社會氛圍是：日本的不動產只會跌不會漲，日本人不會把錢拿去「投資」不動產。那時日幣也比較強勢，還沒有外國資金大量湧入東京的不動產市場。那時美金對日幣是1美元兑75日幣（2024年4月21號今天是1美元對日幣是1兑154）。請參考東京23區歷年公寓走勢圖，現在回頭看2012年是一個大低點。 彼時東京23區1000萬以下的築古公寓比比皆是，投報率10%的也隨手可得。 2012年是2011年311大地震的隔年，住日本的外國人有很多人因這次的地震而離開日本。 大家（=錢流）是想往外走，而不是往內進。 在當時的那個社會環境下，小A開出的預算在東京23區裡要找還是可以的。 大約花了1個月左右的時間，找到了板橋區上板橋車站走路8分面積29.60平米7樓角邊屋雙面採光向南陽台前面屋遮蔽物視野良好1969年築總戶數41戶自主管理的一套房 有一種神秘體驗，去看房子時會感受到的，打開門一進到房間的那瞬間會感受到房子的呼喚，好像可以跟那棟房子對話，心中會覺得：啊，就是你了，我找到你了的感覺。 這種神秘體驗感會隨著經驗值增加越來越準確，來的感覺也會越來越快，最後就會變成類似照X光片一樣，電眼掃過就會知道：啊，就是它了！ 那次我體驗到了這個神秘體驗的瞬間，小A也感受到了。 於是很快的，幾乎是一離開那間房間，小A就出價，我們叫提出「買付書」，進入斡旋議價階段。 那個年代是買方市場，大約還有個買賣價10%的議價空間。 講到這裡很多人會好奇，賣價是怎麼設定的。 從前的話，就是去詢問附近同業，有這樣一個條件的房源，你覺得多少錢可以賣得掉？然後參考過去的成交紀錄，請示Owner後做最終判斷。依賴有經驗房仲的部份比較大。 現在的話，不論是賣價或房租都是用AI的大數據，填入條件後，AI就會給建議，大家會就AI的建議再加減5%來做設定。這幾年AI的精度大幅度提高，只要有導入AI的公司就可以很輕鬆地做到「売却価格の想定」（預估買賣價格）。 2012年那時候買賣房子的圖紙很多還是手工繪圖或黑白的，2024年現在美輪美奐的照片是基本功。 2012年找房子還得實際到當地去看站前不動產公司貼在床上的資訊,手工加人工作業。2024年現在找房網路情報都是公開透明的，事先周遭環境的確認也可以利用google map帶看房也可以線上，跨國時差也都不是問題。 總之回到一開頭的這個故事，小A是個狠角色，雖然日語只會「歐伊西」「卡哇伊」「撒喲那啦」的程度，卻可以將自己國家那套殺很大的遊戲規則跨洋過海地在另一個國度充分實踐，最後殺了20%下來以540萬成交。 賣方是一對老夫婦，過戶那天，老太太表示：這個房間周遭寧靜安詳，附近有個大公園，他們常常去那裏散步，公園裡還有圖書館，早上先生會去圖書館讀報看雜誌。 房子目前是沒有裝修的狀態，要住要租可能都要花一筆小錢裝修，真不好意思，有人願意買實在是太開心了，我們終於可以拿著這筆錢安心地去住養老院了。一副終於可以把剩齡女兒託付出去，心事已了狀。 不動產業界一直流傳著一個說法：「売急ぎ物件が一番おいしい」 意思就是說：急著拋售的不動產最有機可乘（可乘人之危，賺取價差）。 我可以理解為什麼老夫婦願意接受「鬼指し」（就是殺很大的意思）的議價。（1）這戶房子在市場上掛牌了大半年沒有賣出去（那時不動產市場停滯，真還賣不太動）（2）整體社會的氛圍是「不動產」＝「負動產」，放在手上只有一直貶值下去的份（3）當時附近的租賃市場並不活絡，空著租不出去，沒有現金收入不說，還要繳納固都稅等租金，負的現金流會吃掉老本（4）老夫婦膝下有一女。據老夫婦而言是「嫁到遠方」。所謂的遠方也不過是隔壁的「練馬區」。但女兒對繼承這套房子沒興趣，理由是：還要找物業管理，還要煩惱房子的事，麻煩。（5）有人要就快快脫手，用現在的話就是「終活」＝「生前整理」（利用在世候將自己的資產做結算）  買賣成立的前提是雙方一個願打一個願挨，是資本社會的市場機制。 絕佳的入場時機，以低於市場成本取得，簡單而言就是被小A賺到了。 這個美味的果實是小A用魄力、實踐力以及身體力行後才享受到的。還有不是老王賣瓜，小A很幸運地遇到一個專業而且負責的房仲（就是我），讓一個手握900萬日幣現金，一句日語都不會，以觀光簽證來東京，東西南北都還搞不清楚，搭車還會迷路（那時候沒有Google map是要看印刷的紙本路線圖搭車找路）的東京小白以低價買到心目中的理想家園，踏穩了立足的第一步。  我問小A的心目中藍圖為何？ 小A答：我喜歡日本，想要一直住在這裡，其實只要能逃離「鬼島」（註：這是她的原話，不是我的見解）哪裡都好。我待過英文系國家，膩了，消去法加上可能性，就剩下東京。我不想繳房租，房租是進房東的口袋，即便我繳貸款，也是替我自己存款的概念。我的目標是先買一間自住，慢慢的增加到三戶可以收租的。假設1個房間可收租6萬，三間房一個月就有18萬日幣的收入。我又沒有房租負擔，18萬的生活費應該夠養活我自己了。 描繪著這個目標時的小A年紀是42歲。她英文非常流暢，但不會日語，她有碩士學歷，但從未在日本接受過高等教育。有豐富的職場經驗，但都跟日本無關。 小A的想法是來日本找間公司就職，取得工作簽，幾年後歸化入日本國籍。照她本人的說法是：我對「鬼島」的國籍一點都不留念，馬上可以拋棄。 時光匆匆，轉眼三個月過去，2012年秋天，小A又不知道去哪裡擠出了800萬日幣，這次買了一戶：文京區有樂町線江戶川橋車站走路5分附近還有東西線跟丸之內線可利用23.45平米1978年的1R投資物件開價750萬成交價725萬小小的殺價成功，或說這才是正常的可殺價範圍內，房租是7萬日幣，投報率是11.5% 接下來小A果然照著她規劃的藍圖一戶一戶買，包含自住的那套2～3年內在內總共買了5套房源。 講到這裡大家一定會好奇的一件事：小A的資金去哪裡生出來的？ 在解答之前，我先說一下小A的「那之後」好了。 小A後來找到一家說英文也OK的公司雇用她。薪資是借用小A的話：「簽證規定的雇用外國人的最低薪資」。1年的工作簽。 問：那，日文不流利不會對生活造成不方便嗎？小A：完全不會，我的工作時用英文，買東西手比一比，日本人很Nice基本上也不需要什麼溝通，我反而覺得語言太好了，Noise太多，情感會受到左右波及，我享受一個人不受干涉的生活。不像在鬼島親戚朋友三姑六婆每個人都來過問妳的私生活。在東京人與人之間有適當的距離感，我覺得很輕鬆。 小A繼續表示：本業的目的只是幫助我取得在留資格，反正我每個月還有：至少6萬乘以4=24萬（單純計算）相當於本業工資的房租收入，我才不怕。況且一個人住在將近30平米的1K也很足夠，每天去向南的陽台晾衣服時從7樓往下去可以俯瞰板橋區，春天可以看到粉紅色的櫻花呀杜鵑花一團一團花團錦簇，我就想：啊，我終於離開鬼島了的實感浮現。（不好意思，從小A的愛用詞「鬼島」已經嚴重透露她的國籍了^^;）  本業收入加上房租收入一個月將近50萬日幣，一年就是將近600萬，簽證要更新一點也不困難。 住日本滿5年的那一天，小A立即去辦理歸化手續。 大約半年多一點以後小A就取得日本籍。 我問她現況。 她說：我20歲幾歲為止努力求學，30幾歲努力工作，30歲的努力成就了40歲自己當東京包租婆的夢想。40幾歲利用東京包租婆的收入幫助自己達成移住到東京的夢想。50幾歲，我覺得有沒有工作的收入都不是很重要了，我的興趣就是去全世界旅行，買張機票，想去哪就去哪，在我去世界某個地方旅行的時候，我雇用的員工（她的所謂員工是「房客」），一天24小時一年365天付我房租供我遊山玩水。前陣子我還帶我姐姐去歐洲，去東南亞，原來日本簽證這麼好用！ 一個人自由自在經濟自由聽起來好像不難。 回到重點：資金這部份。 除了祖上庇佑族外，靠自己的小資族第一桶金通常是比較辛苦的。 據我的理解小A是很省吃儉用的「貯金魔」。日常興趣就是買超市的打折食品，每個月編列伙食費預算（水電瓦斯跟稅金都差不多是固定價可以抓得出來）工資跟房租就是存起來。 存存存！用力存！ 沒有第一桶金不動產投資的第一步是踏不出去的。 一旦踏出去以後，就可以借力打力（比方說貸款，擔保貸款之類）。經驗值也有了，就會越來越快越來越穩了。 好啦，那為什麼東京子今天要分享這個故事。是因為這陣子看到一個很眼熟的房源，定睛一看，是小A當初購買的那間，同棟不同間。4樓非角邊房面積稍微大一點是31.59平米格局是1DK裡面重新裝潢了。 賣價是1680萬日幣。  十年的光陰，當初40幾歲的小A目前是50幾歲。當初屋齡42，今年屋齡是54歲。 很多人問我：這麼老的房子真的有人買嗎？這麼老的房子還有人敢住嗎？這麼老的房子十年後不會被強制拆除嗎？ 這幾個問題每次碰到老房子時都會被問。 千言萬語，不如眼見為憑。 這就是個歷經12年的交易實例。我相信2012年進場東京不動產的人手上的資產應該都漲了。  那時8%、10%進場的看到目前的4%、５％投報率很難買下手。 我身邊的「大家の会」（日本人房東Community）的大部份日本房東都推測東京不動產在東奧後一定會跌，因此很多人都在2020年左右趁已經漲一波時出清出場，那時外野的都拍拍手恭喜那些賣掉賺到差價的人。 之後的疫情，大家也覺得房價應該會跌，沒想到結果是不跌反漲。 到現在是一路漲，漲到變成賣方市場，沒有貨可賣（我們叫「枯渇」），現在只能咬手帕望「房」興嘆。 即便流通在市場上的都還看不上眼，因為覺得太貴毫無天理而言。 但老實說這就是現在的行情了。 那，我還常被問到的問題：妳覺得東京的房價還會繼續漲嗎？10年後這棟房子會漲還是會跌呢？ 這個連最厲害的經濟專家甚至可能連日銀總裁都回答不了的問題怎麼會希望從我這裡得到解答呢？ 況且，宅建士（=我）的回答是要有憑有據的。 如果回答：「會漲」。那我必須要提出「會漲」的佐證。 反之亦然。 所以如果有來跟我諮詢過的客人應該都知道東京子的回答是含金量非常高，並且是有憑據的。 我喜歡做有把握的事，並且喜歡跟客人一起成長。 小A的例子是全部現金購買，沒有利用貸款的槓桿來幫助她增加資產。 那怎麼利用貸款借力打力呢？那就是另外一個篇幅了。 如果您對投資東京不動產有興趣，有具體的想法，歡迎私訊。 資產規劃也是東京子的強項哦^^ 預祝大家早日達成當東京包租公包租婆的夢想。

東京子的主業之一是不動產買賣以及租賃仲介。（斜槓是Airbnb民宿房東/物業管理/國際繼承案件/法務etc） 不動產的世界，每個仲介都有其各自擅長的領域。比方說有的人擅長做投資物件，有的人擅長做自住房源。有的人擅長做租賃，有的人只喜歡做土地之類的。也有人喜歡自地自建蓋起來收租，也有自社有工班專門買舊房子重新拉皮後轉手賺差價賣出了。每個人守備範圍不同，各人各憑本事發展出一片天。（也有什麼都不擅長的…） 進入正題，那東京子在不動產領域中最擅長的事什麼？ 好問題！ 由於東京子平時文章跟Airbnb民宿有關聯的比較多，所以給臉友是SupreHost超讚房東的印象比較強。 其實我的大本業之一是不動產仲介買賣。 之二是不動產租賃仲介。 之三是不動產物業管理。 繼續寫下去，還有很多斜槓可以寫到之十^^; 不過今天我想跟先大家分享一下「之一」的「東京圈」的不動產仲介買賣。 首先，強調了「東京圈」這個區域。其實身為「プロの業者」（不動產專業人士），理論上而言日本全國的房源都是可以仲介的。 不過我喜歡做有把握的事。因有長年累積的定點觀察東京圈不動產的經驗，加上沙場實戰經驗，以及每天不斷地吸收最新情報。 基本上電眼一掃就好像照X光片一樣，東京圈的一個房源（包括大樓、公寓、一戶建、土地etc）是不是值得投資（包含自住），手指一掐十之八九就可以心裡有數。 這裡的「東京圈」的意思是指主要是東京都（23區、偶爾中央線沿線），偶爾千葉（東西線沿線，比方說船橋、本八幡、津田沼、幕張etc）偶爾神奈川（比方說橫濱、川崎etc）偶爾埼玉(比方西川口、蕨etc)之類的。 很多客人問我為什麼不做大阪、京都、福岡、熊本、北海道etc。 第一個帶看房就會有困難，除非是非常有把握的Owner Change物件，如我上篇文章介紹的。「我要當日本包租公包租婆！」入門須知的一些Q& 或有強力的當地合作業者，比方說最近剛成交了一戶名古屋的小可愛套房（投報率10%），因為配套服務滴水不漏，所以可以很放心地介紹給客人。  否則我應該還是堅守東京都以及其近郊就好。這個範圍內的話東京子地方勢力堅強，「喊水會堅凍」，有什麼事支援也很多，不會叫天天不應叫地地不靈。 不要太貪心什麼都要做，哪裡都要去，一個人時間也有限，做自己有把握的，對客人也好交代。 這是我不動產仲介時的鐵原則。 再來就是不動產仲介買賣的對象種類。 什麼意思？ 一般會想買東京的不動產的原因為何？ 第一，  想投資。日幣來到三十年的新低（2024年4月10日，美金對日幣是1比152，1990年以來的新低）比起紐約、倫敦、上海、新加波、香港，甚至台灣，東京房價看起來真的好實惠，質量好法規完善（大多數的）住民素質高，物超所值。老天爺給的大好機會。此時不進場更待何時。 第二，想自住。繳貸款還比繳房租便宜，還可以享受日本國政府給的住宅貸款控除（超大福利），降低所得稅稅率，好處多多。 有些客人問：東京子從來沒看過妳寫文章分享住宅貸款，會不會這不是妳的強項啊？ 冤枉，是因為住宅貸款對我而言太「簡單」，所以沒有專文介紹。 「簡單」的定義是什麼？ 東京子除了「宅地建物取引士」（簡稱：宅建士）資格以外，還有一個叫做Financial Planner(簡稱FP)，類似理專的資格，所以幫客人做資產規劃、分析房源、有效的節省稅金算是東京子很拿手的項目。 買什麼樣的自住房，不但可以繳貸款等於節省房租，甚至還可以減低個人的所得稅稅率（並間接降低住民税稅率←這個才是最厲害的，但卻被很多人忽略的）才是學問。我們常常說買一個彎腰或手伸直就可以搆到的物件，跟要踮一下腳尖才可以買到的物件，哪個在金融資產形成規劃上更有效力呢？答案通常是後者。 做好一些事前設定就可以減少很多日後煩雜變更的手續（每次變更都要花手續費）的小技巧，說出來也許很簡單，但卻是網路上查也查不到，也不會有人主動告訴你的一些小撇步，不知道就永遠不知道的事（大部份人一輩子就利用一次住宅貸款，不像我們交易頻繁，經驗值高）只有擁有稅務知識等全方面宅建士（=我）可以信手拈來。 每個小細節都會提醒客人，間接節省很多不必要的時間跟手續費。 會覺得相對簡單的意思是其實只要貸款者符合自住貸款的門檻條件，自備款夠，有償還能力，接下來的一些設定以及眉角&技巧我都可以面面俱到信手拈來。對我而言就渾然天成手到擒來。 在此呼籲年收入有400萬，每個月繳的房租有超過10萬的在日工薪族快快去辦理住宅貸款，這是日本政府給的福利，不用真的白不用。 好，那麼順著這個話題，進入今天的正題。 上述「在日工薪族」要有什麼樣的資格才可以有貸款的資格呢？ 一般人的認知裡，取得「永住權」是最低門檻之一吧。 對，但也不完全對。 確實擁有永住權有永住權可申請的住宅貸款銀行，沒有永住權也有可申請的銀行的。 客人：咦？妳是說一位還沒有永住權的在日工薪族也有可申請的住宅貸款嗎？ 答案是：YES。 這時，我最常被問的就是：是不是還沒有永住權的貸款條件比較差呢？ 應該是這麼說，住宅貸款基本條件是這樣：屋齡：住宅貸款的房子一般銀行會希望屋齡在25歲以下，越年輕越好。面積：房子的面積最小要有40平米以上（但因考慮牆壁厚度，所以會建議45平米以上比較保險）年收入：500萬日幣以上（1000萬以上越容易過）自備款：買賣價的20%左右（年收入越高資本款的成數越少的可能性高）同一公司工作期間：至少1年以上（有些銀行滿6個月就可以）日語能力：某些銀行要求一定要能夠日語溝通，有些銀行只要英文能夠溝通就OK年齡：50歲以下都有希望。 其他利率跟年數，有沒有「永住權」是一樣的。 那會有些人問，利率跟年數是怎麼樣呢？ 大家都知道日本一直到2024年3月底為止都是負利率。基於住宅貸款是一項社會福利，眾所皆知日本的住宅貸款的利息是很低的。 根據過去經手的實例是一般落在0.3～0.8%之間35年。 在跨進那扇門之前，很多人會說，我不知道我的工作地點接下來會在哪裡，買房是一輩子的大事，我還沒法決定地點要買哪裡好之類的。 其實也不用想得那麼複雜，人生雖然是計畫趕不上變化的時候多，但大多數時候是兵來將擋水來土掩，先貸了住下來，2、3年後有變化再轉貸或者再小房換大房，抑或處理掉目前手上有的再換去另一個更適合當時的自己的就好了，住宅貸款雖然不能同時適用1間以上的房源，但換房是被允許的。 利用貸款幫助自己做資產形成。 住宅貸款沒有限制只能永遠在同一個地方的。 【結論】如果您是大手公司員工或國立大學教職員，年收入在1000萬以上，在日本工作的期間已經滿6個月（最好是1年），每個月繳的房租超過10萬日幣，日文不流利，沒有永住權也沒關係，年紀49歲以下，不要猶豫快來找東京子諮詢在日本貸款買自住房吧。 一定會有您意想不到的結果的。 真的啦（等到收到住宅貸款的「還付金」時就會有實感然後驗證東京子說的話都是真的的而且是獲益無窮的哦～～） 外國人的住宅貸款條件與說明 意者請私訊。祝大家早日成為有巢氏♪

前幾天介紹了一個小型商業樓的投資物件後，得到一些詢問。 特借此文來跟大家分享我的看法以及投資理念。希望能用我的專業來幫大家創造資產財富。其他不敢說，在選不動產物件上我還真的滿專業在行的。不論是自住用還是投資用，現在電眼一掃，就像七龍珠的戰鬥力探測器一樣，大概八九不離十，都可以給評語給判斷。（只限東京都，東京外縣市沒太大概念，除非去當地評估過）  【投資物件介紹】立川站鋼骨造5層樓整棟收益物件，投報率7.26% 這次的這個物件會推薦的幾個點：（1）雖然屋齡有，但因為有過去實際的管理經驗，所以對建物的健康狀態（構造等）是有某程度的了解。屋齡老的房子最怕的是1漏水，2耐震上問題。1的漏水，本建物因事務所居多，房間內沒有衛浴，減少很多管理成本不說，漏水的可能性也相對低很多。屋頂的防水塗佈以及外壁維修，owner在取得後近期（2021~2022年）也做了。推測暫時應該沒什麼大問題。  耐震上問題。這棟房子歷經了311絲毫無損。且立川位處台地，相對地盤是穩固的。 建築物耐用年數問題。這棟鋼構造（4mm以上）是34年。超過法定耐用年數。 不過這個超過耐用年數並不是說它就得被拆掉。東京都超過耐用年數的建築物一大堆。50幾歲，7,80歲的建物也比比皆是。大家也都活得好好的。 年數雖然是一個重要指標，但平常的保養（メンテナンス）其實也非常重要，平常有定期做外壁粉刷、清潔、防水，即便過了耐用年數，看起來也光鮮亮麗，老雖然老但是還是可以咬得動土豆（台語）的老當益壯的建物滿山滿谷的。不像我們台灣屋齡20年看起來就破舊不堪的概念是不一樣的。40幾歲的屋齡，聽起來就覺得隨時就要倒塌的那種想法基本上在日本比較不適用。 做為一個收益物件，我個人覺得如果這棟樓腹地（敷地面積）再大一點的話「積算価格」可以高很多，就更棒了。 不過如果是那樣，價格也不可能低於1個億了。 有一好沒兩好。選擇投資標的是看綜合點數（バランス），要有取捨。 要年輕又要是美人物件，通常投報率就低了… （2）地點：距離立川車站雖然步行11分，但所在地附近有IKEA，且有公家機關，例如入管、警察局、検察廳裁判所，昭和公園等，也是一個小商業圈（地圖上可確認其為黃色商業圈），有一定的事務所需求。  （3）事務所最怕的就是招租不易。但根據過去實際管理經驗（因本案件是自社案件），1樓店舖（三角店面黃金店舖）不用說，2樓以上的平均空窗期也沒有超過三個月的。當然這也要看房租設定，平均單價設定比周遭高，當然就相對的比較慢租出去。 （4）投報率高。現在在東京都心好一點的地點要找到高於7%的投資標的不是那麼容易了。這棟立川小型商業辦公樓整體評價而言（Balance），雖然築年數有，但其反應在投報率上是可以接受的。我會建議把它當成cash machine。 【假設一】假設可以貸款7成約7000萬來計算好了。願意貸的金融機關大概是信金或信組，一般利息2.5%左右起跳，20年。每個月償還是¥437,500目前房租設定滿租時是¥561,550561550-437500=¥124050 用這筆錢（¥124050/月）來繳固定成本（土地稅建物税火災險等）以及物業管理費、雜費什麼的，應該足足有餘了。 可能有人會說，那其實一年也剩不了多少CF啊。 是，乍看之下是這樣沒錯。 可是老實說，投資方做的只是自備款約¥3,000萬日幣部份(現在的匯率換算成台幣約650萬台幣，就可以在東京的立川買到一棟樓！匯率利差約30%)就可以坐享包租公的生活！貸款等於是是租客代繳，管理業務是管理公司做，完全不會影響自己的本業不說，隨著償還日數增加就等於是替自己累積資產。 【假設二】持有五年後假設以原價賣掉，假設每年房租是¥6738,600×5=¥33,693,000等於5年為自己賺進約¥3300萬的資產。（這裡是很快的概算不考慮其他成本） 也就是說投資了自備款¥3,000萬，5年後原價賣掉後，還賺了這5年的房租收入約¥3,300萬。  當然不能說完全沒有風險，例如沒人可以保證不會有什麼天災人禍發生，也沒有人可以保證5年每天都是滿租。 但這是相對性的機率問題。如果立川那邊來了一個千年難見的首都圈直下型大地震，我想東京一半也都沒了，跟這棟樓是不是太舊也沒有太大關係了。 這棟樓的投資如果要走貸款的話，不好意思，只有某些特定業界稱之為屬性高的人才可以玩得起。全額現金投資者沒有槓桿問題，就完全是每個月拿比定存還要高的投報率的概念。  負債，在一般人的觀念裡帶負面色彩為多。 其實負債也有分好的負債跟壞的負債。吃喝嫖賭的負債欠錢落跑不用說大家都知道是壞負債，千萬不可。 利用槓桿原理來膨脹自己的資產，只要選對標的其實是借用外力（金融機關）來壯大自己。是好的負債。 能夠有能力向銀行借到款，表示這個人各方面都很優秀（收入，社會信用度，債務償還力等），銀行才會願意借款。  有一個過去的小故事。有次參加「東京房東之友會」的聚餐。要能東京房東之友會，最低身份門檻就是得要在東京擁有不動產，規模大小不問。 排排坐時，坐上位的是欠貸款最多的那位。大概背了30億的貸款。 其他背幾億的小咖，都用非常羨慕且崇拜的眼光看這位背最多貸款金額的「大御所」（泰斗）。泰斗其實也才40多歲，利用其高屬性貸了很多款購買不動產。也就是說實現了將高屬性換成CF的概念。 我那時是被叫去服務這些泰斗，站在最靠近門邊垂手恭聽的那個，連個咖都不是。 只能給每個大小泰斗倒水添酒送おしぼり（熱毛巾）。那時就心裡暗暗下了個目標，我要趕快成為一個負債10億日幣的人….(本日金句)  以上，跟大家分享我對立川這棟小型商業辦公樓的看法。東京不動產投資的路上找東京子就對了唷～～

拜拜對台灣人而言應該不會是件陌生的事。（不知道非佛教基督教人是否也會拜拜）　一般拜拜的時候會準備很多供品，拜完神明後，那些供品大家會吃掉嗎？　　我自己以為拜完了後的供品大家一起享用是件非常理所當然的事。但在日本好像不是…。 　　事情是這樣的。　　日本在破土動工前有一個儀式，叫「地鎮祭」。目的是拜神主祈求施工過程順利，無災無難，完工後可以平安入住。　　中文應該是叫「開工動土」儀式。（台語也許是叫「拜土地公」或「拜地基主」之類的？）　　　　據說東京（其他地方不知道）最近已經不太流行做這個儀式，事實上我自己的感覺確實是日常生活裡很少見到。　　我自己覺得，對於東京這片土地而言，我們是外來客，要在他們的土地上動土，感覺要跟神明「あいさつ」（打招呼）一下比較好，所以每次公司要蓋新房子時，我都會堅持要舉行「地鎮祭」。 　　第一次的建商：地鎮祭？蓋了這麼多棟，從沒有一個業主要求要做，不知道去哪裡找願意做的神社.. 我（大吃一驚）：不會吧！？蓋房子不是一輩子的事？動土儀式這麼重要！不跟神明土地公打招呼就動土沒事嗎？　　　　第一次建商：我們蓋了這麼多棟，沒做「地鎮祭」好像大家也都好好的…而且「地鎮祭」一次也要花不少錢哦，妳們願意嗎？　　　　好吧，第一次就這樣在沒經驗下，地鎮祭就不了了之…　　　　幸好不久以後就有了第二次機會。　　我的理解是神明要給我一個機會彌補（=表現）　　　　第二次的建商：「地鎮祭」？啊，好久沒有業主提出了，不太清楚怎麼找…我去問一下標的物附近的神社好了。　　不多久第二次的建商說在附近找到一件神社願意幫我們進行「地鎮祭」。　　我：太好了！　　第二次建商：要加帳篷嗎？要的話加1萬。要椅子嗎？要的話加5千。 　第二次建商頓了一下繼續：沒有帳篷，萬一當天下雨的話就糟糕了。沒有桌椅，大家一直站著好像也很奇怪。　　我：是這樣嗎？因為沒經驗值可判斷，人云亦云之下（就是被牽著鼻子走的意思）。結果就是加加加都加了。　　　　當天，紅白帳篷，桌椅擺出來。神壇以及供品。　　來日本N年第一次體驗「地鎮祭」。完全沒有概念要怎麼做。　　一開始還以為像台灣一樣，雙手合十拜一拜，彎腰鞠躬之類的。（日本沒有放鞭炮燒金紙）　　　　結果好像不是，人家是有講究跟順序的。主要程序如下：修祓、降神、献饌、祝詞奏上、四方祓い、鍬入れ、玉串奉奠、撤饌、昇神、神酒拝戴、神官退下etc…大概是這些步驟。但有看沒有懂….　　　　儀式結束大家一起喝神酒乾杯.　　不是真的喝乾，輕啜一口後把喝剩下的酒灑在土上。　　　　這天祭拜的供品有紅蘿蔔、黃瓜、高麗菜、橘子、香蕉、鳳梨、奇異果等蔬菜水果。　　應該是都各有什麼特別含意，不過我不太清楚就是（羞）。　　　　結束後我問神主：這些供品是業主可以帶走的嗎？　　　　神主露出一絲吃驚的神情，那時候我還不懂，只是很直覺的以為那些供品是我們付的「初穂料」包含在內的。　　 回到家以後鳳梨一切開，已經有酒味了…　　紅蘿蔔，老了軟了…　　看起來好像不是今天買來的…^^;感覺好像是被用了好幾輪了。（所以神主才面露難色？）　　後來一查才知道，原來「地鎮祭」的供品最後歸誰並沒有明文規定。　　簡單來講，要的人拿走，或是準備來的人拿走都是可以的。　　　　回家越洋視訊跟媽媽提起這件事。　　　　我媽非常吃驚：怎麼可以把拜了我們家的神的東西再拿去拜別人家的神呢！？　　我：正確而言應該是拜了不知道幾家的神的東西再拿來拜我們家。不過最後都被我們吃到肚子裡了。就想成是我們得到眾神的祝福好了（Positive thinking）　　　　第三次，沒有紅白帳篷也沒有椅子（大家垂手站著）。　　當天是藍天白雲的大晴天，銀行支店長跟副支店長帶了兩大瓶好酒來送我們。這次的神主主動的把供品打包讓我們帶回家享用。這天的鮮果蔬菜都很新鮮（應該是當天買來的^^）　　　　第四次，大手建商（P開頭的），陣仗完全不一樣。有帳篷有桌椅不說，還有簽到處，並且安排了剪綵。　　　　蔬果青菜種類繁多不說，看起來就是高等級的（貴的意思）送的日本酒一升瓶名字叫「良家」，名字取得多吉祥多有福氣！　　神主聲音宏亮，身材高大年輕帥氣！小鮮肉一枚，好養眼。　　　　這天的供品建商也主動包好讓我們帶回家享用。 　　第五次，是很特別的一次。因為這個建案我花了三年半的時間拜訪地方「町内会」的每個成員（地主），請他們簽蓋「掘削同意書」（就是同意我們動工的意思）。　　　　寫起來一句話，要日本人（地主）簽這個同意書說難如登天一點也不誇張（我猜即便是在台灣也不是容易的事）。　　歷經千辛萬苦臥薪嘗膽忍辱負重終於迎來動工這天。這天就住在對面的一直以來熱心幫我跟町内會協調的日本老先生老太太都盛裝列席不說，還帶了親手做的「お赤飯」（日本人慶祝佳節時會吃的「紅豆飯」）跟美酒來獻上祝福。　　第一次「地鎮祭」有隔壁鄰居帶著祝福來參加（一般鄰居都是來抱怨的居多。抱怨灰塵、抱怨工程噪音可抱怨的可多了），簡直是受寵若驚，都感動地流淚了。　　親手做的紅豆飯不是只有給我們，連神主的份都準備了，　　老太太說：給您當午餐。　　神主很高興地收下了，然後就順便地把所有的供品也包起來一起全帶走了…  　　當晚跟我媽通話。我：我猜神主要趕場，來不及在下一場前再去買供品，所以就全部帶走了…　　　　我媽：怎麼可以把拜過我們家的神的東西再拿去給別人家的神吃啦，哎呦！　　　　其實我們當天本來預計好大家一起來吃飯（一起享用供品）慶祝的耶，結果供品被帶走了…　　希望落空，頓時空虛感襲來（是有多想吃供品啦！？）。　　　　第六次，有帳篷，有桌椅，有銀行的人，有建商，還有業務管理公司，鮮花（四方竹）鮮果美酒，超大陣仗。　　　　建商：最近的日本人業主基本上都省略「地鎮祭」，身為外國人的妳們卻這麼重視我們的傳統，我覺得好感動也好開心。　　我：一個異鄉的外國人竟然有機會可以經歷過這麼多次的「地鎮祭」實在是很有福份，除了感謝還是感謝。　　　　建商：所以今天的供品要是不嫌重的話要帶回去嗎？（其實合作了這麼多次，他們都知道我們有把供品帶回去大家享用的習慣，主動問起是怕我們不好意思開口要，所以主動提起。是不是很貼心？我catch到他的「お気遣い」）　　　　最後建商跟物業管理四個人，有的拿供品有的提酒有的拿禮物幫我們把東西都搬運到車子，讓我們得以懷著感謝的心共同享用這一天的供品與美酒。　　　　不過，雖然可能比別人多了幾次「地鎮祭」的經驗，到現在我還是搞不太懂，供品到底是歸誰帶走呢？　　　　也許有顆虔誠的心，菩薩就會有保庇。　　　　　　　　老闆言：房子蓋好了，以最快的速度全部租出去就是最大的保庇啦。

我記得我剛來日本留學時，家徒四壁。連個像樣的杯子盤子都買不起，餐具大都是接收學成歸國的學長學姐代代相傳下來的。其中有一個深紫色的馬克杯用它來泡茶喝熱牛奶剛剛好，我很喜歡。有一天洗的時候不小心磕碰到了，缺了一角。　覺得丟掉很可惜，後來還是一直用著。　大學四年級那年媽媽從台灣飛來參加我的畢業典禮，看到我用缺了一角的馬克杯喝茶喝牛奶，當時沒有說，後來才聽阿姨說她說她看了覺得很不忍；「我女兒在日本留學過得好苦，一個破杯子竟然用了四年」，背後默默地掉了很多眼淚。　也許是當年所有身邊的一草一木都得是用付出自己的血汗才能換來的關係，我覺得我特別惜物。　還可以用的東西盡量不要丟，而是轉讓給有需要的人。（我稱之為「散播愛的種子」）　日文有一句話叫「捨てる神あれば、拾う神あり」、翻成中文是「天無絕人之路」，我卻將之解釋為，有人丟有人撿，對於不需要的人是垃圾的東西對需要的人就是寶。　好啦，開場白又鋪陳了一大串。今天要分享的一件事是這樣的。　有位法國人（男）剛到東京來留學，日文一句話不會，想要有個雙人床墊。　約好了時間來拿。　床墊這種東西的搬運的工具是車吧，所以我想當然爾是法國男會開車前來。　到了約好的那天，法國人現身，手上拿了個折疊式小推車，就是類似拉行李箱的那種。身邊站了一位嬌小的女孩。　法國男：我找了我女朋友來幫我搬床墊。　我，驚：兩個人徒手搬床墊！？你們住哪裡？　一問之下，法國人跟義大利女都剛來東京不久，家徒四壁。目前為止都是睡睡袋。　OK，我可以理解你們需要床墊，我不需要的床墊可以幫助到別人我打從心裡開心。　但是這是個尺寸140x200cm，厚度22cm的雙人床墊，兩個人徒手是要怎麼搬回家啊！？　從床墊所在地到這兩位天真無邪的外國人住的地方的距離是：從床墊所在地走路8分到地下鐵車站→搭乘地下鐵6站約12分到他們住的那站→步行15分鐘到家。 想像一人一邊搬著床墊去搭電車，我想車廂內的乘客會被這情景嚇一大跳吧。　更別說東京的地下鐵車站還不見得一定有電梯，即便有電梯，雙人床墊也不見得進得去。好啦，即便進得去，拿著雙人床墊怎麼進剪票口？進了剪票口到月台怎麼進車廂，進了車廂床墊要擺哪裡？　幸好當時非平日上下班尖峰時段…,即便如此…><;　所謂初生之犢不畏虎，身著金鐘罩的老外不畏懼路人的眼光。　兩個人嘿咻嘿咻地就把床墊搬走了。　再強調一次，是用走加搭電車的，　路人訝異的眼光應該都能在身上穿好幾個洞了。 法國男：No problem,我們之前還用一樣的方法搬過跟我一樣高的碗櫃，也搬過140L的雙門冰箱。所以妳不用擔心，我們很有經驗的。說著還露出二頭肌給我看。 　我：無言…。　大約1小時以後，法國男來聯絡。謝謝妳，這個床墊軟硬適中好棒棒，今晚我們終於可以睡個舒適的覺了。　我：所以你們真的把那個大床墊搬進電車裡嗎？　法國男：對呀，日本人真的很友善，床墊進不去電梯，還有人幫我們推。車站裡面的站員也幫我們把床墊推進車廂，到站後還有另一位站員來幫我們搬出來！我來日本以後碰到的都是親切的人，我真的非常幸運。　看著法國男搬走床墊的情景，讓我想起張曼玉主演的「愛在他鄉的季節」裡的一幕是張曼玉背著撿來的床墊，騎著破腳踏車回到她破舊的公寓。故事講述海外移民的艱苦生活。　我在想如果是當年的我，應該也會跟法國男或張曼玉做一樣的事，拼了老命也要想辦法把床墊搬回家。　以下自言自語：不得不老實說，也許因為是金髮碧眼的法國男跟笑容可掬長得可愛的義大利女做這件事所以得到了路人的幫忙，如果今天角色對換是亞洲臉孔的話可能路人就打110報警了也不一定…「電車に変な外人がいる」「マットレスが乗り込んで迷惑」とか。　非種族歧視論，而是有感而發。　還是我純粹多慮了呢？　　一個床墊勾起了陳年往事。　　　

又是一個耗時半年以上的案例。 這次是跟「被迫搬家」有關的租賃個案。 事情的開始是這樣的。今年3月時接到一個租賃的詢問案子。 客人：請問有東急目黑線上、目黑、不動前、武藏小山這三站附近的房子嗎？含管理費10萬日幣以內20平米以上、朝南、2樓以上、乾屍分離、2口的瓦斯爐、鋼筋水泥構造 客人繼續表示：其實去年年底就開始看了，當時看到很多中意的，不過最近看的時候感覺房源少了很多，挑不出幾間中意的。不過呢，我不急著搬家，想錯過搬家旺季也許有更多更好的選擇，打算5月、6月再搬。 我：一般是入住日完全前推1個月前左右開始找房，現在才3月，如果打算5月6月搬，現在就開始找，可能有點太早。除非願意馬上付房租，否則即便找到喜歡的房東也不可能將房間空下來等你來的。 客人說她理解了，約好了等更近一點再聯絡。 不料3月底時這位客人又來聯絡說她想4月底搬家，希望可以馬上開始找房。 當時我並沒有多問，計畫改變本來就是常有的事。 這位客人很聰明也很配合，我們約好了某天去看房子。 到了現場跟客人見面後，客人（以下簡稱之為小L）告訴我為什麼突然要提早搬家的時間。 小L目前是某家國立大學理工科四年級學生，日語考過N1，畢業後找到的工作是Amazon（沒錯，就是那個亞馬遜）初任給（＝第一年的年收）是日幣650萬。 Amazon的東京辦公大樓就在目黑，為了通勤方便所以想找一條線就可以到目黑的東急線沿線的房子。 目前住的地方雖然房齡有點老但房租便宜，加上也住習慣了，本來也沒打算搬。不過今年2月份時，房東突然發了一封通知讓所有房客搬家，越快越好。 我：房東有說是什麼理由希望妳們搬走嗎？ 小L：說是因為建物老舊有危險性，要拆掉重蓋。 我聽了直覺這是一個「立ち退き」（就是想辦法把房客趕走）的案子。 我問：對方有提到補償方案嗎？ 小L：有。有說給我們兩個月的房租當補償費，然後都要拆了所以也不需要扣原狀恢復費。還有一些小條件，不過大概是這樣的一個補償方案。 我：妳的鄰居呢？都同意搬家了嗎？ 小L：聽房東代理仲介說大家都同意了。對方還發了一封信函讓我們簽同意書。 我：這棟樓總共有幾戶呢？ 小L：總共有六戶。已經搬走3戶了，包含我在內剩下3戶，大家也同意拿遣散費搬家。 我：妳一個月房租是多少？ 小L：大概6萬日幣吧。2個月的話就是大約12萬日幣。對方說還免去原狀恢復費，會把當初的一個月押金還給我。 我當下馬上查了一下小L現在住的建築物狀況，得知：房子是1989年築，鋼骨造屋齡35年。光看外觀照片的話，一點也不老舊。 甚至比某些屋齡40年50年長滿了藤蔓的老房子狀態要好很多，根本不到「破舊不堪」「無法住人」的程度。 身為不動產業同行，我當然知道對方打的是什麼主意。也對他們會用什麼伎倆來趕走房客瞭若指掌。 基於職業道德我無法煽動或鼓舞她去對抗對方，不過個性使然，我實在無法無法眼睜睜看著她因為不懂而的。 這樣好了，我給妳幾個關鍵字妳回去查查做做功課，就會知道像這種「立ち退き」的案子，由房東提出時的賠償的行情。 我甚至把幾個實際發生的個案，房客是怎麼爭取自己權利的文貼給她。 果真小L非常聰明，馬上就get到我。 小L：那我知道了，反正我也不急著搬家了。等我跟房東那邊交涉好了，我再回來找妳好嗎？ 4月5月6月7月過去。 有一天小L跟我聯絡說：所有的鄰居在5月時全搬走了，剩我一戶。我看了妳貼給我的案例，寫了一封信給對方仲介，告訴他們我不接受2個月房租的賠償，並且提出了我的要求。但是房東那邊的仲介態度非常強硬，說房子老舊隨時有安全上的危險，到時倒了壓到我我要自己負責之類的，還來我家門口貼紙條，每天打電話叫我快搬。 我：這些是不合理（違法）的行為，我的話會建議把所有的對方的行為拍照、錄音存底。 小L：如果我一直不搬，最糟糕的話他們會對我怎麼樣呢？ 我：我不知道，也無法告訴妳怎麼做。不過如果我是妳，也許會找律師或專家代替自己去跟對方交涉。 小L：律師費不是很貴嗎？搞不好交涉了半天，獲得的賠償都得拿去繳律師費。 我：是，無法排除這種可能。我只能說凡事適可而止，對方如果退一步，我們也不要逼人太甚。 小L：我知道了，我打算跟對方要求◯◯◯萬，妳覺得會太過份嗎？ 我：對方也許覺得付了這個錢節省很多時間，更快完成他們重新蓋的目的很划算，也或許覺得妳獅子大開口不爽要跟妳耗下去。我不是對方沒法回答這個問題。 我希望盡量不要做過度的煽風點火唯恐天下不亂的事，而是給她方向，例如碰到這種狀況時可以去「相談」的窗口。讓她自己去做決定。 畢竟是國立大學高材生，也在日本生活了4年，小L的日文溝通完全沒有問題。 2023年的夏天號稱是史上最熱的一年，每天都熱到受不了，通常這種大熱天沒有人想去看房。 8月底小L又來聯絡：讓妳久等了我跟房東那邊交涉完了，準備搬家了。 我：具體而言是什麼時候呢？ 小L：我答應對方9月底前搬。 我：條件都談妥了？ 小L：聽妳的建議，我也讓步了一些，接受對方出示的條件。妳給我的那些參考資料幫助很多。接下來我們可以快馬加鞭找搬家的房子了。 挑選了一些符合條件的房源，開始確認是否願意接受外國人入住。 小L這時已進到Amazon工作4個月了，收入也穩定，日語能力當然也沒有問題，還是高度人才簽證，即便如此，在詢問階段仍然碰到很多釘子。 不是：不好意思，外國人不可以。 就是：不好意思，要有日本籍的連帶保證人。 唉…我默默地嘆了口氣掛上詢問電話，繼續撥下個確認電話。 奮鬥了2週後終於找到小L也喜歡，房東也願意租給外國人的房源。時序已經來到9月中旬了。 這一天，我跟小L約在目黑雅叙園旁的亞馬遜大樓見面。胸前掛著亞馬遜員工證的小L出來迎接我，臉上是濃濃的笑意。 人生很神奇吧。本來想說接到房東的通知要被趕出去時，小L覺得怎麼這麼倒霉，在日本搬家超級麻煩的，勞神又傷財。 結果是房東送了她一筆優渥遣散費，用這筆遣散費付新房子的初期費用還有剩不說，搬家費、購置新家具家電也綽綽有餘。 小L：我想買張好點的床，妳知道哪裡可以買好的床嗎？還有我想買大一點的冰箱，有建議嗎？ 我：床的話可以去〇〇看，冰箱也可以去〇〇實體店看，然後在Amazon買呀，哈哈。 小L：哈哈。很謝謝妳陪我走過這段，這一路上給了我很多寶貴的建議。沒有碰到妳，我可能拿了2個月房租的遣散費就乖乖地離開了呢。 我：我才要謝謝妳讓我有機會到Amazon大樓來參觀呢。 Amazon的大廳望出去就是目黑川，想必春天櫻花綻放時風景一定更漂亮。  我離走時，想到一件事：對了，妳現在聽了了放在心裡就好，等工作了3年，再回來找我買房子吧。妳的年收屬於高收入，貸款可以幫助妳不只是節省房租還有節稅的哦。 辦理住宅貸款也是我很在行的事唷^^還有節稅。等妳明年開始繳稅時就會知道我在說什麼了。 我朝小L眨眨眼，揮揮手：加油哦，拜拜～～。 當然跟小L的故事還沒有結束。我還等她回來跟我買房子，然後實現接爸媽一起來住的夢想呢。