【長期租賃】澀谷區京王線初台站走路約9分新築物件釋出新房源（共3戶）

本文上接「前言〜寫在重建之前〜　」
https://bit.ly/3BQkN18

這篇介紹文，與其說是單純地介紹房間所在的環境、房間的面積、設備，後半更多的重點在介紹設計時的理念以及重視的點。

從起心動念的2016年到2022年落成。
這段期間看的房源沒有上千也有上百，眼力應該增強不少，話說10年磨一劍（其實磨了好幾劍了），自認是近年經驗集大成的安全安心、耐震抗災、節能省電、冬暖夏涼，自己也想搬進去住的房子。

好了，馬上進入正題，開始介紹基本面（照慣例，文非常長^^;）。

【周遭生活環境】
位於環境清幽治安良好的澀谷區初台住宅區。
這區雖地址是澀谷區，但其實它是比較靠近新宿，算是新宿的外緣的寧靜的住宅區。
Local氣息很濃，很少看到觀光客跟外國人那種。
空氣就是「和平」「寧靜」跟「安詳」。 走路30秒處有間超市跟Lawson百元商店。
從初台站走過來的「不動通商店街」上沿路有很多很有特色的餐飲店（只有當地人會去的那種非連鎖店），價錢也很實惠。
京王線「幡ヶ谷」雖是位於都心（離新宿搭電車4分），但是周遭綠地跟公園相對多。
站前有三條正統派商店街「幡ヶ谷六号通り商店街」、「幡ヶ谷商店街」、「西原商店街」。附近有圖書館、體育館，站前有銀行郵局西有超市、百元商店、各式各樣餐飲店。
騎腳踏車就可到新宿抑或澀谷商圈，
地點交通方便。

於2022年10月完成（是的，才剛要蓋好）。
3樓層樓高的白色小洋樓。

施工建商：號稱日本八大House Maker（住宅專門建商）之一的Panasonic Home（台灣好像是叫「松下營造商」）。
提到Pana蓋的房子就是品質、信譽跟安心的保障。（耐震、防火、隔音、隔熱、防蟻都有保證）

那我們就慣例來介紹一下房間吧。
三層樓高的洋樓，一層一戶。
1樓跟2、３樓格局跟面積稍微不同。
1樓面積是33.42平米。

這裡再分享一個小知識。
日本標註的面積是實坪，不含公設也不包括陽台，大家在租賃市場上看到的面積是房間的壁芯面積。
1LDK的格局（1房1廳加上廚房的意思）。

打開共用部的大門（自動門鎖Auto Lock）進到共用部的樓梯間，左手邊是1樓房間的大門。
大門是Double Lock(雙鎖)，鑰匙是高級防盜鎖，避免被開鎖闖空門。

大門本身也是有講究的，採用「個別遮煙放火門扉」，也就是說萬一其中一戶發生火災，也可以拖延延燒到別戶的時間，並將濃煙以及火勢控制在該空間抑制火舌擴散避免災害範圍擴大。

進到玄關後左手是落地大空間鞋櫥，上方的門有防震功能，意思就是地震搖晃時門扣會自動鎖住不會被晃開，以防止裡面的東西被地震震出來造成二次災害。

鞋櫥門上有一面全身鏡，出門時可以看著鏡子整理儀容。

進到房間的走廊上方有掛鉤，可以掛帽子、上衣、甚或是吊畫什麼的。
補充說明：日本租房子是不可以隨意在牆上打洞的，普通的租賃房很少看到玄關有掛鉤的設計，得自己去買衣帽架。

走廊盡頭有兩扇門，右手那扇是廁所，左手那扇是房間。

浴室廁所乾濕分離。

溫水免治馬桶在日本已經是必備裝置，現在的日本年輕人生出來的時候幾乎家家戶戶，甚至連外面公共廁所都是免治馬桶。
也因此，近年像商務飯店那種浴室跟廁所在同個空間，廁所非免治馬桶的1R房間的格局，在租賃市場上較乏人問津（會覺得洗完澡馬桶衛生紙都是溼的。濺濕的問題雖然可以用淋浴窗簾稍微改善，但沒有免治馬桶的生活無法想像），整體缺乏競爭力。

廁所上方有收納櫃，可以儲藏衛生紙等，不需要自己另外再去買收納櫃。

掛捲筒衛生紙的地方上方是個小枱子可以放手機。
廁所間設有插座，手機沒電了還可以充電。
根據LIXIL的一項調查顯示，有三成的人在如廁時會使用手機。
撇開好壞的問題，廁所有插座感覺比較方便，所以就加設了。
（絕不是鼓勵大家在廁所裡使用手機的意思哦）

進到房間，是個10.5個榻榻米大的自由空間。
可以擺沙發、甚至裝投影機看電影，房間自由利用度比較高。

廚房也是松下製的（W1650），雙口瓦斯爐、烤盤（一般租賃很少付烤盤，因為怕租給不愛清理的房客，亂烤一通後不清理，退房時烤盤裡面就會像是災難現場。我自己是烤盤派，常常用烤盤來烤魚烤牛排烤麵吧什麼的，所以這次就加設了…只能祈禱我們的房客都是愛乾淨的好小孩呀）

流理台上方有櫥櫃，下方也有大型收納抽屜，餐具廚具收納不用傷腦筋。

水龍頭是單把外加可以拉長的蓮蓬頭，方便清洗四方各個面（不用用手或杓子潑水洗淨，方便），出熱水，冬天洗碗早上洗臉時比較不會痛苦。

這次的廚房還有我一個比較堅持的地方就是插座的數目。

一般廚房會有一個雙口插座設置在冰箱附近。
一個用來插冰箱，再一個插了微波爐後插座就不夠用了。
只能自己用延長線或使用多排多口插座。

可現代廚房小家電這麼多，果汁機、豆漿機、烤箱、烤爐、氣炸鍋、燉鍋、飯鍋…etc。
插座永遠不夠用！
所以這次特意在流理台附近也加設了插座（還不止一處）。
比方說除了平時固定插著的地方以外，今天想用果汁機，拿出來流理台上一插就可以用（不用到處找插座）。

在設計開關、插座時，我會想像自己在這個空間裡生活時的動線。
比方說進門後開電燈，這個電燈開關會設在玄關附近順手就可以碰到的地方。
需要關掉客廳電燈時不想再跑到門口，在靠近房間附近設個三路開關的插座，關燈時就不需要再跑到門口那附近了（其實用遙控式燈具也可以解決這個問題啦^^;）。
浴室放熱水加溫的開關要放在廚房的那個地方最方便呢？
開會時也討論很久。

放得太深，每次放洗澡水時就要幾個次來回，開開關關很麻煩。
模擬動線將每天生活上的一些小動線預先設想好，會讓客人住起來更舒服。

在靠近廚房前方的地板，利用到地基的空間，設計了一個地板下收藏空間。
收納空間的塑膠凹槽可以整個拿起來，拿起來後下方就是檢點口（可以檢查地基）。

平時不會把收藏櫃拿開，就可以利用這個加蓋的空間做為儲藏櫃。
防潮防濕的空間可以拿來儲藏根莖類蔬菜（馬鈴薯、洋蔥etc）或乾糧什麼的。
甚或可以拿來（藏）放重要資料（例如護照等）。

會有這個設備是因為有次去參觀某位投資家一戶建的房子看到，我個人覺得很方便，如果是自己住的話，會想要有，那之後有新建案包括之前池袋本町的房子都會將地板下儲倉櫃設置進來。

客廳右手邊是一個3.8帖的洋式房間，房間有空調，有一個很大的架子加衣桿收納櫃(Walk in closet)。
房間面積可以擺得下一張雙人床跟小書桌。

客廳跟房間之間有扇收納式拉門，拉開時房間跟客廳起居室可成為一個大的開放空間。
有訪客上門時把拉門拉起來，即可獨立出獨立的寢室並可保有隱私。
空間上利用安排的自由度很高。

獨立洗手台部份有防霧鏡、有６個收納小架子（可放牙刷牙膏）、付插座（可插刮鬍刀or吹風機）、水龍頭是可以拉長的且課調整水量的（早上可以簡單地洗一下頭髮之類的，日文叫シャンプードレッサー），左手邊有個可掛毛巾的架子（一般租賃房比較少見）。

洗手台有LED燈，方便梳洗時看得更清楚。

同一個空間，右手邊是放洗衣機的地方，洗衣機上方有可調節式架子，依需要可調整高度。
架子可以放洗衣粉柔軟劑等，手一伸就可以搆到，用完可立刻放回去，動線很順。

同一個空間的左手邊是浴室。
提到浴室，我特別要提一個我個人很喜歡的功能：那就是浴室乾燥機。

洗完澡後關上浴室的門後按下乾燥鈕，浴室上方的烘乾機就會吹出熱風將整個浴室的水氣烘乾。
如此一來浴室就不會因為老是濕答答地而容易長霉。

梅雨季衣服曬不乾、或有花粉症衣服沒法晾外面、被單浴巾等相對大型的衣物無法烘衣機烘乾，都可以掛在浴室裡面，一個按鍵啟動乾燥功能，摸蛤仔兼洗褲子，浴室跟衣物一起乾，超級方便的。

這個配備也是一般租賃房源比較少有的。

浴室還有另一個功能是我自己沒有了它就無法過冬的，那就是「追焚」功能，也就是熱水（泡澡水）循環加熱功能。

冬天時泡個熱水澡將身子泡得暖呼呼地再去睡覺享受放鬆的小確幸。
抑或泡個20分鐘的半身浴將身體裡面的老廢物排出來，
洗澡水不僅不會變冷，可以循環使用，非常環保。

這些功能設備是每間房間都具備的。
2樓跟3樓的格局跟標準設備是一樣的，
不同的是室內設計的風格跟顏色。

再來介紹一下共同設備部份。

房間設在朝南的那側，清晨滿滿的陽光撒進來很舒暢。
打開雙層玻璃氣密窗（這個玻璃也大有來頭，不僅氣密性高，破了碎片也不會飛散，並兼具隔熱功能，可防止冬天時因室外跟室內溫差太大而產生的結露現象，還可減少室內溫度外散節省電費。有隔音功能，窗戶關上即可隔絕外部的噪音），往外一跨就是一個專屬的小陽台。
陽台舖有WoodDeck（木頭甲板）空間大可曬衣服棉被，天氣好時甚至可以擺張小桌子小椅子邊曬太陽邊喝茶邊聽音樂之類的（如果有養貓咪，這個陽台一定是貓咪的特等席）。

此4.3帖的寢室靠近陽台的角落空間，有個可工作學習的小空間，符合現今Work from home的潮流。
桌子上有個洞，如此一來Cable就可透過這個洞連結螢幕與主機。
桌上型電腦的螢幕可放桌面，主機放下面，不用為配線傷腦筋。
插座數目也是重點。
通常桌子附近需要的插座數比較多，這次特別加碼，桌子附近的桌面上跟桌面下都設置了插座。
房裡有座落地型四扇門櫥櫃，收納能力超高。

2樓3樓的廚房是採對面式的。
廚房旁的牆壁有扇小窗，做飯時或有換氣需要可以打開窗戶，讓空氣流通，廚房的味道出去。
除此之外，小窗還可以增加室內的採光性，讓房間更明亮。

我個人偏愛窗多的房源，這點也反應在這次的設計裡面。

例如像是廚房的這扇小窗，還有浴室洗面台廁所，在符合建築基本法規定跟成本考量範圍內，個人都希望能夠加扇可通風換氣的窗（每增加一扇窗就得在牆壁開口，增加作業成本，一般租賃為了節省成本以達成最大經濟效應，窗戶的數目都維持在最低規定數）

這次在走廊以及通往樓上的樓梯間裡也設置了採光跟通風的小窗，解決室內走廊不管白天還是黑夜都是陰暗沒有光線，抑或空氣是密閉的的不流通的的閉塞感問題。

窗戶、收納空間（架子、櫥子、收納櫃），這些因為建築成本考量常常會被省略的地方，這次在考量成本可允許的狀況下可加的都加了，唯一目的就是希望房客一旦住進來會住得舒服而不想搬走，節省未來無形的管理成本。

在安心以及防盜方面共用部設置了以下設備：24小時監視器、螢幕對講機可確認來訪者是誰後再決定是否開門。
僅三戶人家，戶數少，進出的閒雜人等也少，住的環境單純很多。

省電方面：採用明暗感應式的外燈。
感應到天暗了就亮燈、天亮了就關燈，可節省不必要的電。
樓梯間走廊的電燈也是感應式。
平時是關著，感應到有人就會亮起（亮燈也可抑止小偷小摸）

三樓的屋頂裝設了60cm大的天窗，
讓外面的陽光可進到樓層裡。
所有的照明都採省電的LED。

這些省電的環保設計，也兼具間接幫房客節省電費的功能。

這些也許是肉眼都看不到的地方，卻默默地守護著房客的日常生活。

隨著時代的進步與改變，除了收取一般信件的郵箱外，接受大型包裹的宅急便BOX也變成必備的裝備（管理員是不代收包裹的）。

有了宅急便BOX，即便人不在家，送貨員也可將包裹貨物放在裡面，不會因收貨人不在而白跑好幾趟，收貨人也可在回家後馬上收到包裹，皆大歡喜。

設置有大型垃圾箱，方便24小時隨時可丟垃圾，不用想今天是星期幾該丟什麼垃圾，節省很多心思時間跟勞力。

整棟樓提供免費NTT光纖網路（有線），省去開設網路的時間跟精力。
（申請開通費時又麻煩）

其他還有很多小細節，
例如：24小時換氣口，兼具火災時防止延燒功能（會自動密閉，不讓濃煙以及火焰擴散到別的房間），付加防蟲網，避免蟲子從換氣口闖進來。

所有的建材（門、窗、防盜鐵門）都符合防火規定。
重量鋼骨構造，耐震等級3級（耐震等級3級是最高級別，相當於消防署、警察署等建物的耐震基準）。

最後一個重點是挖地造地基時，重新做了防蟻措施（本次最大重視的重點之一！）

在挖地基時我還特地留意一下看地底裡到底有沒有有白蟻窩？
不過，不知是我視力不好還是怎麼樣，我們一群人看了半天也沒看到類似白蟻窩的東西。

那，惱人的白蟻大軍到底是哪裡來的呢？
已經成為永遠的謎了…。

日本的建材以及工法天天進步，功能日新月異，每間營造商都強調自己蓋出來的房子重視防災、防震，住起來舒服&安心，強調是百年建築。

其實在考過宅建士（類似日本不動產經紀人）後，接觸較多法律，加上有比較多的實戰經驗後，越覺得不動產買賣真的不是只是有錢買個物件過了戶就結束了的事。

買下來以後妥善地管理才是一切的開始。

要幫房子做定期保養修繕。
因為房子其實也是像是一種生物，會有大大小小病痛，需要專門業者細心照料呵護。

要對應房客發生的各式問題。

要考慮到跟近鄰的關係（丟垃圾、停腳踏車、噪音、味道、灰塵）。

有外在的威脅（天災、人害、蟲害、事故）。
天有不測風雲人有旦夕禍福。

我覺得每個來我們家住的房客都是上輩子修來的緣份，
提供房客一個安全的住處是管理者應盡的社會責任，
我認為我的職責絕不是只是單純的代收房租而已。

近幾年，在選定一個投資標之時，除了考慮單純的投報率外，也非常重視該房源的SWOT（強弱危機分析），出口戰略（如果將來要賣，會是什麼樣的人願意接手之類）也一定會列入考量之中。

買不動產，千萬不可只看到眼前的投報率！

很多時候存在很多看不見的陷阱以及隱藏成本。
買到一個體質不佳的房源要花費更多的時間成本來調之體質，有時候即便花費了很多時間拉皮去改變了內在，先天不良的外在條件限制，即便有錢也無法改變。
一開始就設計好可以免去很多後來不必要的麻煩，節省時間跟精力，去做其他事。
我喜歡自己管理的房子房客住得舒服，最好什麼trouble都沒有，也不要搬家，讓把房源交給我代管的客人都能放心安心，時間一到只要check銀行入帳就好。

這篇的重點是除了介紹重生的初台藍帶棟外，
另一個重點是想不藏私地跟大家分享我在日本蓋房子的經驗。

預祝大家都有機會來當東京包租公&包租婆！

Hermosa Hatsudai （エルモーサ初台、中文意思是「美麗的初台」） 
《交通》 最近的交通站 (1)電車：附近有三個電車站， a.京王新線「初台」站走路9分 b.京王新線「幡ヶ谷」站走路9分 c.都營新宿線「初台站」走路9分（跟a.京王新線「初台」站是同一個車站，不同月台） d.大江戶線「新宿五丁目」站走路15分鐘  (2)公車站 ①澀谷區巡迴公車「ハチ公」 ②市內公車「宿45」、「宿41」

◎面積：1樓跟2，3樓的格局面積有點不一樣。
101: 33.42㎡
201: 33.39㎡
301: 33.39㎡ 1LDK,1房1廳格局。 免費室內高速上網（4G），流量無限。 
★設備 共用部：放犯監控攝影機、Auto-Lock（自動鎖）、宅急便BOX、24小時可丟垃圾的垃圾收集處、免費Internet（光纖）、東京電力、都市瓦斯、公營水道、公共下水排水、螢幕對講機、感應照明etc。

房間共通搭配設備：採高密度雙層玻璃（隔音、防寒防熱），室內洗衣機位置、乾濕分離、免治馬桶、獨立洗面台、浴室烘乾機、洗手台蓮蓬頭、有烤箱功能的2口瓦斯爐、南向陽台、廚房上方吊櫃、寢室工作空間etc。

房間面積：33.39㎡~33.42㎡
方位：朝南

★附近設施
新宿區澀谷區有很多日語學校，設施。
隔壁站就是熱鬧的新宿逛街購物商圈，京王百貨、西武百貨、小田急、車站美食廣場、大型電器量販店（Bic Camera、Yamada電器），上萬間餐飲店、激安殿堂唐吉珂德、Uniqlo、精品店etc購物逛街方便。
明治神宮、新宿御苑、歌舞伎町、新宿中央公園、初台國立劇場（Opera　City）