東京子的「台灣人在東京購置不動產的貸款與資金規劃技巧」講座重點分享

哈囉，大家好，我是東京子@宅建士。
2 月 1 號那天，剛好是大年初四，我跟明淳創辦的
@ 在日東京揪團愛學習同好会
https://www.facebook.com/groups/sharesintokyo

簡稱「共學會」，在東京豐島區的池袋辦了一場「台灣人在東京買房的貸款與資金規劃」學習會。
原本擔心過年期間會不會沒人來，結果出乎我意料，教室裡擠滿了想聽不動產投資的同胞=同好，新朋友好久不見的老朋友歡聚一堂，非常開心。

老實說，一開始我真不知道東京竟然藏了這麼多喜歡學習的台灣朋友；而且是透過這種「沒有吃吃喝喝的非酒肉」方式互相認識。
最近幾場學習會的名額都秒殺，當天能報上的朋友真是恭喜，
不過沒報到名也別氣餒，2025 年接下來還有機會，希望各位持續關注東京子釋放的學習會消息。

一、開場：熱鬧初四，四季平安

我們的共學會
- 這是一個「在日台灣人」自發舉辦的共學會。大年初四是今年的開春第一場。
- 今後每個月的第一個週六希望能持續辦類似的學習講座。
  名額有限，瞬間秒殺，若各位想參加下一場，一定要盯緊臉書公告。
這次重點主題
- 想在東京當房東嗎？東京子的房東養成計劃之「外國人也能辦日本住宅貸款嗎？」
- 在日工薪族關心的主題：「我要在日本工作幾年後才可以貸到住宅貸款？」、「如何用低利率買房？」etc
之後會有什麼？
- 之後還有不同主題的共學會，像是法拍、投資貸款之類的，會邀請講師來跟大家分享精彩內容。

二、自我介紹：東京子是號什麼樣的人物？

背景
- 東京子原本是從事專業口譯。
  後來在某次感染嚴重流感之後，真正感受到「若我嗓子壞了，等於零收入！」體會到被動收入的重要性，起心動念後就開始踏出學習日本不動產投資之路。
- 一開始真的完全不懂，後來是靠著向身邊的日本房東朋友請教，一邊摸索、一邊實踐，才漸漸上手。
學到的事
- 我最深刻的體驗就是：如果想做房東，就要先跟資深房東做朋友，多聽人家的實戰經驗、學方法。這比自己猛K理論書好太多。
資格+願景
- 後來也考到「宅建士」這個日本的不動產國家資格（相當於不動產經紀人），加上自己這些年的投資實戰心得，就逐漸在網路上寫文分享。希望能為更多同胞解惑，也能交到很多志同道合的朋友，大家一起互相勉勵、成長。

三、講座主題與結構

1. 外國人也能辦日本住宅貸款嗎？

居住者 vs 非居住者
- 原則上，如果你在日本是「中長期簽證」，有住民票並且正常納稅，且年收夠高，申請日本住宅貸款的成功率就相對高。
- 有些人覺得「沒有永住權就無法辦理住宅貸款」？
  其實不一定。我的經驗是，只要符合銀行的標準門檻，依然可以辦到。
- 「非居住者」無法利用日本的住宅貸款，想在日本貸款買不動產就要靠台系銀行的海外貸款方案，或乾脆全現金買，但利率和成數跟住宅貸款是不一樣的。
- 打工度假、留學生，畢竟收入不穩定，一般沒辦法做住宅貸款。
什麼是屬性？
- 銀行會用「屬性」來做評估外國國籍的貸款人，包括年齡、年收、職業、勤續年數、家族構成、負債狀況，以及是否有永住資格等。
- 銀行會特別在乎貸款人年齡。因為日本的住宅貸款幾乎只給到 80～85 歲，想借 35 年期得看貸款時年紀。
一些日文關鍵字
- 住宅ローン（住宅貸款）
- 投資ローン（投資貸款）
- 団信（團體信用生命保險）
- 保証会社（保證公司）
- 属性（屬性）

2. 住宅貸款能貸多少？年收與成數

計算法
- 能貸到的金額大概就是：年收 × 6～7倍。
- 舉例：年收700萬日幣，一般會抓貸到四五千萬左右。
- 如果你的「屬性」很好，銀行甚至可能全額貸（日文叫「フルローン」）給你；但如果屬性普通，他們就會提高自備款的比例。
銀行通常也要你加入擔保公司（日文叫「保証会社」）、加團信，防止往後意外或破產，還有擔保或保險來幫你還款。

3. 住宅貸款的隱藏好處

不是只有省房租
- 大家常想「我每月租金幾萬塊給房東，不如拿去繳貸款呀！」沒錯，這是第一步。但其實還有個更誘人的福利：稅金扣抵。
住宅ローン控除
- 每年可以扣所得稅和住民稅，最長 13 年（每年規定不一樣）。
- 舉例而言，對高所得族群來說，可能稅率本來是 33%，藉由房貸控除，變成 23%，一下子就省下 10% 的稅，真的很划算。
- 中古屋若要享此優惠，一般得壁芯 50 平方公尺以上（新築現在緩和為40 平方以上，但細節要看最新法規），而且要在取得後半年內把住民票遷入。
- 如果你買的是 OwnerChange（裡頭已經有房客），那就沒法申請住宅貸款；因為那是投資而非自住。
団信（團體信用生命保險）
- 只要加入團信，萬一貸款人出事或過世，保險會幫忙把剩下貸款一次還清（有金額限制）
- 幾乎所有銀行都會要求貸款人加入團信，一方面保障自己，也保障貸款人家庭。

四、投資貸款 vs 住宅貸款：條件為何差很大？

南瓜馬車事件後，銀行更謹慎
- 現在銀行對上班族包租公（サラリーマン大家）常要求「至少年收 800 萬甚至 1000 萬」之類的門檻，或要能提出房產擔保（日文叫「共担」）。
- 投資方案常常利率很高，有 2%、3%、4% 的都見過，跟 0.3～0.8% 的住宅貸款待遇完全不一樣。
年數較短
- 住宅貸款可放到 35 年，但投資貸款往往 20～30 年或更短，大多時會根據建物剩餘的耐用年數來決定。
貸款成數
- 投資貸款通常只能借到買賣價（或鑑價）的 6～7 成，要準備更多自備款。
耐用年數與積算價格
- 銀行只想放款給評價高、風險小的物件。築古、再建築不可、借地權等就很難談貸款，得看個人情況。

五、台灣人在日投資物件，怎麼貸？

台系銀行
- 其實在東京有許多台灣系的銀行：台銀、玉山、第一、兆豐、彰銀、台新、華銀、中信等。
- 針對非居住者、海外投資會有不同的貸款產品，但往往要 3～4 成自備，而且對物件區域也有限制（像工業區、淹水區就不在放貸對象內），一般會透過仲介跟銀行做確認。
東京之星（Tokyo Star Bank）
- 中信收購後仍是日本本地銀行。外國人（台灣國籍）若達到「年收 1000 萬日幣以上、資產 3000 萬日幣以上」等標準，就能用他們的非居住者投資貸款。
- 對居住者也有不同方案，但一樣要看個人條件審查。

近年來因日幣貶值，加上台積電在日本設廠，台灣資金紛紛湧入東京、大阪。東京子也輔助過非常多的非居住者（台灣國籍）貸款成功。
貸款置產目的，投資或自住不問。只要屬性達標，具有償還能力，通過銀行的審查即可。

六、實戰Tips：該怎麼挑不動產？

房租 vs 平米數
- 一個常用公式：「坪數 or 平米單價租金」來評估該房租設定是不是找得到房客？房客TA（受眾）設定在哪裡？
  ex:學生、外國人、社會新鮮人、Family、高所得者etc
- 如果現有租客（オーナーチェンジ），租金太低或合約太久，想漲租不容易。要思考有一天房客搬離後的裝潢費用（日文叫「原状回復費用」）也許一下子吃掉幾年的房租。
- 原狀恢復後提高房租，反推回去提高房子的價值，也沒有不好（OwnerChange的房客搬走也不用太悲觀）

還貸壓力
- 月付能不能用租金打平？每個月自行貼錢是否能夠承受。
- 變動利率上揚風險如何？上個月日銀才剛宣布升息，每個有貸款的房東都戰戰兢兢。
後續資產兩極化
- 東京、大阪等都心或許不會如大家預期大跌，因為需求還在；有些投資客抱得牢，也很難有大撿便宜的機會。
- 偏鄉空屋很多，雖然投報率高，但招租管理要下不少功夫，風險自然也高，保值性相對也不高。

七、Q&A重點回顧

Q：我買了自住房，之後被公司調動，怎麼辦？
- A：理論上要告知銀行並轉成投資貸款，或者賣掉。若不告知就偷偷出租，可能違反合約，之後想再借貸就會有困難。日本是性善說社會，一旦信用破產，有可能寸步難行。
Q：永住 vs 非永住，在貸款上哪裡不一樣？
- A：主要是「貸款成數」。永住常可借到 90～100%，非永住大概 60～80%。但兩者都還要看年收入以及其他條件。
Q：夫妻合購房屋時，還款怎麼算？
- A：銀行會看兩人各自的「償還能力」，以及是否有書面協議分擔比例。實際上就是要跟銀行做更細節的洽談。

八、結語 & 下一場預告

2/1 這場狀況
- 我其實準備了滿滿的簡報，結果 1.5 小時幾乎不夠用，全程都是知識轟炸模式，不動產專有名詞太多，第一次聽可能有點吃力，建議大家這篇學習筆記來回多看幾次。
- 也因為氣氛太熱絡，連中場休息都只短短帶過。
下一場
- 3/1（六）：法拍姐 Megu 主講
  - 主題是「從法拍屋到旅宿經營」。
    名額已爆滿，只能等有人臨時取消。
- 4/5（六）：可能由我（東京子）繼續主講
  - 會把 2/1 沒來得及細講的內容，以及投資貸款實務做深入探討，包含投報率計算、銀行交涉、耐用年數、空屋改造、裝修翻新、法人化節稅…等等進階話題。

延伸資訊

我的 LINE 社群：「東京子談東京不動產」
- 不定期釋出一些可購物件，主要以投資物件為主。
常見物件查找網站，
可以上去設定一些條件，看看跑出來的結果就可以感受到目前的市場最新概況。
- 樂待 Rakumachi
- 健美家 Kenbiya
相關法規與官方資訊
- 住宅ローン控除：https://www.nta.go.jp/（日本國稅廳官方網站）
- 耐用年數、評價基準：各都道府縣稅務局網站（依地區有所差異）