Phone:
(701)814-6992
Physical address:
6296 Donnelly Plaza
Ratkeville, Bahamas.
前幾天跟大家介紹的板橋區板橋車站走路1分的房源。
招租的過程挺特別的，
可以說是想定外地順利，
簡直是到跌破眼鏡的程度（好的意思）。
接下來就要說明一下我為何會跌破眼鏡了。
首先，說明一下角色扮演。
在每次的交易中認清自己時扮演什麼樣的角色是很重要的事。
因為角色扮演代表維護（爭取）的是哪一方的權益。
這次我扮演的角色是物業管理方。
負責的任務是站在我方委託人=所有者的立場，
責任是想辦法提高房租&提高投報率。
一間房間在設定房租時拿捏地剛剛好很重要。
用膝蓋想也知道的道理，
但設定時不小心會忘記跟市場對話。
站在房東的立場房租當然是越高越好。
租得出去都是合理的設定。
（設定低租出去大家都會）
乏人問津反應不佳有各式各樣的原因，
有時不單是房租偏高問題。
時機對不對也有可能影響，
裝潢、設備、屋齡、朝向、所在樓層、位置等條件的重要性更不用說。
有絕對不住1樓的，
有不喜歡木造的，
有一定要住新房的，
有的非常注意朝向非南向不可的。
有的人唯一在意的是房租，其他都OK。
各式各樣的住房需求共存。
現在資訊這麼發達，
每個房客都很聰明。
如何在不降價求售的前提下，
快快將房子租出去，
減少房子的空窗期，
房東找到好房客開心，
房客找到好住處也開心，
就是考驗物業管理（客付け力）手腕能力（還有業界人脈）的地方了。
第一步，嚴謹周密的市調動作很重要。
（其實在決定是否要購入該房源時，我心裡已經做了各式各樣的設想跟寫了好幾個版本的劇本了）
根據事先的市調（我們叫「家賃査定」）結果可知：
同棟不同層，面積稍大的房間房租大約落在16萬8千左右（每坪平均單價約¥8900左右），
成交時間是去年12月。（本文提到的所有數字表示皆日幣）
掐指一算，正好是疫情肆虐人心惶惶，沒有人搬家，租賃市場死氣沈沈的時候。
最近疫情平穩不少，
社會經濟活動幾乎回到正常，
所以我大膽地設定，
將房租提高至每坪平均單價1.1萬日幣，
想先試一下市場水溫。
（沒有忘記我的角色是站在所有者這邊，思考方向就變成是租賃方考量，提高房租跟投報率是我的任務）
我設定的客層是：
雙薪小家庭，年收入可以在¥1,000萬日幣左右。
甚至有個小孩也OK。（日本有些房子不租給有小小孩的家庭）
或一人住，年收入在¥750萬日幣左右。
房租設定的根據是年收入750➗12個月≒65萬（月收入）計算。
65萬的3分之一大約是20萬日幣（每個月可負擔的房租），
這叫「房租相當於收入的3分之一」法則。
年收入750萬日幣，大約是主管階層，會想住設備好一點，舒適一點、
View相對好、管理相對好、交通相對方便、生活機能相對好但不嘈雜的地方吧（我猜）。
因為事先就做好準備，早早就各方面都打點好，自己感覺佈局完美。
（我是一個非常喜歡事前做好「完善準備」、日文叫「段取りを組む」的人）
9月26號當天早上10點過戶手續開始，
10點半手續結束，
10點45分左右租房訊息就公開釋放出去了。
一般一個房源在po出去三天之內，
看反響程度就可以知道自己設定的房租有沒有擊中市場。
這次這戶「新板橋1分」的高級租賃物件的客層設定其實不是我很熟悉的層次。
有關新板橋1分房源詳細介紹請看前文。
https://bit.ly/3N48Aef
怎麼說呢。
一般市場最多的還是房租5～10萬日幣的房源。
（1R、20~25平米左右的房源10萬會是個瓶頸）
往上一個級別10～15萬求租的房源數有明顯減少的傾向，
客源也相對少。
（1K、1LK、１LDK、30~35平米的房源15萬會是個瓶頸）
租賃市場中超過15萬會是個新世界。
抵達20萬則是個沒有到達過的新境界。
當我提出我想設定20萬來試水溫時，
房東（Owner）很開心，鼓舞我放手一搏，非常贊成。
不過我我卻很有點壓力，
擔心設定太高租不出去怎麼辦？
擔心有幾個重點：
第一、這個級別的房源過去實際成交的交易資料很少，數字無法抓到非常精準。
第二、真的存在這個階層的需求嗎？（無前例，故無人知曉）
第三、能付得起20萬房租的客人，自己買房就好了呀！
這個收入層搞不好不需要貸款就可以吃得下這個價位的房源。
第三、難以突破的20萬瓶頸。
20萬的房租在外資多、平均年收高的都心5區（所謂蛋黃中的蛋黃區）不是不存在，
但老實說在東京23區中平均年收排行第21位的板橋區…好像有點問號(非貶義)。
「豐島區可能還有可能，板橋區嘛…ええと、あ、うん、嗯….(以下省略)」
問了幾個專做租賃的同業者的意見，
大家都語氣保留。
還有同行給這樣的建議：
「不然設定19萬8千之類的如何？離20萬只差2千，能收到這個價位應該也很令人開心了呀」之類的。
我！都！懂！
也差點耳根子一軟就想改數字（降價求售）。
老實說Owner應該也不會在意那2千日幣。
在便宜2千但也許縮短空窗期，
和
多2千但也許空窗期變長的兩個選項間，
客人也許會選擇前者。
我相信大部份的物業管理也會選前者，
因為設定一個難易度相對低點的房租也是給自己省麻煩。
我也天人交戰了一段期間。
最後，還是想證明一下自己的眼光。
因為我覺得以這個房源的各方面條件應該是可以打破20萬房租瓶頸的這個迷信（吧！？）。
再次回到9月26號的時間點，
招租廣告po出去後，
沒多久非常意外的事就發生了。
10:50分左右，
來自各方業者詢問的電話不斷地打進來，
手機接到手軟快沒電。
要來看房的詢問熱絡到，必須嚴格要求帶看房的業者遵守時間，
30分鐘之內必須結束。
原因是下一組房仲已經帶著客人在門口等著了。
這種情形我還是第二次碰到。
（第一次，是另一個在都心五區的故事）
這些跡象明顯可以判斷自己的房租設定沒有偏離市場。
馬上更信心百倍。
（有人問這時可不可以再加個5千塊上去呀？我只能說做人要適可而止，並且見好即收，20萬已經本來已經是個難以突破的瓶頸了）
排山倒海的熱烈反應，
讓我有預感：
甚至可以鐵口直斷：
一週內就應該可以找到房客。
（原來「搶手」是這種感覺）
果不然，
在大約4天後就得到一對年收將近2000萬律師夫婦的申請。
客人表示希望不久之後就能搬進來。
在一番手（排第一）的律師夫婦之後還有幾個不死心的客人在排隊候補的。
「如果一番手的客人取消了，或有變更一定要第一個通知我哦！」帶客業者千拜託萬拜託。
（這時其實恨不得可以再生出一間來出租）
9月26號過戶，
空房狀態開始招租，
不到1個月就找到新房客，
而且還是靠近金字塔尖端部份的行話稱之為「属性が良い」（屬性良好）的客人。
屬性好的定義是什麼？
其實就是
收入穩定+高收入
例如公務員、上市公司的社員etc.
招租比我預想快這麼多，我其實有點小小意外。
畢竟現在並不是找房旺季。
也非常好奇幹嘛律師夫婦不買房而要租房（然後還是住板橋區…而不是什麼港區、中央區、千代田區之類的）。
不過其實站在客觀角度來評估：
1不是每個人都喜歡住所謂的蛋黃區跟都心五區（生活成本太高，步驟相對更快）
2同等規格的房源可能在都心要乘以1.5倍逼近30萬也不一定
3本房源離車站1分鐘超級輕鬆。三田線抑或埼京線到都心的上班地點不需轉車也不到30分，對日本人而言超級方便，完全沒有通勤壓力（對外國人而言也是）。
4板橋區的區中心板橋站附近生活機能良好，治安佳，物價便宜、公園綠地圖書館醫院學校等公共設施也沒有比別區少。
「律師工作在千代田區，回家也許想遠離千代田區啦」
同業這麼推測。
（註1：同業多是專做板橋區豐島區北區，不太清楚千代田區住起來的感覺）
（註2：因為東京法院、東京律師協會位於千代田區，所以很多大律師事務所都會設在附近）
再次回顧一下這個房源的基本知識：
地點：板橋區
交通 : 鄰近三站。
三田線線新板橋站走路1分鐘。（直通慶應大學三田校區）
JR埼京線板橋站走路4分鐘。（黃金JR線）
東武東上線下板橋站走路7分鐘。
面積：格局55.08㎡/1LDK+S(1大1小房間) 有陽台（5.22㎡、東南向）
格局：客廳飯廳(10.6㎡)、廚房(3畳)、
構造：鋼構鋼筋水泥
樓層：20樓高的10樓、有電梯。
房租：¥185,000
管理費：¥15,000
建築完成年：2002年3月（屋齡20年）
想定外的新幹線速度就找到新房客，
開展了我的新視野，
三觀也跟著Update。
（原來真的有這個客層在耶！）
