東京不動產投資

在一開始想涉足投資東京不動產時，我常常會被問到的一個問題：「我該買オーナーチェンジ的房源？還是買空室裝潢好的從頭招租好？」　　這是一個沒有正解的問題。　　怎麼說？　　在回答之前，先稍微解釋一下這個在不動產投資時會常看到的專有名詞。　オーナーチェンジ從英文Owner Change來的和製英文，意思就是帶著租約的房源，也就是「更換所有者」的意思。簡單地說就是某個房東（Owner）手上一個裡面已經有房客（帶租）的投資物件要脫手賣掉，找下一個接手者。　買Owner Change物件最大好處？（會加一個問號是因為每個投資家的考量不同，看的觀點不同，好處有時候也會變成是壞處）是在買下的那瞬間馬上就有收入（=房租）入袋。　以「投資=可以馬上收租」的觀點而言，很多投資家喜歡Owner Change的房子。　至少，在我剛入行也就是2010年那段時期，我9成的客人都是買Owner Change的不動產。　Owner Change的房子也有分規模大小等各式各樣狀況。　比方說規模大的一整棟樓全部滿租的，一整棟樓只有一部份有人租，其他的空房在買下來後要想辦法把它填滿的。　也有僅是間小套房（日文叫1R，1K等），出租率不是百分之百就是零。　　這篇文章先針對1R、１K這類型的個案來分享一下我實際的經驗談。　比方說2012年，客人在JR中央線吉祥寺走路2分的地方以880萬買下一戶1981年築，15平米的小事務所。　一個月房租連管理費是¥80,000,表面投報率是10.1%（天呀，現在回想起來10%的投報率還沒人敢買。因為其時正逢東京不動產失落的20年，大家都覺得東京不動產還會繼續跌的時期）　房客是所謂「士業」之一的「行政書士」（類似我們台灣的代書），一開始在評估時也覺得「士業」的房客，多好！絕對不會輕易搬家，可以安心收租到永遠了吧。　安啦！　是的，確實可以收租到「永遠」到這位房客春蠶到死絲方盡時。　該行政書士正值壯年，才40多歲，卻因為過度操勞，心肌梗塞，急救送醫。　幸好他倒下時有被及時發現送醫，不是在房間說拜拜，不然房間就要變成凶宅…　即便如此，那租約怎麼解除？　誰來幫他解除？　房間裡的傢俱家電還有一大堆的書類誰來處理善後？　善後費用誰負擔？　清空後房間重新裝潢的費用也所費不貲，　算一算就等於是把1～2年的房租全部吐出去…。　好啦，那你說這個標的選錯了嗎？運氣不好嗎？　很多事情，不到蓋棺論定不能亂下評斷。　客人所持時間將近10年，表面投報率10%買的，所以扣掉稅金跟一些零零總總的費用，光租金幾乎也回收了7～8成的成本。　2020年客人跟我表示了她想結算出場的意願，詢問我是以空房狀態賣好？還是找到房客後以Owner change方式賣好？　所謂怎麼做好？的意思就是哪個可以賣到相對高的價錢？　我強烈推薦她用裝潢好空房狀態賣。 結果是最後這套房以1600萬日幣賣掉，整整幾乎翻倍。翻倍當然有很多因素，時逢東京不動產水漲船高也達到推波助瀾效果。但裝潢好的空室絕對比OwnerChange要拿翹一點，這點我還蠻肯定的。　因為老實說，市面上流通的所謂1R的房源，幾乎全部都是Owner Change，很少有空房狀態的房源。　所以有些其實想買個小套房自用的人其實不太買得到。（當然這是相對於50平米以上家庭用房源的意思。50平米Family Type的房源大多是空室狀態出現在市場。） 加上投資這種小單位的投資家大多資金不是那麼雄厚，期待可以趕快收租的人多，所以對新手而言，Owner Change房源乍看之下比較有吸引力。　對賣方而言，在穩當地收幾年租後在能夠避掉有可能即將發生的修繕費前就脫手也未嘗不是明智之舉，所以手上有複數房源的人會慢慢把手上條件比較不是那麼好的房源慢慢釋放出去。這也是為什麼市場上所看到的這種投資小房大多是老房、Owner Change的原因。 但投資老手都知道Owner Change房源就好像在買愛國獎券一樣。　現有房客是個愛乾淨，愛惜呵護房間的天使客並且年輕健康狀態良好，恭喜您，您抽中頭獎。　當這位客人搬離時，清潔修繕費可能就相對不那麼貴。　但老實說老房子住了十幾年即便房客再怎麼優秀&愛惜物件，房裡的設備隨時光流逝而老舊陳腐，尤其是電氣設備例如空調、給湯器這些很難避免需要換新。（換新表示要花筆修繕費） 因此在評估OwnerChange房源，除了一般人會在意的物理地理等條件以外，房客的屬性成為我篩選時重視的要素之一。　所謂「房客屬性」包括房客的職業、年收入、年齡、負債狀況、社會信用狀況、是否有加入房租保證公司等。（年齡雖然不等同健康狀態。基本上50歲以上的單身貴族要在日本租賃市場租到房子非常困難，因為房東都會考慮到房客的健康狀態跟收入，50多歲的人為什麼要來租1R啊？可疑，之類的）　若聽對方仲介說：「這個房客已經連續更新住了超過20年了哦」時，在某種意義上想到將來有一天有可能會發生的修繕費，這句話比聽鬼故事還令人心生恐懼。雖然仲介其實基本上想表達的是：「房客已經住了很久了，基本上不用害怕他會搬走」，是善意。　一般我在介紹房源還有分析時，會將可能會有的風險這部份都說得非常清楚，不會只說好的。　主要也是考慮到介紹了房子買下來後，負責管理的是我。　房子如果先天不良又後天失調，三天小問題五天大問題，我會疲於奔命去對應，別的工作就就做不了了。　因此所謂「ブス物件」（醜女物件，沒有貶抑，相對於「美人物件」的語詞）不會推薦。因為不想拿磚頭砸自己腳，也不想拿繩子勒自己脖子的概念。　好了，照例鋪陳了很久，終於要進入正題。　2019年時東京不動產開始起漲，這時的小套房即便是屋齡40年以上的投報率已經沒有2000年那種10%的了。　有個6%就很偷笑了。　東京23區內也很少有1000萬左右的好房源了。　有的也是「訳あり」，也就是有點瑕疵的房源。　有一天，有個同業給了我一個在山手線池袋隔壁兩站走路3分鐘，位於某條非常知名商店街上的房源情報。　　1982年7月份完工的房源，完成時期正好跨到舊耐震轉新耐震的交接時。專有面積21平米，有一個很大的露台（日文叫ルーフバルコニー），露台面積約14平米。（我喜歡有大露台的房源）　　重點來了。這個年數，這個面積，竟然房租可以收到¥86000。　算起來表面投報率竟然可以到9.5%!!　這時期即便是「訳あり」的房源也沒有8%的了，更別說逼近10%！！　我有個客人特別喜歡撿這種「訳あり」便宜貨的。他的口頭禪是：「我相信反正有事情妳一定可以幫我擺平」。　所以不管是什麼樣的「訳あり」物件，只要是東京都內，主要車站走路7分鐘，表面投報率高，1000萬日幣左右都一定要介紹給我。客人總是這麼說。　　很多事其實就是一個タイミング（Timing）。碰巧這位客人剛處理掉一個資產，手上有筆閒錢，他就問：「最近有沒有投報率高的好物件？」　我：「若硬要說好不好？我覺得是不好，但如果是以投報率高的這個觀點而言，倒也是好的物件有一個」　講話可以不要這麼繞口令嗎？　我會這麼說是因為這個物件的房客屬性在我們行業裡是被判斷為「保證公司審核過不了」的那個群裡。　　怎麼說？ 介紹一下「房客屬性」。年齡：徐娘半老工作：在池袋隔壁兩站擁有某條上了年紀的人都喜歡去的商店街的那站的某家「飲み屋」工作。（喝酒的地方）。日文說就是「賣水的」小姐（水商売）。 租約期間：N年，然後還跟「内縁の夫」（中文叫「姘夫」…PS：中文話有時候好難聽呀，掩耳）同住。　這位姘夫後來還會成為重要關鍵登場人物。當然這時我們無法知曉。　我的分析是：雖然乍看表面投報率很高，但因承租人屬性關係，等於是抱著一顆不定時炸彈。　如果這位徐娘有一天搬走了，可能要有心理準備房間會發生一大筆修繕費，這樣是不是划得來呢？　還有，這個契約在當初簽的那個時代，應該還不流行房租保證公司，所以房客並沒有加入房租保證公司，不過有2個月的押金跟連帶保證人（徐娘的親哥哥）替代（那個年代流行連帶保證人）。　也就是說如果有房租拖欠的情況發生只能找親哥哥要。但不論如何修繕費可能還是得自己吸收。　　還有，因為其職業關係，所以當初只能用相對於週邊較高的房租承租下來，下一個房客即便是整修完畢的狀態估計是沒法收到跟目前一樣的房租的，甚至因為到時屋齡增加，租賃競爭力下降的可能性非常高（房租下降，投報率也下降）我認為這是一個高風險案件。　客人：「照妳分析，這位徐娘即便想搬家應該也租不到房子（就是跑不掉的意思）。到目前為止徐娘都非常按時繳納房租，且它投報率真的很好，與其去擔心不知何時會發生的退租之後的事，我應該更重視它所擁有的投報率。而且這條商店街，我個人實際去勘察過，真的很熱鬧，地點很好，這樣的地點，如果不是房客因素，房東應該也不會想脫手，我們也買不起一般的所謂「美人物件」。　說明一下：職業無貴賤，我們並沒有瞧不起徐娘的意思，只是純就投資的觀點來評估其可能的風險。　好啦，既然客人都這麼說了，那也只好去執行客人指令。 大家會以為這種「訳あり」物件難以脫手對不對？　我告訴您，大錯特錯！ 天下沒有賣不出去的物件，只有太貴的物件。　有很多跟我客人一樣喜歡所謂「訳あり」（有瑕疵）物件的人的。只要能夠低於市場行情買到，用自己的能耐好好調養房子，拉皮以後醜女房子也會搖身一變成美人的。 重點在要不要花這個錢，要花多少錢罷了。 總之，打敗了幾個其他出價者順利買下來。否則也沒有這篇文章了。　　4年匆匆過去，徐娘一如往昔，非常按時繳納房租，從來不吵不鬧，房子發生什麼問題，可以自己解決的都自力解決，從來不會來煩我們，這個意思而言，徐娘真的是一位很好的房客。　直到某一年的某一天。　奇怪，怎麼這個月徐娘房租遲繳，需要催討。　打了電話也沒人接，心裡開始起疑。　過沒幾天，姘頭（不好意思，雖然中文難聽，但因為該人年紀也大，不適合稱之為「小白臉」or「吃軟飯」的，雖然都很難聽^^;為方便起見本篇就稱之為姘頭）主動打電話來聯繫說：徐娘因為某種聽起來非常嚴重的病名被救護車急救送到醫院，目前正在加護病房搶救。　姘頭也無法跟她聯繫。　糟糕，這一天終於來了嗎？我有點忐忑。　之後沒幾天，姘頭又打電話來，這次卻是奇怪的詢問內容：請問徐娘有跟貴公司聯絡嗎？如果徐娘有聯絡，可以請她接我電話嗎？　奇怪，徐娘去住院不是你告訴我們的嗎？直接去醫院找她不就好了？　姘頭：醫院說因為她病情太嚴重，所以只有直系親屬可以進去探病。我非常擔心她，也非常想念她，如果她聯繫你們請一定要轉告我的思念，請她一定要聯絡我。　徐娘不是跟你住在一起嗎？她如果出院不是應該第一個聯繫你，然後回你們兩個人的家嗎？　雖然心裡持有疑問，但沒說出口。　後來幾乎每隔幾天姘頭都會打電話來詢問徐娘的下落。　同時我們也做好徐娘病危，房子得退租的打算了。　這時也許有人會問，那姘頭接手租下來不就好了嗎？　根據日本的法律規定，承租名義是沒法讓渡的，也就是說該房間簽約名義人是徐娘，如果徐娘因故不能繼續租借，即便姘頭是同居人，也沒法繼承該租約，租約必須重打。　前提是如果姘頭有能力支付房租並且願意繼續住下去的話…　為了維護房東的權益，租約與房租問題必須弄清楚，所以我們也問了姘頭，如果徐娘萬一怎麼樣的話，他有什麼打算？　　姘頭回答：徐娘不會怎麼樣，她一定會再回到我的身邊，我們會一起幸福地如前生活下去的。　怎麼有點答非所問。　跟姘頭的對話沒法弄清楚狀況，我們必須有雨天方案，做最壞的打算。　下一步就是打電話給徐娘連帶保證人–老家的親哥哥。　哥哥一開始接電話時對徐娘的現況有點含糊其詞，只有一點非常肯定的是，哥哥說想要在同年7月底解約，並且希望姘頭能在之前就搬出去。　　 通電話時正逢盛夏6月，到7月也沒有太多時間了。　據哥哥表示，徐娘目前無法接聽任何人電話，房間有兩把鑰匙，但因被救護車擔架抬走時徐娘兩手空空沒把房間鑰匙帶走，所以那把徐娘的房間鑰匙就留在房間裡，然後另一把是在姘頭手裡。　因為當初Owner Change物件，是「現状有姿」買賣，也就是現有的狀態買下來，裡面的樣子沒法確認，我們也沒有房間備鑰….　意思就是如果姘頭硬賴著不走，我們其實是趕他不走的。　親哥哥如果賴皮，不代替徐娘付房租或不以代理人身分出面處理解約後續事項，我們也拿他沒辦法，只能啞巴吃黃蓮了。　大家會說日本不是法治國家嗎？可以打官司趕姘頭走，或打官司要求哥哥賠償呀。　是，當然可以，不過打個官司可能要1年半載，即便到時我方勝訴，這中間損耗的時間成本也只能所有者摸摸鼻子自己吸收了。　非常得不償失。　所以，我們採取不跟姘頭正面衝突的手段。　簡單來說，就是連哄帶騙（沒有真的「騙」啦）請他乖乖繳械離開。最好是能把自己的家財全部帶走。因為日本要丟東西也是耗時耗力的呀。　接下來姘頭三天兩天就打電話來公司，語氣半威脅半利誘。　例如：房間是我跟徐娘兩個人住的，我只能把鑰匙當面交給徐娘，不能給其他人，包括管理公司。　例如：徐娘當初有得到之前管理公司的同意，讓我同住，所以我有使用權，你們沒有權力趕我走。徐娘才有權力趕我出門，但我要當面聽徐娘親口說。等等。 一副一定要逼徐娘出面，徐娘不出面就沒完沒了的感覺。 聽起來姘頭跟徐娘之間應該產生了什麼矛盾，所以從徐娘被送進醫院那天就沒有跟姘頭直接對話。　真的是很撲朔迷離。　我們也直截了當詢問了徐娘親哥哥，但哥哥老是含混其詞，只說他會負起善後責任。並且跟我們約定了7月31號當天做「退去立会検査」就是退房檢查。　也只能這樣了。　站在管理公司的立場，也無法去過問太多房客的家務事。　那之後姘頭電話來得更加頻繁，不外是，我不會走的除非我見到徐娘一面。或我可以走，但是你們可以請徐娘念在多年情份來跟我見最後一面嗎？　聲音聽起來油膩不堪的老男人在電話那頭苦苦哀求我求求你，幫幫我吧簡直聲淚俱下。 老實說，基於女性本能還是直覺，我一點都不同情姘頭。　只用最平靜的事務用聲音說：請你在7月25號下午15點前將鑰匙放回信箱，帶著自己的行李安靜地離開吧。　　因為親哥哥也不想見你（我猜是不想跟姘頭有正面衝突），他會在15:30分左右過去開信箱拿鑰匙進房，並且找業者來整理徐娘的行李。需要幾天的時間整理。　　以姘頭這種黏乎的個性，大家都非常擔心7月25號那天他賴著不走，抑或鑰匙不放回去，抑或躲在暗處觀看徐娘其實會不會回來之類的。　我們得設想幾個最糟糕的情況備案來對應。包括叫鎖匠來開門，破門而入之類的。　大家可以想像在姘頭實際離開為止，我們的心情是緊張而擔心的，萬一姘頭真的如他所說要在房間裡殉情的話，怎麼辦？ 幾天後，一通意外的電話打來，竟然是徐娘本人。　而且聲音非常有精神，一點都沒有「病危」的感覺。　徐娘說：「我現在很好，我已經出院了，但是很抱歉沒辦法告訴你們我現在人在哪裡，接下來房子解約的事都交給我哥哥了，哥哥會出面幫我處理，請不要告訴姘頭我打了這通電話，真是抱歉給貴公司添麻煩了，謝謝這麼多年來的照顧，原諒我用這種方式解約」　看來，事情好像有點曲折，不過俗話說清官難斷家務事，家家有本難念的經，也不是每對都適合勸和不勸離。　無法多問，也無意多嘴，只想維護所有者的權利，代理所有者把事情處理好　好不容易，7月25號15點，去開信箱才發現信箱密碼被改了，無法順利開啟。　好不容易打開信箱看到兩把鑰匙，才終於放下一顆心。　接下來就是要擔心親哥哥是否真的會出面處理房間的後事。　這時候也只能選擇相信。還有祈禱了…　25號那天親哥哥打電話來說鑰匙他拿到了，並且也跟「残置物処理」的業者約好了來清空房間。　「房間狀態好可怕」親哥哥電話那頭說。　唉…只能嘆氣。　7月31號那天，依約定前往赴約，剛出電梯就問到一股經年累月的陳年煙味。　房間裡可以想像的所有縫隙都被煙燻地黃黃地不說，所有的東西都附著上厚厚一層尼古丁油垢，空氣也是濃厚的尼古丁煙味，感覺只要在裡面待超過1分鐘就會窒息而死的感覺。　即便打開窗戶也於事無補。　其實，我25號那天已經拿著鑰匙打開房門確認過狀況一遍了。因為擔心會有變故。也擔心姘頭會不會其實去多打了一把鑰匙。　　總之，那時房間裡還有各式各樣的傢俱，甚至還放了一台大型醫療用電動床，旁邊還有一台點滴架。　房間裡面之亂之髒之恐怖，連摸到門把的手都是嚴重的煙味，在裡面用最快的速度拍照存證，離開後頭髮衣服甚至皮膚都是那個可怕的陳年煙味。回到家馬上把全身衣服脫下來洗。　第二次跟哥哥約在房間見面時，房間已是清空狀態。但也是很可怕。從來沒看過這麼可怕的房子，覺得鬼屋狀況都還要好。壁紙變黃剝落不說，到處長滿了蜘蛛網跟黑色的黴菌，地板滿滿的灰塵。懷疑這個房間是否從來沒被打掃過。　哥哥是跟嫂子一起來，兩個人看起來乾乾淨淨，說話也很文雅有教養。　以下是哥哥跟嫂子的闡述：我妹妹高中時就認識大她10多歲的姘頭，姘頭年輕時風流瀟灑（原來她們還是青梅竹馬？）我妹妹馬上就迷上他。後來妹妹沒畢業就跑到東京來投靠姘頭了。姘頭從來沒有從事過正當職業，每天打扮地漂漂亮亮的出門到處拈花惹草，跟我妹妹也是常常吵吵鬧鬧，風風雨雨。從來沒給我妹妹一個正式的名份，期間也分手過幾次，但後來不知道為什麼姘頭總是會找到我妹妹，後來就賴在這裡不走，開始兩個人的同居生活。姘頭吃喝嫖賭樣樣來煙酒不離手，賭輸了就跟我妹妹伸手要錢，不給就拳打腳踢，有幾次我妹妹還被打到去住院。我們都勸妹妹跟姘頭分手，但姘頭就是不放過我妹妹。這次聽妹妹因為疫情關係，工作減少收入減少，而且感染了實在沒法出去工作賺錢，沒想到姘頭不但沒有一句安慰的話，還說她是不是假病。我妹妹說那是壓斷她的最後一根稻草。於是就趁著被救護車送到醫院的這次，狠下心來跟姘頭一刀兩斷。　因為疫情不能探病，我妹妹說她在醫院裡第一次得到心靈上的安寧。回想自己的人生實在是很不值得。也許她感染疫情是老天爺要拯救她讓她逃離這一切，所以她出院後打電話向我們求救。姘頭其實也上我們老家來鬧過幾次，但妹妹其實也沒回來，我們叫了警察來姘頭沒趣也就離開了。 （唉，我聽了也有點唏噓，雖然是一面之詞，也許從姘頭的嘴裡會說出另一個版本的故事也不一定。至少在這個版本我是同情徐娘的。） 哥哥接下來說：雖然因為姘頭的關係，很多年妹妹都沒跟我們聯繫，我們也無法得知她的近況。當我打開這個房間門的那剎那我眼淚都掉下來了，因為心疼妹妹。她怎麼可以在這麼惡劣的環境生活這麼多年！這種空氣不感染疫情不生病才是奇蹟吧。21平米的房間，怎麼可以塞得下這麼多東西？甚至還發現了四隻兔子的骨灰罈…業者說他們什麼東西都可以處理就是骨灰沒辦法…　我這才注意到嫂子手裡提了個紙袋，原來那裡面裝的是兔子的骨灰罈…　（大家會好奇這個房子「残置物処理費」是多少嗎？）　今天的故事的重點：每個房間就等於是人生的縮影。男歡女愛除了當事人無人可評論， 介紹這個比較極端的Owner Change的物件的例子，只是希望大家在購買不動產時要注意到很多隱性的成本，不要只看到表面投報率。 這個投資標的，因為我的客人有足夠的理解，並且幸好起碼現有舊房客安穩地住了4年多，重新拉皮（真的是全部重做）後很快也可以很快地就找到下位新房客，算是不幸中的大幸。 如果是買下來沒多久馬上就被退租，是不是會欲哭無淚呢？ 偏題一下：我也曾經手過1棟有8戶人家的大樓，接手後沒多久不到2個月的時間就退租了5戶。　一般人如果碰到這樣的狀況，貸款恐怕都還不起，還得割肉餵鷹。　每個月想到沈重的貸款頭都會麻睡覺都會不安穩。當然幸好在同月我們馬上就找到新房客，有新血補進來，不然就真的會捉襟見肘了。　再回到這次的個例。　從結果而言：祝福徐娘能夠開啟新人生，房東也馬上早到新房客，這次我們把關，一切重來，在審核房客時為未來著想當然要求房客加入保證方案，以保護房東。　本來是一個擁有不定時炸彈的房子，經過修整後，變得跟小天使一樣可愛。　看來應該再穩當地收個10年租也沒問題^^　Before的照片非常可怕， After的照片簡直判若兩人。　 我想房間如果有知覺它也會很開心自己變得乾淨漂亮了。　最後，客人說他唯一對房客的要求是：房間禁煙。　哈哈，完全同意。　大家聽了東京子分享這個故事有什麼感想嗎？歡迎留言告訴我哦～～　請看before 跟after的影片。貼心提醒；本before影片內含令人不舒服的情境，看了有可能不舒服…

今天想跟大家分享的主題是除了東京子擅長的「東京不動產」主題外，還有就是「經濟自立」與「女性自主權」的關係。（聽起來好嚴肅正經^^） 各位臉書的親愛夥伴們。聽東京子分享東京故事來吧（慣例，又是長文啦）。 日本搬家旺季結束，迎接即將來臨的5月黃金週的4月底的某天週日，正騎著腳踏車在「巡田」的路徑奔馳時，叮噹～手機響起。 聽到熟悉的聲音馬上知道：啊，有訊息進來～ 我在下個路口等紅燈時停下腳踏車，從包包裡拿出手機確認訊息。 是來自一位日本友人（女A）訊息內容如下：「我在妳的管區！一間很特別的自然有機食品販賣& Café & 小藝廊 & 偶爾舉辦足底按摩教室的店，如果妳在附近的話，快來！」 有點沒頭沒腦。我丈二金剛。 先小小介紹一下這位女A好了。我第一次碰到她大約是10幾年前。那時我的身份是指名率第一名的純口譯者，有一年冬天不小心得到流感嗓子啞了一個禮拜說不出話來。 不能說話的口譯自由業者！！ 馬上失去收入。躺在床上的我連起身燒開水的力氣都沒有，燒得昏天暗地時開始思考萬一有天我老了我病了我失智了我怎麼辦？ 失去經濟來源，一個外國人在異國他鄉（指東京），生活不就頓時陷入困境？（雖然自動遣送回國也是人生選擇之一，但回國也會面對同樣的經濟問題） 我是不是該好好設想一下自己的老後，總不能老是靠著體力（賣嘴皮子）過活吧。年輕貌美（大錯）時還有青春活力可以當飯吃，徐娘半老後可能連超市的櫃檯的アルバイト都不會雇用我這個外國人（吧）。 但那時又想不出來除了賣嘴皮子以外自己還有什麼其他專長可以拿來兌換成經濟來源，就像隻無頭蒼蠅般不斷跌跌撞撞尋覓方向。 踏破鐵鞋無覓處，跟一位同是同時口譯的一位伊朗朋友的閒聊時給了我一個很大的啟示：經營不動產！ 好像腦袋裡的一個小燈泡亮燈的感覺。沒錯，就是它了！ 那個故事寫在這篇文章【另一個十年歲月的力量】 自從心裏被種下這顆「不動產經營」的種子後，只要碰到有關「不動產」的人或事我都會特別集中精神豎起耳朵去接觸或傾聽。 就是在這樣的時期，有次我參加某個日本友人的家庭聚會時碰到了這位女A。 我會對女A印象深刻是因為：(1)女A長得很像一位韓裔日本女明星「黒田福美」，長髮及肩笑容開朗，身材均勻姣好，算是純天然美女型。 (2)對一個見面還不到30分鐘的外國人（=我）做出「離婚宣言」。女A：「我跟我老公是假面夫妻，異床異夢。但是現在兩個女兒都還小，經濟又還無法自立，需要老公的工資來還貸款。要熬到女兒成人才能真的離婚，想想還好多年，我怎麼熬啊～、つらいわ」邊說爽朗地大笑。 我有點不知所措，不知該如何回應才好。 但看周邊的朋友，大家好像不是第一次聽女A的「離婚宣言」，一副「她又來了」馬耳東風，見怪不怪的感覺。 女A喝了幾口啤酒後，又非常開朗地繼續：「我要在大家面前立下一個願望，有一天我成為不動產包租婆時就離婚，目標是買棟像某某某那樣的一棟收益型公寓」。 在場的每個日本人聽女A這麼說，都覺得她可能是酒瘋發作在做白日夢。沒有人把她說的話當一回事。 只有我默默記下來，離開後我還特意去那棟女A說的某某某大樓面前勘查了一下（其實那時是外行看熱鬧有看但沒有Get到重點）。 「哦哦，原來擁有一棟像這樣規模的公寓就可以經濟自由了啊」。 我似懂非懂。 時光荏苒。10多年過去。 上個月我去一間日本友人開的「要町百名店咖哩」店，想跟友人討教做好吃的麻婆豆腐香料配方。還沒進門就聽到一陣爽朗的笑聲。 雖說確實美女是比較容易留在記憶裡的，但也許是女A當時的「離婚宣言」讓我實在印象太深刻，我馬上就認出了女A。打了招呼後下一句我就問她：「妳兩個都願望實現了嗎？」 女A回答：「１個實現，1個還沒實現」。 實現的是她確實當成包租婆了，沒實現的是她還沒離成婚。 沒能順利離婚的原因是：目前1家四口住的公寓是老公名義貸款，每月償還也是從老公薪水負擔。 「我跟兩個女兒都想繼續住在現在的家，但是如此一來就無法再以住宅貸款的低利率償還，他要我支付他房子一半價值的現金，然後他就搬出去。可是我去哪裡生這麼多錢出來？」女A有點無奈。 知道我這幾年不動產功力大為精進，並且擁有國家資格的不動產經紀人執照（宅地建物取引士）後，女A希望我給她一點專業建議，並且開始跟我分享她這幾年投資不動產的經驗故事（大概是斡旋了將近10連敗後才成功買到第一棟）（千萬不要以為有錢就可以買到想要的房源哦） 為了尋求經濟獨立（才能順利離婚並且擁有兩個孩子的撫養權）女A認為只有投資不動產才是唯一王道。 但一個是男人「扶養家族」（年收入必須低於103萬）的女人，沒有太多自備款，沒有不動產投資知識，沒有人脈，老實說就算她是日本人要買到不動產也不是那麼容易。 貸款，不是每個人都貸得到的（銀行才不會借錢給窮人呢）。 總之，這幾年女A在付出她的努力（不懈不怠的）後，終於實現了她的第一個願望，雖然規模與某某某大樓相比仍是遠遠不及，但總算是個開始。 這天是我第二次跟女A見面，不過因為有了不動產投資這個相同的話題與「興趣」，所以我們聊得非常開心盡興簡直是酒逢知己千杯少，不動產話題無遠弗屆。 同好間可以聊的真的很多。 在聊天的當下，女A接到一個來自北海道不動產仲介的通知說她出價的一棟位於小樽的4戶木造公寓，對方已接受了她的斡旋。 她開心地表示：「如果這棟真的可以貸款成功買到就代表我離可以離婚的那天又更近了」。 10多年過去，我們聊天的關鍵字仍是繞著「不動產」與「離婚」打轉。 這天她還問了我一些，如果離婚了，現在住的家名義可否從老公變成自己或大女兒的，費用會如何？需要什麼樣的程序等等非常實際的問題。我就我的專業一一回答她，並給了她懇切的建議。 分手時女A表示：「等我小樽的成功過戶，我們一定要再見面聊聊分享一下不動產近況哦」。謝謝妳的免費諮詢，咖哩跟飯後的咖啡甜點就我請了。 所以當改天看到女A再給我訊息時，我以為是她順利買到小樽的不動產了，所以要找我出來分享她的喜悅。  但再看下去她的訊息才發現好像也不是我想的那樣。 同時，我眼尖地看到她發過來的照片的餐點飲料背後正是我最近在東京尋尋覓覓的「康普茶」玻璃桶。 自從前陣子看到臉書上朋友分享的康普茶訊息，我就非常躍躍欲試好奇地心癢難搔。 可惜一直沒有找到很好的資源。 我想要的是去參加康普茶試飲&交流會之類的，並且實際地跟康普茶使用者接觸，而不是只是上網買Start Kit回來自己亂試（也不知道正確不正確）。 話說，起心動念往往就會心想事成是真的。 我本來都要考慮是不是買張機票回台去參加康普茶研討會並拿些菌種Scoby回來的，沒想到遠在天邊近在眼前，就在我的管區（板橋區），我的眼皮上就有這樣的店跟這樣的人種存在！Surprise！ 一方面也是好奇女A那個小樽物件到底買成了沒有，所以我腳踏車龍頭一掉頭馬上改變行程。 自由業的好處就是可以「自由」調配自己行程（是這樣嗎？）^^ 按圖索驥找到這間店才發現它還擁有蠻多我喜歡的元素呢。 一、餐點飲品是使用有機栽培的農作物、不加添加劑的食品二、每樣作品可以感受到手作作者濃濃的愛與理念三、店內的裝潢雖簡潔但處處充滿巧思跟苦思熟慮，清爽不膩，手工感濃厚四、秉持「認真工作、好好吃飯」理念的店主女B的奮鬥故事很有趣，很有「海鷗食堂」的fu 女A一看到我就露出一貫開朗爽朗（外表看起來）的笑容朝我用力揮手。 「快來！快來！」 距離上次第二次見面，大約過了1個多月，女A表示：「剛跟老公做離婚財產分離協議，一言不合，就跑到這裡避難來了。」 「真的很懷疑站在我眼前的這個男人真的是我當初那個愛得死去活來的那個人嗎？為什麼我現在覺得跟他同在一個房間裡呼吸一樣的空氣就覺得受不了。他罵我自私自利只想到自己的話句句都像把利刃狠狠地插在我的心口。我每次都嘗試想要好好跟他溝通，為了兩個女兒也試著過退讓，但他就是拒絕跟我對話…，正眼也不看我…那個沈重的空氣…他還拒絕在離婚協議書上簽字蓋章呢」說著，哈哈哈地大笑起來。 我常常私心認為她爽朗的「哈哈哈」是不是用錯情境，總是讓我有點錯亂情感的正負向。 一斜眼我注意到店的櫃檯上擺了5大瓶康普茶。日文也稱之為「紅茶菇」。  茶菇正細細地冒泡發酵中。 好神奇！ 我點了杯「紅格雷伯爵」的「康普茶」。喝了一口，酸酸甜甜的綿密小氣泡刺激喉嚨深處。是從來沒有過的酸性味覺體驗。 「綠格雷伯爵也很好喝喔，下次妳一定要嚐嚐」女A說。 為了跳出「離婚」＋「令人憎恨的枕邊人」這種沒什麼建設性的話題，女A開始跟我介紹這間店的故事。 當家已不再溫暖，放假時女A總是出門。大約是3年前，在一次偶爾的機會遇見出來擺攤的女S，就是後來這間店的女主人。 所謂的「擺攤」，並非我們台灣人想像的路邊攤。而是例如板橋區的某個商店街有個店鋪空間，該空間會以週抑或月單位出租給流動商家。 某個週末女S到承租這個單位的朋友的攤位幫忙，女A也對這個攤位的自然有機食品有興趣，兩個人一聊之下覺得很對Tone，從此，只要女S有出來擺攤位，女A就會去關照。 一開始時女S還是粉領族，只是週末出來幫幫朋友賺點小零用錢花花，沒想到女S慢慢對自然有機食品產生興趣，女S的朋友就開始慫恿女S獨立出來擺攤，不久碰到疫情，女S的固定工作沒了，靠擺攤的零用錢也沒了。 沒有了收入每天閒置在家。 女S開始想：我接下來的人生要怎麼辦，沒有一技之長，沒有人脈，沒有存款。又從小體弱多病，低血壓、暈眩、異位性皮膚炎、媽媽全盲、妹妹有難病（不治之症）、老公酒後亂性，雖不動手但有嚴重言語暴力傾向。 女S想離婚，但家的貸款是老公名義，支付也得靠老公的薪水，經濟無法自立，想跑也跑不掉，只能一天一天忍受，懷疑人生的意義。 女S一面幫朋友擺攤，慢慢開始構想有一天自己的店的樣子。 2年前在一個偶然的機會，一個常上門的歐巴桑得知女S想要在固定的地方擁有一間自己的店。 女S表示這間店必須是：除了展示自然有機食品外，還要有個小廚房提供簡餐，簡餐用的食材調味料都是自己平時在使用的，喜歡的，認識的作家或農家生產製作的。有小吧台，一個客人也可以安靜地用餐。有桌位，可以跟朋友一起來只是喝飲料也OK。 要有個小小的可以利用窗簾圍起來的獨立空間，在這個空間可以舉辦足底按摩研討學習會可以舉辦繪本讀書會，可以舉辦康普茶學習會可以舉辦很多很多各式各樣的有趣的活動。 牆壁可以掛作家寄賣的自己做的飾品、手作的明信片以及美術作品。 然後，最重要的！這間店的地點必須得是在板橋區，最好是可以走路到板橋站的距離。 大家聽了都笑說，不可能！板橋站附近沒有這樣的空店舖，就算有，房東也不會借給妳，就算房東願意借，妳一個沒資金沒開店經驗的女子送審保證公司也過不了。 是的，現實非常殘酷。女S當時手邊存款只有日幣25萬左右。  要開店，光租店舖的初期費用就嚇死妳。保證金6個月是平常，押金租金保證公司費用還有仲介費用加加減減，房租乘以10個月跑不掉。 接下來是裝潢，照女S的構想，店舖的面積至少要有40～50平米，按照坪數來計算，裝潢費500萬起跳吧。 再來是店的設備，業務用冰箱，作業台（cold table）桌椅櫥櫃展示架餐具小物，保守估計250萬跑不掉。 店開了以後要進貨，支付房租水電瓦斯人事費用，週轉資金也需要個幾百萬才能撐得起前一年。 也就是說要開個店至少要有個1000萬的覺悟吧。 女S想：我現在剛30歲，省吃儉用還不需要付房租（因為是老公付貸款），畢業後至今手邊好不容易存了25萬（註：本篇文章沒有特別標註，幣值全部是日幣），等我人生存到1000萬，可能我都50歲了，也有可能永遠存不到那麼多錢。 更何況，我每個月還有助學貸款要還。 歐巴桑說她在板橋站走路約8分的地方擁有一棟3層樓高的公寓樓。 歐巴桑表示：1樓我媽媽在世時開了間Snack（就是可以喝酒唱歌有媽媽桑那種），媽媽去世後就變成倉庫，裡面堆滿了亂七八糟的雜物不說，還佈滿了蜘蛛網跟灰塵。 2樓有兩個房間租出去收房租，3樓是我跟我老公在住。如果妳OK，我們一起把1樓的空間清出來。 我很贊同妳的理念，如果是妳租下來，相信我媽媽知道了也會很開心的。 在我小時候這條街是商店街呢，附近有麵包店、賣米、賣肉、賣衣服的什麼店都有，到了晚上大家店關了後就會上我媽媽開的酒店唱唱歌喝喝酒聊聊天放鬆。 後來這些店的店主慢慢老了，兒子女兒也沒有人要接，店就一間間關了，然後就變成現在這樣，一條死氣沈沈的街道。 我希望妳的店開了後能重新為我們這條過去的商店街注入新活力，讓這條街能夠重新活起來。 只要我能動員的人脈我都願意幫助妳。 聽起來實在是很天方夜譚，怎麼會有這種活菩薩似的房東！ 好啦，地方找到了，接下來是資金問題。 如前述，女S沒存款，沒有親戚可以借錢，銀行也不可能貸款給她的情況下怎麼去籌到開店資金！？ 接下來這個部份就是我覺得最神奇的部份。 俗話說「心想事成」，是真的！只要想做一件事，非常想！非常想！日也想，夜也想，路有一天就會被你走出來。 女S的情況就是這樣。 還在擺設流動攤位時，她就常常跟客人聊她的理念跟夢想，所以菩薩似的房東歐巴桑出現了。 地點問題解決。（還是她堅持一定要的地點附近，簡直是奇蹟） 在苦惱資金問題時，就出現另一位客人給了她一個具體的想法：那就是「群眾募資」（crowdfunding/クラウドファンディング）。 那是什麼東西？ 補充一下。 女S是文科腦，擅長寫文章，因自小體弱多病，手沒拿過比筷子更重的東西。手機會使用，但是平常不太用電腦那種。 「群眾募資」？那是食物嗎？還是餐廳名稱？她第一次聽到時這麼問。 的這樣的認知水平下，為了達成自己的夢想，她開始著筆寫企劃書。 我當然沒寫過企劃書，只是把自己的想法寫出來，就是剛才前面提過的有關店舖的構想。女S表示。 結果呢？我問。 當然是被打槍退回呀，女S笑著回憶。 又花了大約一個禮拜修改，提出被退回提出又被退回了幾次。 「終於網站願意接受我的刊登」女S說。 老實說，我一直懷疑「群眾募資」這種東西。真的會有人「贊助」嗎？真的會有人「募資」成功嗎？ 結論是，女S這個活生生的成功例子就站在我的眼前。 1口最少3,900日幣，最多是10萬日幣。 女S繼續表示：我本來想說如果能募資到100萬就很不錯了。畢竟我也不是生產什麼東西，比方說有個很棒的之前世界上從來沒有存在過的商品做出來了，大家可以拿去用之類的，我可以提供的只是一個充滿了我自己的理念的空間。客人可以來這個空間買我自己喜歡的東西，吃我自己想吃而做出來的料理，聚在這裡學習討論我有興趣的主題。 沒想到結果竟然募資到207萬，這世界上有175位客人贊同我的理念，而且不要求回饋。  這175位「捐款贊助人」，其實應該都是過去我擺流動攤位時有跟我交談過的客人，或這些跟我交談過的客人的朋友。 我覺得如果沒有過去擺攤的累積，突然空降一個募資計畫應該是集不到錢的吧。女S有點羞赧地說。  我聽完「從發想到實際開店為止」的這段故事，驚訝不已。佩服不已。只要心中有信念，一切皆有可能，是不是就是這個意思呢？  我都還沒開始介紹店裡實際的樣子，光「從發想到募資為止」就寫了word 15頁…。 還有募資以後到實際開店為止的故事，也有開店以後到現在的故事，還有店裡面每樣商品背後的作者跟生產者的故事。 是要寫多長啊這整個故事^^; 女A：我就知道妳會對S的故事感興趣！不過呢，今天其實叫妳來是因為她「家」的問題。想借妳的專業聽看看有沒有其他可以解決的好方法。 哦哦？是這樣？ 對呀，S表示。我想跟老公離婚（咦？最近我變成離婚商談專家了嗎？）。財產分割很傷腦筋。 房子（一戶建的豪宅。這裡所謂「豪宅」的定義是距離主要站很近，地坪很大，土地價值高的意思）是老公名義貸款的。 如果我跟老公離婚，我希望他搬出去，家讓我媽媽跟妹妹繼續住，那麼住宅貸款還可以成立嗎？ 如果不能成立，那接下來該怎麼辦？有其他的貸款嗎？名義變更會產生贈與稅嗎？ 等等等等。 我很誠心地真誠地把我的專業知識跟S分享。 這個問題有點錯綜複雜，不是單純離婚，財產除以二（房子除非賣掉否則無法拿刀子切一半）那麼簡單。 老公也不想離（我發現怎麼身邊都是這種女人受不了想離婚，男人卻無法Let it go的例子！？）。女方想對話，男方不回應，陷入僵局。  「所以我只好選擇離開」S說。沒法離婚，只好離家出走，自己一個人出來住。「就是說除了店的房租外，我還得支付自住的房子的房租，初期費用好可怕，壓力好大。」 大家都說：當上帝為你關了一扇門，同時會為你開一扇窗，在我身上真的驗證這句話。你看，這個櫃檯的木板是某個賣木材店的客人提供的廢材，這個櫃子是抽屜粉刷後再利用，這些盤子是某個客人捐的，這個洗面台是某個客人給的，基本上店裡的設備都是各式各樣不同行業的客人捐贈的。 S如數家珍地道出店裡每樣東西的故事。 這天，我的專業知識本來是要換一杯店裡發酵的康普茶的，不過我堅持要付錢。 甚至我心裡還暗暗打算把我倉庫裡閒置的餐盤刀叉托盤小收納櫃什麼的捐贈出來，與其廢置在倉庫養蚊子還不如讓那些東西來S的店發揮作用，那東西也會很高興吧。我想。  今天的「物々交換」成果是，專業知識換來了一個好聽的故事。 得到一個啟示：女人要有經濟力才有自主自立權。 我已經預約了下回在S店舉行的康普茶研討會了。好期待呀^^  最後跟大家分享一下我今天做的蠢事：我拿了台灣的「菜脯餅」跟「冬筍餅」當見面禮送給S。S很自然地拿起包裝看成分說明。她說：「雖然都是漢字看不太懂，不過成分很長應該是加了不少東西。」 我才赫然想起，我怎麼會把一個有使用添加劑的食物拿來送給非常重視有機跟純天然的店主呢… 好囧。 只好跟S道「ごめんなさい」（真是抱歉），我們台灣也有很多有機，不加添加劑的好東西的（雖然我一時還想不出來），下次有機會一定要亮出我們台灣的「有機」＋「天然」＋「不加添加劑」+「無化學成份」的好物來扳回一城！（心中握拳）

大家還記得前陣子介紹的東京子管區裡新開的一間手握壽司店嗎？ 前情摘要，這是一個關於：國際結婚（老公日本人+老婆內蒙古人）中老年挑戰創業開店開店地點在被附近居民稱之為魔之十字路口地段處原價成本百分之七十夢想是3年內可以拓展到5間分店的勵志故事。 【板橋區大山新開壽司店介紹】～ 東京子家民宿管區「寿し処福一」，非美食文（跟東京不動產跟簽證有小小關聯 因為這間店「寿し処福一」就在我每天巡田的路徑上，所以我每次只要騎腳踏經過店前就會朝店主跟老闆娘揮揮手あいさつ一下：「こんにちは」。 即便不會真的進去消費，時間一長（其實也才一個多月…）感覺好像變成常客似的（也可能我自作多情？） 有一天跟平常一樣，我騎腳踏車正要快速經過店前，看到花兒老闆娘正在把幾盆蝴蝶蘭的鮮花盆往外搬。 如果我沒記錯，這幾盆蘭花盆是開店時「賀喜開店」的贈答用擺放的。 仔細一看，其中一盆的葉子已經變黃不說，還有黑色斑點，看起來得了「軟腐症」跟「炭疽病」。 成長點也被黑色黴菌腐蝕，連我這個對種花一竅不通的人都可以看得出這株蘭花病得不輕。 「這盆花都一個多月了，葉子變黃變黑，花也快謝了，我正在想要不要把它丟了呢？」花兒老闆娘說。「妳覺得盆花是可燃還是不可燃垃圾呀？」 如果是以前，我應該在告訴她怎麼做板橋區的垃圾分類就會告別騎腳踏車趕往下個巡田地點了。 但這天，沒有下個需要趕場的行程。 有點時間，就開始估狗看要怎麼把這盆鮮花「屍解」處理掉。 人生的際遇就是這麼神奇。 「如何解救重傷重病的蝴蝶蘭」、「如何使奄奄一息的組盆蝴蝶蘭再生」、「組盆蝴蝶蘭的水耕栽培法」一一映入眼簾。  什麼！？原來贈答用蘭花是可以繼續種的！？ 突然勾起我強烈的實驗精神（←太閒） 下一秒，我就用三塊客人送我的鳳梨酥加兩個金門貢糖跟花兒老闆娘「以物易物」，把這盆本來可能要被送進垃圾桶的組盆蘭花放在腳踏車的籃子帶回家了。 不得不讚嘆科技以及資訊的發達。只要有心沒有查不到的知識，只要有執行力眼前馬上就會開啟另一個新世界。 準備好工具要開始拆解這個用兩手可環抱在胸前的組盆蝴蝶蘭。拆開以後才發現一個大花盆裡有三個小透明塑膠盆，每個小透明塑膠盆是一株蘭花，蘭花用支柱支撐。小透明花盆下方放了幾塊保利龍塊墊高並利於排水，上方舖了一層水苔，讓這三盆看起來像是一大盆。 把固定住花梗的支柱解開，脱盆，把透明小塑膠盆剪開拔除。 清理爛根，這個過程因為是第一次經驗，所以有點小心翼翼戰戰兢兢。 因為長期泡在水裡，又接受陽光直射、冬季早晚氣溫偏差大，入夜後氣溫偏低，犯了蝴蝶蘭生長大忌。這盆一盆三株的蝴蝶蘭根部狀態一株比一株糟糕。 一股霉味撲鼻，爛掉的根有部分已開始溶解成半液體果凍狀，水苔也長滿黑色黴菌。 拿在手裡那瞬間，其實有點後悔，我幹嘛閒著沒事找事做，強忍想把這三盆蝴蝶蘭丟進垃圾桶一了百了的衝動。 聽說挑戰故意做自己不喜歡不願意的事可以刺激腦細胞防止老人痴呆症。 好吧，我現在在做的不僅是拯救三株受到病痛侵襲的蝴蝶蘭生命，還是在幫助自己活化腦細胞。 一面看youtube的教學影片，一面拿著剪刀喀嚓喀嚓地將爛根還有爛枝爛葉剪除。 本來是一大株的蘭花，最後剩下兩三根氣根還有破葉。 泡在中性清潔劑的溫水裡5分鐘，裸露地放在紙箱中晾一星期，這一星期內不能噴水澆水。但是可以幫她搽藥（噴除菌液），還有噴灑發根促進劑。  老實說，第一次的經驗，我也沒把握是否可以將這三株奄奄一息，連成長點都被黴菌侵襲腐蝕的蝴蝶蘭救活… 聽說蝴蝶蘭很難種，照料起來很麻煩。 我也不知道接下來會如何，一個月以後相信就會見真章。 突然好奇我臉書朋友裡有喜歡拈花惹草的朋友嗎？有的話歡迎指點指教哦～～ 大家就等我的「蝴蝶蘭盆蘭再生Project」的後續報導吧^^  PS:這個行為用中文說就是「沒事找事」，用台語叫「giâ-kê」（ㄧㄚˊ ㄍㄟˊ）