沒有永住權的外國人也可以在東京辦住宅貸款買房嗎？

東京子的主業之一是不動產買賣以及租賃仲介。
（斜槓是Airbnb民宿房東/物業管理/國際繼承案件/法務etc）

不動產的世界，
每個仲介都有其各自擅長的領域。
比方說有的人擅長做投資物件，
有的人擅長做自住房源。
有的人擅長做租賃，
有的人只喜歡做土地之類的。
也有人喜歡自地自建蓋起來收租，
也有自社有工班專門買舊房子重新拉皮後轉手賺差價賣出了。
每個人守備範圍不同，
各人各憑本事發展出一片天。
（也有什麼都不擅長的…）
 
進入正題，
那東京子在不動產領域中最擅長的事什麼？
 
好問題！
 
由於東京子平時文章跟Airbnb民宿有關聯的比較多，
所以給臉友是SupreHost超讚房東的印象比較強。
 
其實我的大本業之一是
不動產仲介買賣。
 
之二是
不動產租賃仲介。
 
之三是
不動產物業管理。
 
繼續寫下去，
還有很多斜槓可以寫到之十^^;
 
不過今天我想跟先大家分享一下「之一」的「東京圈」的不動產仲介買賣。
 
首先，強調了「東京圈」這個區域。
其實身為「プロの業者」（不動產專業人士），
理論上而言日本全國的房源都是可以仲介的。
 
不過我喜歡做有把握的事。
因有長年累積的定點觀察東京圈不動產的經驗，
加上沙場實戰經驗，
以及每天不斷地吸收最新情報。
 
基本上電眼一掃就好像照X光片一樣，
東京圈的一個房源（包括大樓、公寓、一戶建、土地etc）是不是值得投資（包含自住），
手指一掐十之八九就可以心裡有數。
 
這裡的「東京圈」的意思是指
主要是東京都（23區、偶爾中央線沿線），偶爾千葉（東西線沿線，比方說船橋、本八幡、津田沼、幕張etc）偶爾神奈川（比方說橫濱、川崎etc）偶爾埼玉(比方西川口、蕨etc)之類的。
 
很多客人問我為什麼不做
大阪、京都、福岡、熊本、北海道etc。
 
第一個帶看房就會有困難，
除非是非常有把握的Owner Change物件，
如我上篇文章介紹的。
「我要當日本包租公包租婆！」入門須知的一些Q&A
https://www.facebook.com/tokyorealestate/posts/pfbid05vUyBhhWot7KZC2oagQDdciwJK81B5s9PZQggFkgwFYK1LLr2Hg81zxMxzAiGvkQl
 
或有強力的當地合作業者，
比方說最近剛成交了一戶名古屋的小可愛套房（投報率10%），
因為配套服務滴水不漏，
所以可以很放心地介紹給客人。
 
 
否則我應該還是堅守東京都以及其近郊就好。
這個範圍內的話東京子地方勢力堅強，
「喊水會堅凍」，
有什麼事支援也很多，
不會叫天天不應叫地地不靈。
 
不要太貪心什麼都要做，
哪裡都要去，
一個人時間也有限，
做自己有把握的，
對客人也好交代。
 
這是我不動產仲介時的鐵原則。
 
再來就是不動產仲介買賣的對象種類。
 
什麼意思？
 
一般會想買東京的不動產的原因為何？
 
第一，  想投資。
日幣來到三十年的新低（2024年4月10日，美金對日幣是1比152，1990年以來的新低）
比起紐約、倫敦、上海、新加波、香港，
甚至台灣，
東京房價看起來真的好實惠，
質量好法規完善（大多數的）住民素質高，
物超所值。
老天爺給的大好機會。
此時不進場更待何時。
 
第二，想自住。
繳貸款還比繳房租便宜，
還可以享受日本國政府給的住宅貸款控除（超大福利），
降低所得稅稅率，
好處多多。
 
有些客人問：
東京子從來沒看過妳寫文章分享住宅貸款，
會不會這不是妳的強項啊？
 
冤枉，
是因為住宅貸款對我而言太「簡單」，
所以沒有專文介紹。
 
「簡單」的定義是什麼？
 
東京子除了「宅地建物取引士」（簡稱：宅建士）資格以外，
還有一個叫做Financial Planner(簡稱FP)，類似理專的資格，
所以幫客人做資產規劃、分析房源、有效的節省稅金算是東京子很拿手的項目。
 
買什麼樣的自住房，
不但可以繳貸款等於節省房租，
甚至還可以減低個人的所得稅稅率（並間接降低住民税稅率←這個才是最厲害的，但卻被很多人忽略的）才是學問。
我們常常說買一個彎腰或手伸直就可以搆到的物件，
跟要踮一下腳尖才可以買到的物件，
哪個在金融資產形成規劃上更有效力呢？
答案通常是後者。
 
做好一些事前設定就可以減少很多日後煩雜變更的手續（每次變更都要花手續費）的小技巧，
說出來也許很簡單，
但卻是網路上查也查不到，
也不會有人主動告訴你的一些小撇步，
不知道就永遠不知道的事（大部份人一輩子就利用一次住宅貸款，不像我們交易頻繁，經驗值高）
只有擁有稅務知識等全方面宅建士（=我）可以信手拈來。
 
每個小細節都會提醒客人，
間接節省很多不必要的時間跟手續費。
 
會覺得相對簡單的意思是其實只要貸款者符合自住貸款的門檻條件，
自備款夠，
有償還能力，
接下來的一些設定以及眉角&技巧我都可以面面俱到信手拈來。
對我而言就渾然天成手到擒來。
 
在此呼籲年收入有400萬，
每個月繳的房租有超過10萬的在日工薪族快快去辦理住宅貸款，
這是日本政府給的福利，
不用真的白不用。
 
好，
那麼順著這個話題，
進入今天的正題。
 
上述「在日工薪族」要有什麼樣的資格才可以有貸款的資格呢？
 
一般人的認知裡，
取得「永住權」是最低門檻之一吧。
 
對，
但也不完全對。
 
確實擁有永住權有永住權可申請的住宅貸款銀行，
沒有永住權也有可申請的銀行的。
 
客人：
咦？妳是說一位還沒有永住權的在日工薪族也有可申請的住宅貸款嗎？
 
答案是：YES。
 
這時，我最常被問的就是：
是不是還沒有永住權的貸款條件比較差呢？
 
應該是這麼說，
住宅貸款基本條件是這樣：
屋齡：住宅貸款的房子一般銀行會希望屋齡在25歲以下，越年輕越好。
面積：房子的面積最小要有40平米以上（但因考慮牆壁厚度，所以會建議45平米以上比較保險）
年收入：500萬日幣以上（1000萬以上越容易過）
自備款：買賣價的20%左右（年收入越高資本款的成數越少的可能性高）
同一公司工作期間：至少1年以上（有些銀行滿6個月就可以）
日語能力：某些銀行要求一定要能夠日語溝通，有些銀行只要英文能夠溝通就OK
年齡：50歲以下都有希望。
 
其他利率跟年數，
有沒有「永住權」是一樣的。
 
那會有些人問，
利率跟年數是怎麼樣呢？
 
大家都知道日本一直到2024年3月底為止都是負利率。
基於住宅貸款是一項社會福利，
眾所皆知日本的住宅貸款的利息是很低的。
 
根據過去經手的實例是
一般落在0.3～0.8%之間
35年。
 
在跨進那扇門之前，
很多人會說，
我不知道我的工作地點接下來會在哪裡，
買房是一輩子的大事，
我還沒法決定地點要買哪裡好之類的。
 
其實也不用想得那麼複雜，
人生雖然是計畫趕不上變化的時候多，
但大多數時候是兵來將擋水來土掩，
先貸了住下來，
2、3年後有變化再轉貸或者再小房換大房，
抑或處理掉目前手上有的再換去另一個更適合當時的自己的就好了，
住宅貸款雖然不能同時適用1間以上的房源，
但換房是被允許的。
 
利用貸款幫助自己做資產形成。
 
住宅貸款沒有限制只能永遠在同一個地方的。
 
【結論】
如果您是大手公司員工或國立大學教職員，
年收入在1000萬以上，
在日本工作的期間已經滿6個月（最好是1年），
每個月繳的房租超過10萬日幣，
日文不流利，
沒有永住權也沒關係，
年紀49歲以下，
不要猶豫快來找東京子諮詢在日本貸款買自住房吧。
 
一定會有您意想不到的結果的。
 
真的啦（等到收到住宅貸款的「還付金」時就會有實感然後驗證東京子說的話都是真的的而且是獲益無窮的哦～～）
 
外國人的住宅貸款條件與說明
https://finance.recruit.co.jp/article/n045/
 
意者請私訊。
祝大家早日成為有巢氏♪