東京不動產投資

2012年的夏天，離現在大約是12年前的事，但往事還是歷歷在目。 今天的女主角，暫稱之為小A好了。那一年小A剛離開任職一間台灣的外商公司，以觀光的短期90天簽證來東京玩。 2012年的主要聯絡方式是Skype。 我跟小A約在池袋中央口碰面。 小A開門見山：我想在東京買間自住房。我的預算只有800萬日幣，現金。1K車站走路10分鐘之內。有一點屋齡也沒關係，反正我裡面會再重新整理。  當時的社會氛圍是：日本的不動產只會跌不會漲，日本人不會把錢拿去「投資」不動產。那時日幣也比較強勢，還沒有外國資金大量湧入東京的不動產市場。那時美金對日幣是1美元兑75日幣（2024年4月21號今天是1美元對日幣是1兑154）。請參考東京23區歷年公寓走勢圖，現在回頭看2012年是一個大低點。 彼時東京23區1000萬以下的築古公寓比比皆是，投報率10%的也隨手可得。 2012年是2011年311大地震的隔年，住日本的外國人有很多人因這次的地震而離開日本。 大家（=錢流）是想往外走，而不是往內進。 在當時的那個社會環境下，小A開出的預算在東京23區裡要找還是可以的。 大約花了1個月左右的時間，找到了板橋區上板橋車站走路8分面積29.60平米7樓角邊屋雙面採光向南陽台前面屋遮蔽物視野良好1969年築總戶數41戶自主管理的一套房 有一種神秘體驗，去看房子時會感受到的，打開門一進到房間的那瞬間會感受到房子的呼喚，好像可以跟那棟房子對話，心中會覺得：啊，就是你了，我找到你了的感覺。 這種神秘體驗感會隨著經驗值增加越來越準確，來的感覺也會越來越快，最後就會變成類似照X光片一樣，電眼掃過就會知道：啊，就是它了！ 那次我體驗到了這個神秘體驗的瞬間，小A也感受到了。 於是很快的，幾乎是一離開那間房間，小A就出價，我們叫提出「買付書」，進入斡旋議價階段。 那個年代是買方市場，大約還有個買賣價10%的議價空間。 講到這裡很多人會好奇，賣價是怎麼設定的。 從前的話，就是去詢問附近同業，有這樣一個條件的房源，你覺得多少錢可以賣得掉？然後參考過去的成交紀錄，請示Owner後做最終判斷。依賴有經驗房仲的部份比較大。 現在的話，不論是賣價或房租都是用AI的大數據，填入條件後，AI就會給建議，大家會就AI的建議再加減5%來做設定。這幾年AI的精度大幅度提高，只要有導入AI的公司就可以很輕鬆地做到「売却価格の想定」（預估買賣價格）。 2012年那時候買賣房子的圖紙很多還是手工繪圖或黑白的，2024年現在美輪美奐的照片是基本功。 2012年找房子還得實際到當地去看站前不動產公司貼在床上的資訊,手工加人工作業。2024年現在找房網路情報都是公開透明的，事先周遭環境的確認也可以利用google map帶看房也可以線上，跨國時差也都不是問題。 總之回到一開頭的這個故事，小A是個狠角色，雖然日語只會「歐伊西」「卡哇伊」「撒喲那啦」的程度，卻可以將自己國家那套殺很大的遊戲規則跨洋過海地在另一個國度充分實踐，最後殺了20%下來以540萬成交。 賣方是一對老夫婦，過戶那天，老太太表示：這個房間周遭寧靜安詳，附近有個大公園，他們常常去那裏散步，公園裡還有圖書館，早上先生會去圖書館讀報看雜誌。 房子目前是沒有裝修的狀態，要住要租可能都要花一筆小錢裝修，真不好意思，有人願意買實在是太開心了，我們終於可以拿著這筆錢安心地去住養老院了。一副終於可以把剩齡女兒託付出去，心事已了狀。 不動產業界一直流傳著一個說法：「売急ぎ物件が一番おいしい」 意思就是說：急著拋售的不動產最有機可乘（可乘人之危，賺取價差）。 我可以理解為什麼老夫婦願意接受「鬼指し」（就是殺很大的意思）的議價。（1）這戶房子在市場上掛牌了大半年沒有賣出去（那時不動產市場停滯，真還賣不太動）（2）整體社會的氛圍是「不動產」＝「負動產」，放在手上只有一直貶值下去的份（3）當時附近的租賃市場並不活絡，空著租不出去，沒有現金收入不說，還要繳納固都稅等租金，負的現金流會吃掉老本（4）老夫婦膝下有一女。據老夫婦而言是「嫁到遠方」。所謂的遠方也不過是隔壁的「練馬區」。但女兒對繼承這套房子沒興趣，理由是：還要找物業管理，還要煩惱房子的事，麻煩。（5）有人要就快快脫手，用現在的話就是「終活」＝「生前整理」（利用在世候將自己的資產做結算）  買賣成立的前提是雙方一個願打一個願挨，是資本社會的市場機制。 絕佳的入場時機，以低於市場成本取得，簡單而言就是被小A賺到了。 這個美味的果實是小A用魄力、實踐力以及身體力行後才享受到的。還有不是老王賣瓜，小A很幸運地遇到一個專業而且負責的房仲（就是我），讓一個手握900萬日幣現金，一句日語都不會，以觀光簽證來東京，東西南北都還搞不清楚，搭車還會迷路（那時候沒有Google map是要看印刷的紙本路線圖搭車找路）的東京小白以低價買到心目中的理想家園，踏穩了立足的第一步。  我問小A的心目中藍圖為何？ 小A答：我喜歡日本，想要一直住在這裡，其實只要能逃離「鬼島」（註：這是她的原話，不是我的見解）哪裡都好。我待過英文系國家，膩了，消去法加上可能性，就剩下東京。我不想繳房租，房租是進房東的口袋，即便我繳貸款，也是替我自己存款的概念。我的目標是先買一間自住，慢慢的增加到三戶可以收租的。假設1個房間可收租6萬，三間房一個月就有18萬日幣的收入。我又沒有房租負擔，18萬的生活費應該夠養活我自己了。 描繪著這個目標時的小A年紀是42歲。她英文非常流暢，但不會日語，她有碩士學歷，但從未在日本接受過高等教育。有豐富的職場經驗，但都跟日本無關。 小A的想法是來日本找間公司就職，取得工作簽，幾年後歸化入日本國籍。照她本人的說法是：我對「鬼島」的國籍一點都不留念，馬上可以拋棄。 時光匆匆，轉眼三個月過去，2012年秋天，小A又不知道去哪裡擠出了800萬日幣，這次買了一戶：文京區有樂町線江戶川橋車站走路5分附近還有東西線跟丸之內線可利用23.45平米1978年的1R投資物件開價750萬成交價725萬小小的殺價成功，或說這才是正常的可殺價範圍內，房租是7萬日幣，投報率是11.5% 接下來小A果然照著她規劃的藍圖一戶一戶買，包含自住的那套2～3年內在內總共買了5套房源。 講到這裡大家一定會好奇的一件事：小A的資金去哪裡生出來的？ 在解答之前，我先說一下小A的「那之後」好了。 小A後來找到一家說英文也OK的公司雇用她。薪資是借用小A的話：「簽證規定的雇用外國人的最低薪資」。1年的工作簽。 問：那，日文不流利不會對生活造成不方便嗎？小A：完全不會，我的工作時用英文，買東西手比一比，日本人很Nice基本上也不需要什麼溝通，我反而覺得語言太好了，Noise太多，情感會受到左右波及，我享受一個人不受干涉的生活。不像在鬼島親戚朋友三姑六婆每個人都來過問妳的私生活。在東京人與人之間有適當的距離感，我覺得很輕鬆。 小A繼續表示：本業的目的只是幫助我取得在留資格，反正我每個月還有：至少6萬乘以4=24萬（單純計算）相當於本業工資的房租收入，我才不怕。況且一個人住在將近30平米的1K也很足夠，每天去向南的陽台晾衣服時從7樓往下去可以俯瞰板橋區，春天可以看到粉紅色的櫻花呀杜鵑花一團一團花團錦簇，我就想：啊，我終於離開鬼島了的實感浮現。（不好意思，從小A的愛用詞「鬼島」已經嚴重透露她的國籍了^^;）  本業收入加上房租收入一個月將近50萬日幣，一年就是將近600萬，簽證要更新一點也不困難。 住日本滿5年的那一天，小A立即去辦理歸化手續。 大約半年多一點以後小A就取得日本籍。 我問她現況。 她說：我20歲幾歲為止努力求學，30幾歲努力工作，30歲的努力成就了40歲自己當東京包租婆的夢想。40幾歲利用東京包租婆的收入幫助自己達成移住到東京的夢想。50幾歲，我覺得有沒有工作的收入都不是很重要了，我的興趣就是去全世界旅行，買張機票，想去哪就去哪，在我去世界某個地方旅行的時候，我雇用的員工（她的所謂員工是「房客」），一天24小時一年365天付我房租供我遊山玩水。前陣子我還帶我姐姐去歐洲，去東南亞，原來日本簽證這麼好用！ 一個人自由自在經濟自由聽起來好像不難。 回到重點：資金這部份。 除了祖上庇佑族外，靠自己的小資族第一桶金通常是比較辛苦的。 據我的理解小A是很省吃儉用的「貯金魔」。日常興趣就是買超市的打折食品，每個月編列伙食費預算（水電瓦斯跟稅金都差不多是固定價可以抓得出來）工資跟房租就是存起來。 存存存！用力存！ 沒有第一桶金不動產投資的第一步是踏不出去的。 一旦踏出去以後，就可以借力打力（比方說貸款，擔保貸款之類）。經驗值也有了，就會越來越快越來越穩了。 好啦，那為什麼東京子今天要分享這個故事。是因為這陣子看到一個很眼熟的房源，定睛一看，是小A當初購買的那間，同棟不同間。4樓非角邊房面積稍微大一點是31.59平米格局是1DK裡面重新裝潢了。 賣價是1680萬日幣。  十年的光陰，當初40幾歲的小A目前是50幾歲。當初屋齡42，今年屋齡是54歲。 很多人問我：這麼老的房子真的有人買嗎？這麼老的房子還有人敢住嗎？這麼老的房子十年後不會被強制拆除嗎？ 這幾個問題每次碰到老房子時都會被問。 千言萬語，不如眼見為憑。 這就是個歷經12年的交易實例。我相信2012年進場東京不動產的人手上的資產應該都漲了。  那時8%、10%進場的看到目前的4%、５％投報率很難買下手。 我身邊的「大家の会」（日本人房東Community）的大部份日本房東都推測東京不動產在東奧後一定會跌，因此很多人都在2020年左右趁已經漲一波時出清出場，那時外野的都拍拍手恭喜那些賣掉賺到差價的人。 之後的疫情，大家也覺得房價應該會跌，沒想到結果是不跌反漲。 到現在是一路漲，漲到變成賣方市場，沒有貨可賣（我們叫「枯渇」），現在只能咬手帕望「房」興嘆。 即便流通在市場上的都還看不上眼，因為覺得太貴毫無天理而言。 但老實說這就是現在的行情了。 那，我還常被問到的問題：妳覺得東京的房價還會繼續漲嗎？10年後這棟房子會漲還是會跌呢？ 這個連最厲害的經濟專家甚至可能連日銀總裁都回答不了的問題怎麼會希望從我這裡得到解答呢？ 況且，宅建士（=我）的回答是要有憑有據的。 如果回答：「會漲」。那我必須要提出「會漲」的佐證。 反之亦然。 所以如果有來跟我諮詢過的客人應該都知道東京子的回答是含金量非常高，並且是有憑據的。 我喜歡做有把握的事，並且喜歡跟客人一起成長。 小A的例子是全部現金購買，沒有利用貸款的槓桿來幫助她增加資產。 那怎麼利用貸款借力打力呢？那就是另外一個篇幅了。 如果您對投資東京不動產有興趣，有具體的想法，歡迎私訊。 資產規劃也是東京子的強項哦^^ 預祝大家早日達成當東京包租公包租婆的夢想。

這是一個我剛入行沒多久時成交的買賣物件的故事（又是一個非常長的故事！） 【緣起】小Q當年才高中畢業，要來唸日語學校，媽媽覺得與其每個月付房租還不如乾脆買個小單位（25m²～左右的），住個1~2年即便回國了把這個小單位租出去收房租也不錯。 所以就用女兒名義在東京買了套房（金主是媽媽）。 我必須說媽媽很有先見之明，佩服。 後來確實也如媽媽所想，小女兒在停留在東京唸日語學校與專門學校的期間住自己在東京的家，完全跳過可怕的租賃入住審查（外國人租房子的可怕試煉）這關，直接跳入舒適的快樂的日本留學探險生活。 3年後學成歸國，我們公司接手管理該房源。接管後馬上將房子重新整理，打扮地漂漂亮亮、乾乾淨淨地掛上市場出租找新房客。 如預期一般，很快地，就找到了新房客。 房客經挑選，是一位20幾歲的年輕男性，任職於在日本無人不知無人不曉的銀行，年收入也穩定，在日本是屬於所謂「高屬性」的房客。 我跟名義人妹妹報告後，妹妹也很開心，同意該房客入住後，小小年紀就開始晉升快樂的東京包租婆行列，每個月坐收日幣。 就這樣，每兩年更新了幾次後，當初剛畢業的年輕小伙子房客也找到愛的歸屬，要搬離小套房去共築愛巢。我們接到通知後一方面跟Owner的妹妹報告，一方面著手退房事宜並且開始緊鑼密鼓籌劃下個招租動作，希望能將空窗期減少到最短。 越快找到下個房客就越快有收入進帳。 這次我們也透過妹妹跟媽媽請示除了房間該有的原裝恢復外，還做了一些小改良，比方說將原先的電燈泡照明改為LED，開關改為WIDE SWITCH，門縫窗縫間的矽利康重打一下，壁紙因為受潮長霉劣化得全部重貼之類的。 畢竟這套房子屋齡是有40年餘的老房子了，雖然當初買的時候是重新拉皮過的狀態，但第一任房客也住了5年多，即便該房客也很愛惜房間，但每天使用的東西還是會變舊變老。 錢要花在刀口上是我從事物業管理一直以來的原則。 用最少的經費創造出最大的經濟利益是我追求的目標。 妹妹曾經留學過日本，所以對日本租賃市場的遊戲規則是有概念並且可以理解的。 相對的，媽媽還是習慣性地套用台灣模式：「我房子花了19多萬日幣整修，使用者付費，這筆費用是否可以轉嫁到房客身上？或者我只做基本清掃就好了呀，壁紙也將就用著就好，為什麼要多花這筆錢？」 我：「長霉的掀起來的壁紙狀態的房間是缺乏市場競爭能力，找不到屬性佳的好房客的。沒有前進起碼也不能後退，在多如過江之鯽的租賃市場裡如何讓房客相中，將房子保持在一個良好的狀態，房客住得舒服才會一直住下去，減少收益上的損失，也減少房租下降的機會，等於也是間接地在幫自己的」 我可以感覺到媽媽無法理解，為什麼房子裝修後無法將費用轉嫁到房客身上？為什麼壁紙只是舊了發霉了（也才那麼一小片）也沒有破還可以用的狀態下必須得重貼？木質地板的小坑洞為什麼要補修？不過既然這是東京的租賃規矩，那就聽從妳的建議做吧。 很快地，房間重貼了壁紙後又變得煥然一新了。很快地，就又找到一位新房客。這位新房客也是任職大公司的一位年輕小伙子，也是屬性佳的客人。 小伙子是很好的房客，定時繳納房租不說，平時也沒有任何麻煩，更新費用也乖乖地支付，安安靜靜地幾乎讓人忘了他的存在。 天使房客的代表。 我每個月也按時給妹妹業務報告同時匯款進妹妹的戶頭。妹妹只要時間一到刷一下簿子對帳確認入金就OK了，輕鬆到忘了這間房子的存在。 【轉折點】然後又匆匆幾個年頭過去，小伙子因為調動必須得搬家。 我又跟上次一樣報告給妹妹聽。妹妹：「姐姐，我自己以前住的時候，每到冬天就覺得寒風會從門縫窗縫中滲進來，我想趁這次機會加裝一個氣密窗，這樣也許也可以減少結露而使壁紙受潮長霉的問題，姐姐認為呢？」 我：「這是為房客著想的提案，我覺得很棒呀。不過這間房間因為是角邊屋，三面環窗，並且全是落地窗，窗戶玻璃的面積比較大，要全面加裝氣密窗的費用肯定是所費不貲的，妳們OK嗎？」 妹妹：「這間房間自住加上收租，這麼幾年下來，我覺得也差不多要回本了。趁這個機會做一個比較大動作的修繕也不為過。姐姐，妳請業者報個價給我，我跟媽媽溝通一下看看，可以嗎？」 我：「當然可以！」 於接下來我就聯繫幾個業者，例如貼壁紙的、裝氣密窗的、刷油漆的等，不同的專業有不同的專門業者，報價都得要到現場去實際看過後才可以給，且每一有個業者要去現場，我們這邊也都有人要陪同，邊確認現場狀況邊就我方的需求做說明請求報價。  我要說的重點是：報價不是嘴巴說說就會出來的，是需要多次協調，幾個來回，不斷溝通，是需要時間跟精神的。 各方報價出來整合以後我跟妹妹報告說明，妹妹：「姐姐，我覺得價錢很合理，甚至比行情低，可以麻煩妳明天就請業者開始動工嗎？」 我：「沒問題。」 因為是配合多年的業者，彼此都有默契，我隔天打了通電話司令一發下去，各方人馬就開始動了起來去動作了。 【我要跟妳分手】再隔天，妹妹突然訊息來聯絡：「姐姐，不好意思，媽媽說我們那套房子要收回來自己用了，不好意思，讓妳忙了這麼久，也謝謝妳們公司這麼多年來的照顧」 為了要確認事實，所以我打電話給妹妹。以往一直都是雖不至秒回但也可以在一天之內聯絡上的的妹妹，這次卻2天之後才聯繫上。 妹妹電話裡的說明句子斷斷續續，語意吞吞吐吐，只是不斷地重複抱歉。然後她提到，有位阿姨A，老家就在隔壁，但目前人住在東京。妹妹：「媽媽的意思是可不可以麻煩姐姐把管理事宜交接給這位阿姨，阿姨說她願意當我們在東京一切的代理人。」 從妹妹的字裡行間我大概可以推測到幾件事：（1）阿姨A告訴媽媽，自己可以幫忙找別的不動產找房客，反正東京這麼大，最不缺的就是不動產業者。（2）不就是收租嗎？物業管理誰來做都一樣，我們自己人，我（阿姨A）幫妳（媽媽）收房租，每年我回台灣時就順便把房租拿給妳就好了，每個月的物業管理費還可以省下來） 不懂的外行人想像地都很簡單。 鴨子划水，看鴨子很優雅，都看不到水面下鴨子的腳是一直在划動努力的。 客人可以找到更好的歸宿，基本上我都是抱著祝福的心態，大家好聚好散。 這種事就像變心的男友，再怎麼去挽回也都沒有用了，任何挽回動作只會讓自己看起來不堪。 我常常覺得簽訂管理契約就像是結婚一樣，客人會選管理公司，管理公司也是可以選客人的，彼此的理念要契合才可以走得長長久久。 我是個不怕解決問題的人、也勇於接受各種不同形式問題的挑戰。但是可以的話，一樣的時間我會比較想花在事前的調查與準備，迴避可以預測到的Trouble。與其花時間去做事後的溝通與彌補，不如花時間去做其他更有建設性的事。 把時間花在爭執爭吵是一件很沒有意義的事。 依照物業管理委託契約，任何一方想解除契約應該是要以書面方式在六個月前通告對方，因為解約後要做交接的動作，需要時間準備。 這次的例子是前一天還在討論裝修怎麼做好，隔天對方就說：不好意思，我們想拿回來自己運用。 就好像前一天還甜甜蜜蜜我愛你，隔天就Sorry，我們分手吧，孩子（房子）我要回去自己撫養（後來才知道是要交給別人撫養）。 Ok，其實我覺得都無所謂，知道對方已經變心，也不需要為了一個月區區幾千塊日幣的管理費而歹戲拖戲棚，不如好聚好散，快快決定好交接的時間跟地點，把事情做個了結。 那已經下單備料的材料費用怎麼辦呢？「就算了吧，就彼此關係一場，我們自己吸收吧。」合作的業者還反過頭來安慰我。 我知道那個材料是特殊的零件，訂了也無法說取消就取消。但，好聚好散，再為那幾萬日幣爭執，浪費時間成本，也就算不想再去吵鬧計較。 到了交接那天，一位自稱是住在妹妹家隔壁的阿姨前來，一臉大便地出現，也不知道是誰惹了這位阿姨，在憤慨什麼，沒有好臉色看。當天交接的不是我，是公司的日本人，就淡淡地非常事務處理的交接所有書面材料。 我以為跟這個房子的一切就此結束，可以身心清淨不用去幫她想裝修找房客這些事，落得輕鬆。  沒想到，三個月後，都稅局寄來房子的固定資產稅催繳通知。我一開始也沒在意，以為是交接過渡時期，繳費單重複寄出，所以沒任何動作。 沒想到，接下來的不多久不斷有催繳單上門來問候。 我開始覺得不對勁，提醒妹妹要跟那位隔壁阿姨去辦理「納稅管理人」名義變更手續。 妹妹：「阿姨說她去辦了」 我：「那就好」 結果接下裡幾個月催款單還是照常寄到我們公司。 距離交接也將近一年了，怎麼會這樣！？ 我終於忍不住主動打電話去都稅局詢問。 都稅局：「您主動跟我們聯繫實在是太好了，現在納稅管理人還是貴公司名義，您說的那位女士幾月幾號時確實也曾來電詢問過，不過後來就沒下文，固都稅一直拖欠是會被罰款以及扣押的，麻煩貴公司快去處理吧。」  我吃了一驚。 事情怎麼會變成這樣！？ 跟妹妹確認後，妹妹表示：每次跟阿姨確認是否有去辦理納稅管理人變更手續總是被阿姨劈頭大罵：我說我去辦理了啊，為什麼妳總是不相信我！？妳如果這麼不相信我那妳就自己飛來日本辦啊，房子妳也拿回去自己管理嘛！ 以下是妹妹的說法：那位阿姨用她的名義去找了一位年紀大的房客，我也曾質疑，房客年紀那麼大將來不會有問題嗎？阿姨馬上回我：不然妳自己去找。房租部份也是進到阿姨戶頭，等她有回台灣時才會拿回來給我們。老實說那個月收了哪個月還沒有收我都搞混了，因為不像以前一樣每個月時間到了，姐姐公司就會給報告並且同時匯款，我幾乎不需要擔心房子的任何事，姐姐就幫我都處理好了，任何支出跟收入都有憑據跟合理地說明，在交接給阿姨之前，我幾乎忘了這個房子的存在，每個月就安安穩穩地收房租，不像現在，我只要稍微跟阿姨確認一下狀態，阿姨就很生氣，情緒勒索：妳這麼不相信我，不然妳自己來東京妳自己來管啦！ 妹妹啜泣：我不知道我為什麼要每次都被兇，我的房子為什麼我一句話都不能過問。都稅局說納稅管理人名義還沒變更，人家都說這樣下去有可能房子會被扣押，阿姨卻說她早就去做手續了，姐姐我該怎麼辦…嗚嗚嗚。 我：唉… 接下來的發展是，妹妹想從隔壁阿姨手裡拿回管理權還被處處刁難。 最棘手的還是因為跟現房客間的租賃契約房東還是阿姨名義，即便妹妹想拿回管理權也得花筆錢去做租賃契約的名義變更。 所以妹妹每天跟我哭訴：姐姐，我知道我們是那個被外面女人甜言蜜語妖言惑眾騙得團團轉而拋棄勤儉持家的賢妻良母的變心壞男人。這個笨男人現在知道錯了，想吃回頭草了…原諒我吧…我現在覺得這個房子好麻煩，我每天都被它搞得好煩好煩，還要每天被阿姨兇，我想回到以前那個安穩的日子，我保證我今後一定會洗心革面的，姐姐，我想跟妳復合，可以接受我嗎？嗚嗚。  這件事後來回頭看，可以總結出幾個重點：（1）隔壁阿姨回台時跟妹妹媽媽說：我可以順便幫妳管理妳在東京的房子，這樣妳就可以省一筆每個月的管理費。結果是：帳目變得不清不楚，該繳的稅金沒有繳納，還弄到房子差點被扣押。 （2）隔壁阿姨說：修繕費太貴，為什麼要花那麼多錢去加裝氣密窗？房租也不會因為加了氣密窗而有所提高。結果是：房子一天天舊了，失去市場競爭能力，只能找到屬性相對低也相對是社會弱勢的房客。 （3）隔壁阿姨說：我就住妳（台灣家）隔壁，房租我回台就順便拿回來給妳就好了。結果阿姨一年回來也許不到一次，即便回來要跟她拿房租還要看她心情跟臉色，搞得自己好像去乞討一般。 （4）所有權利義務沒有白紙黑字，沒憑沒據，亂七八糟。阿姨的說詞：我是好心且義務幫妳們耶，我工作這麼忙，要撥空幫妳們處理這些雜事不說還得不到妳們的信任真是紅心沒好報，沒有好處還惹得一身騷。 妹妹的反駁：我後來回去對帳，發現阿姨每個月有從中房租中扣掉一筆費用做為她的跑腿費，其實換算下來也就是所謂的物業管理費，並非如她所說是無償的。  我方的考量：這個房客不是我們挑選的，即便有加入房租保證公司，目前每個月也沒有拖欠房租的不良紀錄，但其實最大的擔憂就是其年紀過大，不是詛咒她而是萬一真的在房間裡怎麼樣了，是誰要去收拾這個爛攤子？那種事吃力不討好，耗時費力，時間成本誰負擔？ 如果是我們公司自己選的房客也就算了要負責到底（這也是我們在篩選房客時很慎重的原因，避免掉未來可能發生的任何trouble），但別人選了以後拍拍屁股走了，如果真的發生了什麼事，要花更多更多的時間跟精神去對應的卻是我們。  【我想跟妳破鏡重圓】妹妹：知過能改善莫大焉，我真的知道錯了，我們以為外面的世界很美好、但真的出去了以後才發現，原來家裡更溫暖，老婆是這麼甜美可愛，浪子回頭金不換。姐姐，可以跟我重續前緣嗎？  實在是很猶豫，姐姐姐姐被叫得這麼親，如果叫我阿姨，可能就毫不猶豫馬上一口回絕…  如果是大家會怎麼做呢？會接受浪子的回頭嗎？

2024年1月1號元旦下午16點10分左右，
相信此時大部份的日本人都沈浸在疫情限制解除後第一個新年可以自由回家省親的歡樂氣息中。
全國上下一片和平氣氛。

因為新春後就是一年一度的招租大旺季，
我自己是在東京的家中坐在電腦桌前為新房的招租事宜做準備。
準備一開工就可以開跑。

突然間，
感到整棟建築物微微的晃動，
其實整個晃動的時間只有幾秒，
晃動度也比急轉彎的電車還要小。

不多久所有的電視台就馬上播出石川縣地震的速報了。

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來自四面八方世界各地的朋友幾乎是同一時間立刻私訊關心詢問：
聽說日本大地震，
妳不要緊吧！？

能登半島的珠洲、
我在2013年時因為參與一部電影「さいはてにて」（寧靜咖啡館之歌）的拍攝，
所以在那裏住了三個月。
好山好水好喝的咖啡令人心曠神怡。
那時交到很多當地的好朋友到現在都還有保持聯絡。 看到地震報導後第一時間馬上就聯絡在能登半島珠洲木ノ浦海岸經營民宿的朋友。朋友：「我們很好，馬上帶著三隻貓咪跟一隻狗狗去避難了，不要擔心。只不過這次的災情，不知道什麼時候才能恢復原來安穩的生活了…」 雖然東京沒有因為這次的地震造成什麼大影響，但是一整個元旦全日本就籠上愁雲慘霧的氣息，歡樂氣息馬上收起開始自肅。 東京子除了有不動產仲介&租賃身份外，同時也身負要好好管理客人資產的物業管理業務責任。 雖然還在年假期間，我們已經緊急號召人手，兵分好幾路去「巡田」，確認手下所有管理的不動產沒有受到地震的影響。（比方說電梯停止瓦斯停止、樹木倒塌、外壁跟樓梯出現裂痕之類的） 知道以東京這樣的晃動度不會有這樣的事發生，但還是要去看過以後才會更安心。 這就是責任心。 不動產不是說買了就沒事。買下來的那刻以後才是一切的開始。 約簽了過戶了，接下來的日常管理是否有個負責人的團隊（←我）可以讓您高枕無憂，才是真本事。 有專業團隊加持，投資的路才可以走得穩健走得遠。 反之，每天光修繕費請款，房租還不夠繳納支出，就會後悔自己幹嘛閒著沒事去買了個「麻煩」回來了。 願天佑日本。（這下可以預見的地震險保費又要漲價了…唉唉唉）

前幾天介紹了一個小型商業樓的投資物件後，得到一些詢問。 特借此文來跟大家分享我的看法以及投資理念。希望能用我的專業來幫大家創造資產財富。其他不敢說，在選不動產物件上我還真的滿專業在行的。不論是自住用還是投資用，現在電眼一掃，就像七龍珠的戰鬥力探測器一樣，大概八九不離十，都可以給評語給判斷。（只限東京都，東京外縣市沒太大概念，除非去當地評估過）  【投資物件介紹】立川站鋼骨造5層樓整棟收益物件，投報率7.26% 這次的這個物件會推薦的幾個點：（1）雖然屋齡有，但因為有過去實際的管理經驗，所以對建物的健康狀態（構造等）是有某程度的了解。屋齡老的房子最怕的是1漏水，2耐震上問題。1的漏水，本建物因事務所居多，房間內沒有衛浴，減少很多管理成本不說，漏水的可能性也相對低很多。屋頂的防水塗佈以及外壁維修，owner在取得後近期（2021~2022年）也做了。推測暫時應該沒什麼大問題。  耐震上問題。這棟房子歷經了311絲毫無損。且立川位處台地，相對地盤是穩固的。 建築物耐用年數問題。這棟鋼構造（4mm以上）是34年。超過法定耐用年數。 不過這個超過耐用年數並不是說它就得被拆掉。東京都超過耐用年數的建築物一大堆。50幾歲，7,80歲的建物也比比皆是。大家也都活得好好的。 年數雖然是一個重要指標，但平常的保養（メンテナンス）其實也非常重要，平常有定期做外壁粉刷、清潔、防水，即便過了耐用年數，看起來也光鮮亮麗，老雖然老但是還是可以咬得動土豆（台語）的老當益壯的建物滿山滿谷的。不像我們台灣屋齡20年看起來就破舊不堪的概念是不一樣的。40幾歲的屋齡，聽起來就覺得隨時就要倒塌的那種想法基本上在日本比較不適用。 做為一個收益物件，我個人覺得如果這棟樓腹地（敷地面積）再大一點的話「積算価格」可以高很多，就更棒了。 不過如果是那樣，價格也不可能低於1個億了。 有一好沒兩好。選擇投資標的是看綜合點數（バランス），要有取捨。 要年輕又要是美人物件，通常投報率就低了… （2）地點：距離立川車站雖然步行11分，但所在地附近有IKEA，且有公家機關，例如入管、警察局、検察廳裁判所，昭和公園等，也是一個小商業圈（地圖上可確認其為黃色商業圈），有一定的事務所需求。  （3）事務所最怕的就是招租不易。但根據過去實際管理經驗（因本案件是自社案件），1樓店舖（三角店面黃金店舖）不用說，2樓以上的平均空窗期也沒有超過三個月的。當然這也要看房租設定，平均單價設定比周遭高，當然就相對的比較慢租出去。 （4）投報率高。現在在東京都心好一點的地點要找到高於7%的投資標的不是那麼容易了。這棟立川小型商業辦公樓整體評價而言（Balance），雖然築年數有，但其反應在投報率上是可以接受的。我會建議把它當成cash machine。 【假設一】假設可以貸款7成約7000萬來計算好了。願意貸的金融機關大概是信金或信組，一般利息2.5%左右起跳，20年。每個月償還是¥437,500目前房租設定滿租時是¥561,550561550-437500=¥124050 用這筆錢（¥124050/月）來繳固定成本（土地稅建物税火災險等）以及物業管理費、雜費什麼的，應該足足有餘了。 可能有人會說，那其實一年也剩不了多少CF啊。 是，乍看之下是這樣沒錯。 可是老實說，投資方做的只是自備款約¥3,000萬日幣部份(現在的匯率換算成台幣約650萬台幣，就可以在東京的立川買到一棟樓！匯率利差約30%)就可以坐享包租公的生活！貸款等於是是租客代繳，管理業務是管理公司做，完全不會影響自己的本業不說，隨著償還日數增加就等於是替自己累積資產。 【假設二】持有五年後假設以原價賣掉，假設每年房租是¥6738,600×5=¥33,693,000等於5年為自己賺進約¥3300萬的資產。（這裡是很快的概算不考慮其他成本） 也就是說投資了自備款¥3,000萬，5年後原價賣掉後，還賺了這5年的房租收入約¥3,300萬。  當然不能說完全沒有風險，例如沒人可以保證不會有什麼天災人禍發生，也沒有人可以保證5年每天都是滿租。 但這是相對性的機率問題。如果立川那邊來了一個千年難見的首都圈直下型大地震，我想東京一半也都沒了，跟這棟樓是不是太舊也沒有太大關係了。 這棟樓的投資如果要走貸款的話，不好意思，只有某些特定業界稱之為屬性高的人才可以玩得起。全額現金投資者沒有槓桿問題，就完全是每個月拿比定存還要高的投報率的概念。  負債，在一般人的觀念裡帶負面色彩為多。 其實負債也有分好的負債跟壞的負債。吃喝嫖賭的負債欠錢落跑不用說大家都知道是壞負債，千萬不可。 利用槓桿原理來膨脹自己的資產，只要選對標的其實是借用外力（金融機關）來壯大自己。是好的負債。 能夠有能力向銀行借到款，表示這個人各方面都很優秀（收入，社會信用度，債務償還力等），銀行才會願意借款。  有一個過去的小故事。有次參加「東京房東之友會」的聚餐。要能東京房東之友會，最低身份門檻就是得要在東京擁有不動產，規模大小不問。 排排坐時，坐上位的是欠貸款最多的那位。大概背了30億的貸款。 其他背幾億的小咖，都用非常羨慕且崇拜的眼光看這位背最多貸款金額的「大御所」（泰斗）。泰斗其實也才40多歲，利用其高屬性貸了很多款購買不動產。也就是說實現了將高屬性換成CF的概念。 我那時是被叫去服務這些泰斗，站在最靠近門邊垂手恭聽的那個，連個咖都不是。 只能給每個大小泰斗倒水添酒送おしぼり（熱毛巾）。那時就心裡暗暗下了個目標，我要趕快成為一個負債10億日幣的人….(本日金句)  以上，跟大家分享我對立川這棟小型商業辦公樓的看法。東京不動產投資的路上找東京子就對了唷～～

拜拜對台灣人而言應該不會是件陌生的事。（不知道非佛教基督教人是否也會拜拜）　一般拜拜的時候會準備很多供品，拜完神明後，那些供品大家會吃掉嗎？　　我自己以為拜完了後的供品大家一起享用是件非常理所當然的事。但在日本好像不是…。 　　事情是這樣的。　　日本在破土動工前有一個儀式，叫「地鎮祭」。目的是拜神主祈求施工過程順利，無災無難，完工後可以平安入住。　　中文應該是叫「開工動土」儀式。（台語也許是叫「拜土地公」或「拜地基主」之類的？）　　　　據說東京（其他地方不知道）最近已經不太流行做這個儀式，事實上我自己的感覺確實是日常生活裡很少見到。　　我自己覺得，對於東京這片土地而言，我們是外來客，要在他們的土地上動土，感覺要跟神明「あいさつ」（打招呼）一下比較好，所以每次公司要蓋新房子時，我都會堅持要舉行「地鎮祭」。 　　第一次的建商：地鎮祭？蓋了這麼多棟，從沒有一個業主要求要做，不知道去哪裡找願意做的神社.. 我（大吃一驚）：不會吧！？蓋房子不是一輩子的事？動土儀式這麼重要！不跟神明土地公打招呼就動土沒事嗎？　　　　第一次建商：我們蓋了這麼多棟，沒做「地鎮祭」好像大家也都好好的…而且「地鎮祭」一次也要花不少錢哦，妳們願意嗎？　　　　好吧，第一次就這樣在沒經驗下，地鎮祭就不了了之…　　　　幸好不久以後就有了第二次機會。　　我的理解是神明要給我一個機會彌補（=表現）　　　　第二次的建商：「地鎮祭」？啊，好久沒有業主提出了，不太清楚怎麼找…我去問一下標的物附近的神社好了。　　不多久第二次的建商說在附近找到一件神社願意幫我們進行「地鎮祭」。　　我：太好了！　　第二次建商：要加帳篷嗎？要的話加1萬。要椅子嗎？要的話加5千。 　第二次建商頓了一下繼續：沒有帳篷，萬一當天下雨的話就糟糕了。沒有桌椅，大家一直站著好像也很奇怪。　　我：是這樣嗎？因為沒經驗值可判斷，人云亦云之下（就是被牽著鼻子走的意思）。結果就是加加加都加了。　　　　當天，紅白帳篷，桌椅擺出來。神壇以及供品。　　來日本N年第一次體驗「地鎮祭」。完全沒有概念要怎麼做。　　一開始還以為像台灣一樣，雙手合十拜一拜，彎腰鞠躬之類的。（日本沒有放鞭炮燒金紙）　　　　結果好像不是，人家是有講究跟順序的。主要程序如下：修祓、降神、献饌、祝詞奏上、四方祓い、鍬入れ、玉串奉奠、撤饌、昇神、神酒拝戴、神官退下etc…大概是這些步驟。但有看沒有懂….　　　　儀式結束大家一起喝神酒乾杯.　　不是真的喝乾，輕啜一口後把喝剩下的酒灑在土上。　　　　這天祭拜的供品有紅蘿蔔、黃瓜、高麗菜、橘子、香蕉、鳳梨、奇異果等蔬菜水果。　　應該是都各有什麼特別含意，不過我不太清楚就是（羞）。　　　　結束後我問神主：這些供品是業主可以帶走的嗎？　　　　神主露出一絲吃驚的神情，那時候我還不懂，只是很直覺的以為那些供品是我們付的「初穂料」包含在內的。　　 回到家以後鳳梨一切開，已經有酒味了…　　紅蘿蔔，老了軟了…　　看起來好像不是今天買來的…^^;感覺好像是被用了好幾輪了。（所以神主才面露難色？）　　後來一查才知道，原來「地鎮祭」的供品最後歸誰並沒有明文規定。　　簡單來講，要的人拿走，或是準備來的人拿走都是可以的。　　　　回家越洋視訊跟媽媽提起這件事。　　　　我媽非常吃驚：怎麼可以把拜了我們家的神的東西再拿去拜別人家的神呢！？　　我：正確而言應該是拜了不知道幾家的神的東西再拿來拜我們家。不過最後都被我們吃到肚子裡了。就想成是我們得到眾神的祝福好了（Positive thinking）　　　　第三次，沒有紅白帳篷也沒有椅子（大家垂手站著）。　　當天是藍天白雲的大晴天，銀行支店長跟副支店長帶了兩大瓶好酒來送我們。這次的神主主動的把供品打包讓我們帶回家享用。這天的鮮果蔬菜都很新鮮（應該是當天買來的^^）　　　　第四次，大手建商（P開頭的），陣仗完全不一樣。有帳篷有桌椅不說，還有簽到處，並且安排了剪綵。　　　　蔬果青菜種類繁多不說，看起來就是高等級的（貴的意思）送的日本酒一升瓶名字叫「良家」，名字取得多吉祥多有福氣！　　神主聲音宏亮，身材高大年輕帥氣！小鮮肉一枚，好養眼。　　　　這天的供品建商也主動包好讓我們帶回家享用。 　　第五次，是很特別的一次。因為這個建案我花了三年半的時間拜訪地方「町内会」的每個成員（地主），請他們簽蓋「掘削同意書」（就是同意我們動工的意思）。　　　　寫起來一句話，要日本人（地主）簽這個同意書說難如登天一點也不誇張（我猜即便是在台灣也不是容易的事）。　　歷經千辛萬苦臥薪嘗膽忍辱負重終於迎來動工這天。這天就住在對面的一直以來熱心幫我跟町内會協調的日本老先生老太太都盛裝列席不說，還帶了親手做的「お赤飯」（日本人慶祝佳節時會吃的「紅豆飯」）跟美酒來獻上祝福。　　第一次「地鎮祭」有隔壁鄰居帶著祝福來參加（一般鄰居都是來抱怨的居多。抱怨灰塵、抱怨工程噪音可抱怨的可多了），簡直是受寵若驚，都感動地流淚了。　　親手做的紅豆飯不是只有給我們，連神主的份都準備了，　　老太太說：給您當午餐。　　神主很高興地收下了，然後就順便地把所有的供品也包起來一起全帶走了…  　　當晚跟我媽通話。我：我猜神主要趕場，來不及在下一場前再去買供品，所以就全部帶走了…　　　　我媽：怎麼可以把拜過我們家的神的東西再拿去給別人家的神吃啦，哎呦！　　　　其實我們當天本來預計好大家一起來吃飯（一起享用供品）慶祝的耶，結果供品被帶走了…　　希望落空，頓時空虛感襲來（是有多想吃供品啦！？）。　　　　第六次，有帳篷，有桌椅，有銀行的人，有建商，還有業務管理公司，鮮花（四方竹）鮮果美酒，超大陣仗。　　　　建商：最近的日本人業主基本上都省略「地鎮祭」，身為外國人的妳們卻這麼重視我們的傳統，我覺得好感動也好開心。　　我：一個異鄉的外國人竟然有機會可以經歷過這麼多次的「地鎮祭」實在是很有福份，除了感謝還是感謝。　　　　建商：所以今天的供品要是不嫌重的話要帶回去嗎？（其實合作了這麼多次，他們都知道我們有把供品帶回去大家享用的習慣，主動問起是怕我們不好意思開口要，所以主動提起。是不是很貼心？我catch到他的「お気遣い」）　　　　最後建商跟物業管理四個人，有的拿供品有的提酒有的拿禮物幫我們把東西都搬運到車子，讓我們得以懷著感謝的心共同享用這一天的供品與美酒。　　　　不過，雖然可能比別人多了幾次「地鎮祭」的經驗，到現在我還是搞不太懂，供品到底是歸誰帶走呢？　　　　也許有顆虔誠的心，菩薩就會有保庇。　　　　　　　　老闆言：房子蓋好了，以最快的速度全部租出去就是最大的保庇啦。

我記得我剛來日本留學時，家徒四壁。連個像樣的杯子盤子都買不起，餐具大都是接收學成歸國的學長學姐代代相傳下來的。其中有一個深紫色的馬克杯用它來泡茶喝熱牛奶剛剛好，我很喜歡。有一天洗的時候不小心磕碰到了，缺了一角。　覺得丟掉很可惜，後來還是一直用著。　大學四年級那年媽媽從台灣飛來參加我的畢業典禮，看到我用缺了一角的馬克杯喝茶喝牛奶，當時沒有說，後來才聽阿姨說她說她看了覺得很不忍；「我女兒在日本留學過得好苦，一個破杯子竟然用了四年」，背後默默地掉了很多眼淚。　也許是當年所有身邊的一草一木都得是用付出自己的血汗才能換來的關係，我覺得我特別惜物。　還可以用的東西盡量不要丟，而是轉讓給有需要的人。（我稱之為「散播愛的種子」）　日文有一句話叫「捨てる神あれば、拾う神あり」、翻成中文是「天無絕人之路」，我卻將之解釋為，有人丟有人撿，對於不需要的人是垃圾的東西對需要的人就是寶。　好啦，開場白又鋪陳了一大串。今天要分享的一件事是這樣的。　有位法國人（男）剛到東京來留學，日文一句話不會，想要有個雙人床墊。　約好了時間來拿。　床墊這種東西的搬運的工具是車吧，所以我想當然爾是法國男會開車前來。　到了約好的那天，法國人現身，手上拿了個折疊式小推車，就是類似拉行李箱的那種。身邊站了一位嬌小的女孩。　法國男：我找了我女朋友來幫我搬床墊。　我，驚：兩個人徒手搬床墊！？你們住哪裡？　一問之下，法國人跟義大利女都剛來東京不久，家徒四壁。目前為止都是睡睡袋。　OK，我可以理解你們需要床墊，我不需要的床墊可以幫助到別人我打從心裡開心。　但是這是個尺寸140x200cm，厚度22cm的雙人床墊，兩個人徒手是要怎麼搬回家啊！？　從床墊所在地到這兩位天真無邪的外國人住的地方的距離是：從床墊所在地走路8分到地下鐵車站→搭乘地下鐵6站約12分到他們住的那站→步行15分鐘到家。 想像一人一邊搬著床墊去搭電車，我想車廂內的乘客會被這情景嚇一大跳吧。　更別說東京的地下鐵車站還不見得一定有電梯，即便有電梯，雙人床墊也不見得進得去。好啦，即便進得去，拿著雙人床墊怎麼進剪票口？進了剪票口到月台怎麼進車廂，進了車廂床墊要擺哪裡？　幸好當時非平日上下班尖峰時段…,即便如此…><;　所謂初生之犢不畏虎，身著金鐘罩的老外不畏懼路人的眼光。　兩個人嘿咻嘿咻地就把床墊搬走了。　再強調一次，是用走加搭電車的，　路人訝異的眼光應該都能在身上穿好幾個洞了。 法國男：No problem,我們之前還用一樣的方法搬過跟我一樣高的碗櫃，也搬過140L的雙門冰箱。所以妳不用擔心，我們很有經驗的。說著還露出二頭肌給我看。 　我：無言…。　大約1小時以後，法國男來聯絡。謝謝妳，這個床墊軟硬適中好棒棒，今晚我們終於可以睡個舒適的覺了。　我：所以你們真的把那個大床墊搬進電車裡嗎？　法國男：對呀，日本人真的很友善，床墊進不去電梯，還有人幫我們推。車站裡面的站員也幫我們把床墊推進車廂，到站後還有另一位站員來幫我們搬出來！我來日本以後碰到的都是親切的人，我真的非常幸運。　看著法國男搬走床墊的情景，讓我想起張曼玉主演的「愛在他鄉的季節」裡的一幕是張曼玉背著撿來的床墊，騎著破腳踏車回到她破舊的公寓。故事講述海外移民的艱苦生活。　我在想如果是當年的我，應該也會跟法國男或張曼玉做一樣的事，拼了老命也要想辦法把床墊搬回家。　以下自言自語：不得不老實說，也許因為是金髮碧眼的法國男跟笑容可掬長得可愛的義大利女做這件事所以得到了路人的幫忙，如果今天角色對換是亞洲臉孔的話可能路人就打110報警了也不一定…「電車に変な外人がいる」「マットレスが乗り込んで迷惑」とか。　非種族歧視論，而是有感而發。　還是我純粹多慮了呢？　　一個床墊勾起了陳年往事。　　　

又是一個耗時半年以上的案例。 這次是跟「被迫搬家」有關的租賃個案。 事情的開始是這樣的。今年3月時接到一個租賃的詢問案子。 客人：請問有東急目黑線上、目黑、不動前、武藏小山這三站附近的房子嗎？含管理費10萬日幣以內20平米以上、朝南、2樓以上、乾屍分離、2口的瓦斯爐、鋼筋水泥構造 客人繼續表示：其實去年年底就開始看了，當時看到很多中意的，不過最近看的時候感覺房源少了很多，挑不出幾間中意的。不過呢，我不急著搬家，想錯過搬家旺季也許有更多更好的選擇，打算5月、6月再搬。 我：一般是入住日完全前推1個月前左右開始找房，現在才3月，如果打算5月6月搬，現在就開始找，可能有點太早。除非願意馬上付房租，否則即便找到喜歡的房東也不可能將房間空下來等你來的。 客人說她理解了，約好了等更近一點再聯絡。 不料3月底時這位客人又來聯絡說她想4月底搬家，希望可以馬上開始找房。 當時我並沒有多問，計畫改變本來就是常有的事。 這位客人很聰明也很配合，我們約好了某天去看房子。 到了現場跟客人見面後，客人（以下簡稱之為小L）告訴我為什麼突然要提早搬家的時間。 小L目前是某家國立大學理工科四年級學生，日語考過N1，畢業後找到的工作是Amazon（沒錯，就是那個亞馬遜）初任給（＝第一年的年收）是日幣650萬。 Amazon的東京辦公大樓就在目黑，為了通勤方便所以想找一條線就可以到目黑的東急線沿線的房子。 目前住的地方雖然房齡有點老但房租便宜，加上也住習慣了，本來也沒打算搬。不過今年2月份時，房東突然發了一封通知讓所有房客搬家，越快越好。 我：房東有說是什麼理由希望妳們搬走嗎？ 小L：說是因為建物老舊有危險性，要拆掉重蓋。 我聽了直覺這是一個「立ち退き」（就是想辦法把房客趕走）的案子。 我問：對方有提到補償方案嗎？ 小L：有。有說給我們兩個月的房租當補償費，然後都要拆了所以也不需要扣原狀恢復費。還有一些小條件，不過大概是這樣的一個補償方案。 我：妳的鄰居呢？都同意搬家了嗎？ 小L：聽房東代理仲介說大家都同意了。對方還發了一封信函讓我們簽同意書。 我：這棟樓總共有幾戶呢？ 小L：總共有六戶。已經搬走3戶了，包含我在內剩下3戶，大家也同意拿遣散費搬家。 我：妳一個月房租是多少？ 小L：大概6萬日幣吧。2個月的話就是大約12萬日幣。對方說還免去原狀恢復費，會把當初的一個月押金還給我。 我當下馬上查了一下小L現在住的建築物狀況，得知：房子是1989年築，鋼骨造屋齡35年。光看外觀照片的話，一點也不老舊。 甚至比某些屋齡40年50年長滿了藤蔓的老房子狀態要好很多，根本不到「破舊不堪」「無法住人」的程度。 身為不動產業同行，我當然知道對方打的是什麼主意。也對他們會用什麼伎倆來趕走房客瞭若指掌。 基於職業道德我無法煽動或鼓舞她去對抗對方，不過個性使然，我實在無法無法眼睜睜看著她因為不懂而的。 這樣好了，我給妳幾個關鍵字妳回去查查做做功課，就會知道像這種「立ち退き」的案子，由房東提出時的賠償的行情。 我甚至把幾個實際發生的個案，房客是怎麼爭取自己權利的文貼給她。 果真小L非常聰明，馬上就get到我。 小L：那我知道了，反正我也不急著搬家了。等我跟房東那邊交涉好了，我再回來找妳好嗎？ 4月5月6月7月過去。 有一天小L跟我聯絡說：所有的鄰居在5月時全搬走了，剩我一戶。我看了妳貼給我的案例，寫了一封信給對方仲介，告訴他們我不接受2個月房租的賠償，並且提出了我的要求。但是房東那邊的仲介態度非常強硬，說房子老舊隨時有安全上的危險，到時倒了壓到我我要自己負責之類的，還來我家門口貼紙條，每天打電話叫我快搬。 我：這些是不合理（違法）的行為，我的話會建議把所有的對方的行為拍照、錄音存底。 小L：如果我一直不搬，最糟糕的話他們會對我怎麼樣呢？ 我：我不知道，也無法告訴妳怎麼做。不過如果我是妳，也許會找律師或專家代替自己去跟對方交涉。 小L：律師費不是很貴嗎？搞不好交涉了半天，獲得的賠償都得拿去繳律師費。 我：是，無法排除這種可能。我只能說凡事適可而止，對方如果退一步，我們也不要逼人太甚。 小L：我知道了，我打算跟對方要求◯◯◯萬，妳覺得會太過份嗎？ 我：對方也許覺得付了這個錢節省很多時間，更快完成他們重新蓋的目的很划算，也或許覺得妳獅子大開口不爽要跟妳耗下去。我不是對方沒法回答這個問題。 我希望盡量不要做過度的煽風點火唯恐天下不亂的事，而是給她方向，例如碰到這種狀況時可以去「相談」的窗口。讓她自己去做決定。 畢竟是國立大學高材生，也在日本生活了4年，小L的日文溝通完全沒有問題。 2023年的夏天號稱是史上最熱的一年，每天都熱到受不了，通常這種大熱天沒有人想去看房。 8月底小L又來聯絡：讓妳久等了我跟房東那邊交涉完了，準備搬家了。 我：具體而言是什麼時候呢？ 小L：我答應對方9月底前搬。 我：條件都談妥了？ 小L：聽妳的建議，我也讓步了一些，接受對方出示的條件。妳給我的那些參考資料幫助很多。接下來我們可以快馬加鞭找搬家的房子了。 挑選了一些符合條件的房源，開始確認是否願意接受外國人入住。 小L這時已進到Amazon工作4個月了，收入也穩定，日語能力當然也沒有問題，還是高度人才簽證，即便如此，在詢問階段仍然碰到很多釘子。 不是：不好意思，外國人不可以。 就是：不好意思，要有日本籍的連帶保證人。 唉…我默默地嘆了口氣掛上詢問電話，繼續撥下個確認電話。 奮鬥了2週後終於找到小L也喜歡，房東也願意租給外國人的房源。時序已經來到9月中旬了。 這一天，我跟小L約在目黑雅叙園旁的亞馬遜大樓見面。胸前掛著亞馬遜員工證的小L出來迎接我，臉上是濃濃的笑意。 人生很神奇吧。本來想說接到房東的通知要被趕出去時，小L覺得怎麼這麼倒霉，在日本搬家超級麻煩的，勞神又傷財。 結果是房東送了她一筆優渥遣散費，用這筆遣散費付新房子的初期費用還有剩不說，搬家費、購置新家具家電也綽綽有餘。 小L：我想買張好點的床，妳知道哪裡可以買好的床嗎？還有我想買大一點的冰箱，有建議嗎？ 我：床的話可以去〇〇看，冰箱也可以去〇〇實體店看，然後在Amazon買呀，哈哈。 小L：哈哈。很謝謝妳陪我走過這段，這一路上給了我很多寶貴的建議。沒有碰到妳，我可能拿了2個月房租的遣散費就乖乖地離開了呢。 我：我才要謝謝妳讓我有機會到Amazon大樓來參觀呢。 Amazon的大廳望出去就是目黑川，想必春天櫻花綻放時風景一定更漂亮。  我離走時，想到一件事：對了，妳現在聽了了放在心裡就好，等工作了3年，再回來找我買房子吧。妳的年收屬於高收入，貸款可以幫助妳不只是節省房租還有節稅的哦。 辦理住宅貸款也是我很在行的事唷^^還有節稅。等妳明年開始繳稅時就會知道我在說什麼了。 我朝小L眨眨眼，揮揮手：加油哦，拜拜～～。 當然跟小L的故事還沒有結束。我還等她回來跟我買房子，然後實現接爸媽一起來住的夢想呢。   

2017年時因為某個土地開發案認識S公司的業務員小C。小C高中剛畢業，因為家中經濟狀況不佳，高中三年級時，爸媽對他說：我們家的經濟狀況只能供得起一個人去唸大學，反正你也不愛唸書，那就快快去工作賺錢吧，妹妹比你聰明，就讓妹妹去唸大學吧。 他說當時正好我家附近有家不動產有個業務缺，懵懵懂懂就踏進不動產業界開始跑業務。在第一家公司工作了兩年後因為工作關係認識了S公司的營業部長。營業部長看小C很認真就把他挖到自己的營業部門。 S公司是一家成立於1993年的建商。每年營業額穩定成長，小C進入S公司那年正好是業務繁忙需要大量小鮮肉。 S公司蓋出來的房子重視生活動線，收納多，設計貼心，利用空間錯覺，讓本來很有壓迫感的小套房住起來舒服舒適，很受房客喜愛。 聽說要住他們公司蓋的房子房客還得抽籤排隊。也因此S公司在房東圈裡小有名氣。 不過小C說他其實一開始不太清楚S公司到底是什麼樣的不動產公司，有人要挖角自己感覺很榮幸，那就跳槽吧，他說。 我認識小C時他在S公司的頭銜是升到「主任」了，底下已經有幾個部下。能夠在同一間不動產公司磨了超過10年應該都有相對的毅力跟耐操力。 2019年中板橋再生開發案件中他負責跟地主還有公家機關交涉，這個案子花了我們3年的時間去說服地主。 可能是公司認可他的努力，2022年6月時他昇到科長，底下又多了好幾個人。 2023年，今年的6月他喜孜孜地跟我說他昇到課長了，升遷很快，我笑著說別人升遷是走樓梯，你好像是搭電梯。 他很開心（臉上充滿自信），笑著說：不過呢不需要擔心，我還會是您的專屬窗口的。 我要說的重點是，S公司在成立19年後的2022年3月上市，股價自上市以來也一直成長，目前市價約100億日幣。算是前景被看好的建設公司。 小C呢，據他自己說：在自己進了公司以後S公司新採用的員工每個都是高學歷，他是公司裡面唯二的僅有高中學歷的主管。 套用他的原話是：「我底下十幾個人每個學歷都比我高」。(可見學歷其實真的不是重點！ 前幾天跟小C閒聊時才知道他其實自己也是房東。目前擁有4棟不動產（各位，注意！單位是「棟」不是「戶」也不是「間」）。 他說：「我們公司很鼓勵員工投資不動產，公司說自己做了房東，才能更瞭解客人的心情，站在客人的立場去思考」S公司的社風在日本其實算是很少見的，因為一般日本的公司是禁止員工兼差或做副業的（最近這種情形稍有改善）。 在公司的鼓勵之下，小C大概進到公司沒幾年就先買了一間築古（就是有點屋齡的）的アパート（木造Apartment），開始學習做房東。 第一棟的房租收了後一直是存著沒有用，「因為我想手上有筆小資金，當第二棟的機會來時，我是準備好的狀態可以GO的」 不多久，第二棟就出現了。小C這時成立了一間「資産保有会社」來擁有底下名義的不動產。 「自己房源的管理業務跟自己平時的業務不會起衝突嗎？」我問。 「不會呀，反正我們公司本來就有在幫客人管理不動產，我所有的物件也是讓我們公司管理，算起來我也是我們公司的客人呢，呵呵」小C說。 要踏出第一步總是很難。但第一步踏穩了以後，第二步、第三步漸漸地就會越走越順了。 這叫經驗的拷貝，把成功模式套在自己身上，不斷複製，資產就會不斷膨脹。 第一棟是築古，第二棟也是築古。第三棟以後就是買土地蓋新建築物了。 「當然，我們公司有提供員工優惠的建築價格啦」小C笑著說。 聽說他接下來的第4棟有16戶的規模。預計在明年3月底完成。 在日本上市公司的課長級的年收入大約在1200～1500萬日幣左右，有這個年收入的話要貸款買不動產相對簡單。（銀行會很樂意貸款給這個階級的人） 小C才30歲後半，套句他自己的話說是：不動產改變了我的人生。 進到S公司後，除了本業的薪資以外還多了房租的被動收入，貸款其實某方面而言是房客幫我在繳，管理也是公司的管理部門負責，我只是每個月收管理報告看存摺裡數字變化而已。 在我看來小C目前可說是人生勝利組。老婆很漂亮（前同事），女兒很可愛,開阿法特新車，住高級公寓，有幾棟穩定收租的房子，這不就是中文說的「五子登科」嗎？ 他說他父母現在非常以擁有一個能夠在上市公司工作的兒子為榮。因為不動產（正確而言是進入S公司後的人生）他們一家人都脫離了貧困。 工作穩定，有成就感，每天都很有幹勁，收入穩定且穩定成長，不愁吃穿。 「我覺得我很幸運。」小C說，臉上充滿了笑容。 不要誤會，這篇文章不是S公司的招募人才廣告文。 人生的際遇真的很奇妙，如果小C去唸了大學，也許就不會進入不動產業界。 後來沒有被挖角進S公司的事也沒有後來的這些資產。 重點是當初進S公司時也沒想到有天自己會成為上市公司的社員。（上市公司社員各式各樣貸款門檻低很多） 當然小C也付出了他的努力， 不斷地充實自己。例如去考宅建士（考上了）例如去考Financial Planner(中文叫「理專」嗎?)例如去考「賃貸不動産経営管理士」、擁有這些資格比什麼大學學歷都還要實用。 我之前分享過我自己進入日本不動產的故事。【十年歲月的力量】 【另一個十年歲月的力量】 今天的自言自語：不動產投資，水很深，需要很多專業知識，我覺得我在處理每筆案子時都是如履薄冰（因為不想翻車翻船）有好的可以信賴的夥伴，就可以大家一起成長。反之會烏煙瘴氣咪咪冒冒（台語）。 今天的勵志故事與大家分享。願大家投資的路上一切順心。