EP03 東京超強專業房仲不藏私！教你怎麼評估一套東京不動產是否值得買～這幾個看不見的成本很重要！

買房時就要考慮到「出口戰略」。
投資一套東京不動產房源有哪些外國投資家看不見的成本跟眉眉角角！？

【這篇文字是利用AI把「東京子的東京生活」在2021/10/05的Podcast節目EP03做成逐字檔，再整理成文字摘要，方便閱讀】

嗨，大家好！我是東京子，歡迎收聽**《東京子的東京生活》**！今天我們要聊一個大家非常感興趣的主題：東京不動產投資。特別是，我會分享一位朋友的真實案例，讓大家了解評估房產時需要注意哪些重點。

在進入正題之前，先簡單自我介紹一下。

自我介紹與背景

我是來自台灣的東京子，目前居住在東京，從事專業的不動產投資顧問工作。擁有多張日本不動產相關資格證書，對於房地產的法律規定、節稅方法，甚至透過不動產獲取在留資格（類似綠卡）的細節，都有一定的研究。此外，我也經營民宿（Airbnb），已經蟬聯12年的「超讚房東」評價。

平時我的工作包括不動產的買賣、租賃和管理，幫助客戶分析投資風險與回報。在這個過程中，積累了許多實戰經驗。

常見問題與今天的主題

由於工作性質，朋友或客戶常常會私訊我，問一些有關投資的問題，例如：

1. 哪一區最值得投資？
2. 哪裡的投報率最高？
3. 東奧之後東京的房價會漲還是會跌？

這些問題聽起來簡單，但其實背後牽涉的因素相當多，並沒有標準答案。所以今天，我想透過一位朋友的真實案例，分享如何分析一個不動產物件的投資價值。希望能幫助對東京房產有興趣的你，提供一些參考方向。

案例介紹：神樂坂的一套公寓

首先，讓我介紹一下這位朋友看上的物件。它位於東京神樂坂。相信熟悉東京的人都知道，神樂坂是個充滿文化氣息的地方，有著古色古香的小巷和高檔的法式餐廳。地段屬於「蛋黃區中的蛋黃區」。

以下是物件的基本條件：

• 地點：距離神樂坂車站很近，地理位置非常核心。
• 面積：專有面積約 30 平方米（約 10 坪）。
• 樓齡：建於 1979 年，屬於舊耐震標準。
• 管理方式：自主管理（住戶自行組成管理委員會，沒有專業管理公司）。
• 戶數：少於 40 戶。
• 特殊條件：一樓南向有陽台，室內在5～6年前翻修過。

看起來不錯對吧？不過，要判斷是否值得購買，還需要進一步分析。

評估不動產的幾大重點

在專業的房產投資分析中，有幾個核心要素必須考慮：

1. 地點是否真的加分？

地段是房產投資的第一要素。神樂坂確實是個優越的地點，但我們需要更細緻地檢視：

• 周邊環境是否安靜、安全？
  如果附近有夜店、酒吧或交通噪音，可能會影響物件的出租和出售價值。
• 陽光照射情況如何？
  這套公寓的陽台南向，但有建築物遮擋，陽光進入室內的時間有限。這可能影響居住的舒適度，尤其是冬天陽光不夠時，室內會變得陰冷。
• 鄰近道路是否狹窄？
  如果物件位於狹小的巷弄內，未來出租或出售時，吸引力可能會稍微打折扣。

2. 樓齡與耐震標準

日本的耐震標準在1981年進行了重大修訂，這套公寓建於1979年，屬於舊耐震標準。這並不代表建築一定不安全，但要注意：

• 是否有進行過耐震補強？
  如果沒有，未來可能需要支付額外的補強費用。
• 樓齡與結構老化的風險
  超過40年的建築通常會面臨管線老化、漏水等問題，這些都需要進行維修，費用可能相當高昂。

3. 管理方式：自主管理 vs. 委託管理

該物件是自主管理，這對投資者來說是一個潛在風險：

• 專業性不足：住戶組成的管理委員會可能缺乏專業知識，修繕計劃可能不夠完善。
• 資金透明度問題：自主管理的修繕基金和管理費透明度不高，未來可能需要住戶額外支付修繕費用。

4. 戶數多寡的重要性

這套公寓的戶數少於40戶，對投資者來說並不算有利。因為：

• 修繕費分擔較高
  戶數少，每戶需要承擔的修繕費用比例就越大。
• 共用資源分配有限
  戶數多的大樓通常有更完善的公共設施，也更容易吸引租客。

5. 物件亮點與隱藏成本

這套公寓的亮點包括翻修過的室內與南向陽台。但也有隱藏的風險，例如：

• 老舊建築的維護成本
  40多年的樓齡，未來可能需要更換水管或進行大規模修繕。
• 陽台採光有限
  雖然有南向陽台，但前方有牆遮擋，景觀和採光可能不如預期。

風險與建議：是否值得購買？

這位朋友提到想直接與賣家私下交易，以節省仲介費用。雖然可以降低成本，但這樣做伴隨著風險：

1. 瑕疵擔保問題
   通過仲介購買的房產享有一定的瑕疵擔保，但私下交易可能無法保障這一點。
2. 缺乏專業建議
   仲介通常會協助調查物件狀況，私下交易的買家需要自行承擔這部分責任。
3. 管理與維修的挑戰
   若買家不熟悉日本的房地產市場，未來可能面臨額外困難。

因此，我建議：

• 請專業人士進行房屋檢查，確認物件的結構與設備狀況。
• 調閱修繕記錄，瞭解過去的維修歷史和基金使用情況。
• 徹底理解自主管理模式的風險，避免未來承擔過高的修繕費用。

結語：是否值得購買？

從專業角度看，這套公寓雖然有亮點，但風險也不少。如果是我自己，可能會謹慎考慮，尤其是在知道未來管理和維修費用可能需要額外支出的情況下。

希望今天的分享，能幫助大家更好地了解東京房地產投資的評估方式。如果你有其他問題，歡迎留言給我，我很樂意分享更多經驗！

感謝大家的收聽，我是東京子，我們下次見，拜拜！

完整 《東京子的東京生活》Podcast 節目收聽連結：
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