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Ratkeville, Bahamas.
在一開始想涉足投資東京不動產時，
我常常會被問到的一個問題：
「我該買オーナーチェンジ的房源？還是買空室裝潢好的從頭招租好？」
這是一個沒有正解的問題。
怎麼說？
在回答之前，
先稍微解釋一下這個在不動產投資時會常看到的專有名詞。
オーナーチェンジ
從英文Owner Change來的和製英文，
意思就是帶著租約的房源，
也就是「更換所有者」的意思。
簡單地說就是某個房東（Owner）手上一個裡面已經有房客（帶租）的投資物件要脫手賣掉，找下一個接手者。
買Owner Change物件最大好處？（會加一個問號是因為每個投資家的考量不同，看的觀點不同，好處有時候也會變成是壞處）是在買下的那瞬間馬上就有收入（=房租）入袋。
以「投資=可以馬上收租」的觀點而言，
很多投資家喜歡Owner Change的房子。
至少，在我剛入行也就是2010年那段時期，
我9成的客人都是買Owner Change的不動產。
Owner Change的房子也有分規模大小等各式各樣狀況。
比方說規模大的一整棟樓全部滿租的，
一整棟樓只有一部份有人租，
其他的空房在買下來後要想辦法把它填滿的。
也有僅是間小套房（日文叫1R，1K等），
出租率不是百分之百就是零。
這篇文章先針對1R、１K這類型的個案來分享一下我實際的經驗談。
比方說
2012年，
客人在JR中央線吉祥寺走路2分的地方以880萬買下一戶1981年築，
15平米的小事務所。
一個月房租連管理費是¥80,000,
表面投報率是10.1%（天呀，現在回想起來10%的投報率還沒人敢買。因為其時正逢東京不動產失落的20年，大家都覺得東京不動產還會繼續跌的時期）
房客是所謂「士業」之一的「行政書士」（類似我們台灣的代書），
一開始在評估時也覺得「士業」的房客，
多好！
絕對不會輕易搬家，
可以安心收租到永遠了吧。
安啦！
是的，
確實可以收租到「永遠」到這位房客春蠶到死絲方盡時。
該行政書士正值壯年，
才40多歲，
卻因為過度操勞，
心肌梗塞，
急救送醫。
幸好他倒下時有被及時發現送醫，
不是在房間說拜拜，
不然房間就要變成凶宅…
即便如此，
那租約怎麼解除？
誰來幫他解除？
房間裡的傢俱家電還有一大堆的書類誰來處理善後？
善後費用誰負擔？
清空後房間重新裝潢的費用也所費不貲，
算一算就等於是把1～2年的房租全部吐出去…。
好啦，
那你說這個標的選錯了嗎？
運氣不好嗎？
很多事情，
不到蓋棺論定不能亂下評斷。
客人所持時間將近10年，
表面投報率10%買的，
所以扣掉稅金跟一些零零總總的費用，
光租金幾乎也回收了7～8成的成本。
2020年客人跟我表示了她想結算出場的意願，
詢問我是以空房狀態賣好？
還是找到房客後以Owner change方式賣好？
所謂怎麼做好？的意思就是哪個可以賣到相對高的價錢？
我強烈推薦她用裝潢好空房狀態賣。
結果是最後這套房以1600萬日幣賣掉，
整整幾乎翻倍。
翻倍當然有很多因素，
時逢東京不動產水漲船高也達到推波助瀾效果。
但裝潢好的空室絕對比OwnerChange要拿翹一點，
這點我還蠻肯定的。
因為老實說，
市面上流通的所謂1R的房源，
幾乎全部都是Owner Change，
很少有空房狀態的房源。
所以有些其實想買個小套房自用的人其實不太買得到。
（當然這是相對於50平米以上家庭用房源的意思。
50平米Family Type的房源大多是空室狀態出現在市場。）
加上投資這種小單位的投資家大多資金不是那麼雄厚，
期待可以趕快收租的人多，
所以對新手而言，
Owner Change房源乍看之下比較有吸引力。
對賣方而言，
在穩當地收幾年租後在能夠避掉有可能即將發生的修繕費前就脫手也未嘗不是明智之舉，
所以手上有複數房源的人會慢慢把手上條件比較不是那麼好的房源慢慢釋放出去。
這也是為什麼市場上所看到的這種投資小房大多是老房、Owner Change的原因。
但投資老手都知道
Owner Change房源就好像在買愛國獎券一樣。
現有房客是個愛乾淨，愛惜呵護房間的天使客並且年輕健康狀態良好，
恭喜您，
您抽中頭獎。
當這位客人搬離時，
清潔修繕費可能就相對不那麼貴。
但老實說老房子住了十幾年即便房客再怎麼優秀&愛惜物件，
房裡的設備隨時光流逝而老舊陳腐，
尤其是電氣設備例如空調、給湯器這些很難避免需要換新。
（換新表示要花筆修繕費）
因此在評估OwnerChange房源，
除了一般人會在意的物理地理等條件以外，
房客的屬性成為我篩選時重視的要素之一。
所謂「房客屬性」包括房客的職業、年收入、年齡、負債狀況、社會信用狀況、是否有加入房租保證公司等。
（年齡雖然不等同健康狀態。基本上50歲以上的單身貴族要在日本租賃市場租到房子非常困難，因為房東都會考慮到房客的健康狀態跟收入，50多歲的人為什麼要來租1R啊？可疑，之類的）
若聽對方仲介說：「這個房客已經連續更新住了超過20年了哦」時，
在某種意義上想到將來有一天有可能會發生的修繕費，
這句話比聽鬼故事還令人心生恐懼。
雖然仲介其實基本上想表達的是：「房客已經住了很久了，基本上不用害怕他會搬走」，
是善意。
一般我在介紹房源還有分析時，
會將可能會有的風險這部份都說得非常清楚，
不會只說好的。
主要也是考慮到介紹了房子買下來後，
負責管理的是我。
房子如果先天不良又後天失調，
三天小問題五天大問題，
我會疲於奔命去對應，
別的工作就就做不了了。
因此所謂「ブス物件」（醜女物件，沒有貶抑，相對於「美人物件」的語詞）不會推薦。
因為不想拿磚頭砸自己腳，
也不想拿繩子勒自己脖子的概念。
好了，
照例鋪陳了很久，
終於要進入正題。
2019年時東京不動產開始起漲，
這時的小套房即便是屋齡40年以上的投報率已經沒有2000年那種10%的了。
有個6%就很偷笑了。
東京23區內也很少有1000萬左右的好房源了。
有的也是「訳あり」，
也就是有點瑕疵的房源。
有一天，
有個同業給了我一個在山手線池袋隔壁兩站走路3分鐘，
位於某條非常知名商店街上的房源情報。
1982年7月份完工的房源，完成時期正好跨到舊耐震轉新耐震的交接時。
專有面積21平米，
有一個很大的露台（日文叫ルーフバルコニー），露台面積約14平米。
（我喜歡有大露台的房源）
重點來了。
這個年數，這個面積，竟然房租可以收到¥86000。
算起來表面投報率竟然可以到9.5%!!
這時期即便是「訳あり」的房源也沒有8%的了，
更別說逼近10%！！
我有個客人特別喜歡撿這種「訳あり」便宜貨的。
他的口頭禪是：「我相信反正有事情妳一定可以幫我擺平」。
所以不管是什麼樣的「訳あり」物件，
只要是東京都內，主要車站走路7分鐘，表面投報率高，1000萬日幣左右都一定要介紹給我。
客人總是這麼說。
很多事其實就是一個タイミング（Timing）。
碰巧這位客人剛處理掉一個資產，
手上有筆閒錢，
他就問：「最近有沒有投報率高的好物件？」
我：「若硬要說好不好？我覺得是不好，但如果是以投報率高的這個觀點而言，倒也是好的物件有一個」
講話可以不要這麼繞口令嗎？
我會這麼說是因為這個物件的房客屬性在我們行業裡是被判斷為「保證公司審核過不了」的那個群裡。
怎麼說？
介紹一下「房客屬性」。
年齡：徐娘半老
工作：在池袋隔壁兩站擁有某條上了年紀的人都喜歡去的商店街的那站的某家「飲み屋」工作。
（喝酒的地方）。
日文說就是「賣水的」小姐（水商売）。
租約期間：N年，然後還跟「内縁の夫」（中文叫「姘夫」…PS：中文話有時候好難聽呀，掩耳）同住。
這位姘夫後來還會成為重要關鍵登場人物。
當然這時我們無法知曉。
我的分析是：
雖然乍看表面投報率很高，但因承租人屬性關係，等於是抱著一顆不定時炸彈。
如果這位徐娘有一天搬走了，可能要有心理準備房間會發生一大筆修繕費，這樣是不是划得來呢？
還有，這個契約在當初簽的那個時代，應該還不流行房租保證公司，所以房客並沒有加入房租保證公司，不過有2個月的押金跟連帶保證人（徐娘的親哥哥）替代（那個年代流行連帶保證人）。
也就是說如果有房租拖欠的情況發生只能找親哥哥要。
但不論如何修繕費可能還是得自己吸收。
還有，因為其職業關係，所以當初只能用相對於週邊較高的房租承租下來，下一個房客即便是整修完畢的狀態估計是沒法收到跟目前一樣的房租的，甚至因為到時屋齡增加，租賃競爭力下降的可能性非常高（房租下降，投報率也下降）
我認為這是一個高風險案件。
客人：「照妳分析，這位徐娘即便想搬家應該也租不到房子（就是跑不掉的意思）。到目前為止徐娘都非常按時繳納房租，且它投報率真的很好，與其去擔心不知何時會發生的退租之後的事，我應該更重視它所擁有的投報率。而且這條商店街，我個人實際去勘察過，真的很熱鬧，地點很好，這樣的地點，如果不是房客因素，房東應該也不會想脫手，我們也買不起一般的所謂「美人物件」。
說明一下：職業無貴賤，我們並沒有瞧不起徐娘的意思，只是純就投資的觀點來評估其可能的風險。
好啦，
既然客人都這麼說了，
那也只好去執行客人指令。
大家會以為這種「訳あり」物件難以脫手對不對？
我告訴您，
大錯特錯！
天下沒有賣不出去的物件，
只有太貴的物件。
有很多跟我客人一樣喜歡所謂「訳あり」（有瑕疵）物件的人的。
只要能夠低於市場行情買到，
用自己的能耐好好調養房子，
拉皮以後醜女房子也會搖身一變成美人的。
重點在要不要花這個錢，
要花多少錢罷了。
總之，打敗了幾個其他出價者順利買下來。
否則也沒有這篇文章了。
4年匆匆過去，
徐娘一如往昔，
非常按時繳納房租，
從來不吵不鬧，
房子發生什麼問題，
可以自己解決的都自力解決，
從來不會來煩我們，
這個意思而言，
徐娘真的是一位很好的房客。
直到某一年的某一天。
奇怪，
怎麼這個月徐娘房租遲繳，
需要催討。
打了電話也沒人接，
心裡開始起疑。
過沒幾天，姘頭（不好意思，雖然中文難聽，但因為該人年紀也大，不適合稱之為「小白臉」or「吃軟飯」的，雖然都很難聽^^;為方便起見本篇就稱之為姘頭）主動打電話來聯繫說：
徐娘因為某種聽起來非常嚴重的病名被救護車急救送到醫院，
目前正在加護病房搶救。
姘頭也無法跟她聯繫。
糟糕，這一天終於來了嗎？
我有點忐忑。
之後沒幾天，
姘頭又打電話來，
這次卻是奇怪的詢問內容：
請問徐娘有跟貴公司聯絡嗎？
如果徐娘有聯絡，可以請她接我電話嗎？
奇怪，
徐娘去住院不是你告訴我們的嗎？
直接去醫院找她不就好了？
姘頭：
醫院說因為她病情太嚴重，所以只有直系親屬可以進去探病。
我非常擔心她，
也非常想念她，
如果她聯繫你們請一定要轉告我的思念，
請她一定要聯絡我。
徐娘不是跟你住在一起嗎？
她如果出院不是應該第一個聯繫你，
然後回你們兩個人的家嗎？
雖然心裡持有疑問，
但沒說出口。
後來幾乎每隔幾天姘頭都會打電話來詢問徐娘的下落。
同時我們也做好徐娘病危，
房子得退租的打算了。
這時也許有人會問，
那姘頭接手租下來不就好了嗎？
根據日本的法律規定，
承租名義是沒法讓渡的，
也就是說該房間簽約名義人是徐娘，
如果徐娘因故不能繼續租借，
即便姘頭是同居人，
也沒法繼承該租約，
租約必須重打。
前提是如果姘頭有能力支付房租並且願意繼續住下去的話…
為了維護房東的權益，
租約與房租問題必須弄清楚，
所以我們也問了姘頭，
如果徐娘萬一怎麼樣的話，
他有什麼打算？
姘頭回答：
徐娘不會怎麼樣，
她一定會再回到我的身邊，
我們會一起幸福地如前生活下去的。
怎麼有點答非所問。
跟姘頭的對話沒法弄清楚狀況，
我們必須有雨天方案，
做最壞的打算。
下一步就是打電話給徐娘連帶保證人–老家的親哥哥。
哥哥一開始接電話時對徐娘的現況有點含糊其詞，
只有一點非常肯定的是，
哥哥說想要在同年7月底解約，
並且希望姘頭能在之前就搬出去。
通電話時正逢盛夏6月，
到7月也沒有太多時間了。
據哥哥表示，
徐娘目前無法接聽任何人電話，
房間有兩把鑰匙，
但因被救護車擔架抬走時徐娘兩手空空沒把房間鑰匙帶走，
所以那把徐娘的房間鑰匙就留在房間裡，
然後另一把是在姘頭手裡。
因為當初Owner Change物件，
是「現状有姿」買賣，
也就是現有的狀態買下來，
裡面的樣子沒法確認，
我們也沒有房間備鑰….
意思就是如果姘頭硬賴著不走，
我們其實是趕他不走的。
親哥哥如果賴皮，
不代替徐娘付房租或不以代理人身分出面處理解約後續事項，
我們也拿他沒辦法，
只能啞巴吃黃蓮了。
大家會說日本不是法治國家嗎？
可以打官司趕姘頭走，
或打官司要求哥哥賠償呀。
是，
當然可以，
不過打個官司可能要1年半載，
即便到時我方勝訴，
這中間損耗的時間成本也只能所有者摸摸鼻子自己吸收了。
非常得不償失。
所以，我們採取不跟姘頭正面衝突的手段。
簡單來說，
就是連哄帶騙（沒有真的「騙」啦）請他乖乖繳械離開。
最好是能把自己的家財全部帶走。
因為日本要丟東西也是耗時耗力的呀。
接下來姘頭三天兩天就打電話來公司，
語氣半威脅半利誘。
例如：房間是我跟徐娘兩個人住的，
我只能把鑰匙當面交給徐娘，
不能給其他人，
包括管理公司。
例如：
徐娘當初有得到之前管理公司的同意，
讓我同住，
所以我有使用權，
你們沒有權力趕我走。
徐娘才有權力趕我出門，
但我要當面聽徐娘親口說。
等等。
一副一定要逼徐娘出面，
徐娘不出面就沒完沒了的感覺。
聽起來姘頭跟徐娘之間應該產生了什麼矛盾，
所以從徐娘被送進醫院那天就沒有跟姘頭直接對話。
真的是很撲朔迷離。
我們也直截了當詢問了徐娘親哥哥，
但哥哥老是含混其詞，
只說他會負起善後責任。
並且跟我們約定了7月31號當天做「退去立会検査」就是退房檢查。
也只能這樣了。
站在管理公司的立場，
也無法去過問太多房客的家務事。
那之後姘頭電話來得更加頻繁，
不外是，
我不會走的除非我見到徐娘一面。
或我可以走，
但是你們可以請徐娘念在多年情份來跟我見最後一面嗎？
聲音聽起來油膩不堪的老男人在電話那頭苦苦哀求
我求求你，
幫幫我吧
簡直聲淚俱下。
老實說，
基於女性本能還是直覺，
我一點都不同情姘頭。
只用最平靜的事務用聲音說：
請你在7月25號下午15點前將鑰匙放回信箱，
帶著自己的行李安靜地離開吧。
因為親哥哥也不想見你（我猜是不想跟姘頭有正面衝突），
他會在15:30分左右過去開信箱拿鑰匙進房，
並且找業者來整理徐娘的行李。
需要幾天的時間整理。
以姘頭這種黏乎的個性，
大家都非常擔心7月25號那天他賴著不走，
抑或鑰匙不放回去，
抑或躲在暗處觀看徐娘其實會不會回來之類的。
我們得設想幾個最糟糕的情況備案來對應。
包括叫鎖匠來開門，
破門而入之類的。
大家可以想像在姘頭實際離開為止，
我們的心情是緊張而擔心的，
萬一姘頭真的如他所說要在房間裡殉情的話，
怎麼辦？
幾天後，
一通意外的電話打來，
竟然是徐娘本人。
而且聲音非常有精神，
一點都沒有「病危」的感覺。
徐娘說：
「我現在很好，我已經出院了，但是很抱歉沒辦法告訴你們我現在人在哪裡，接下來房子解約的事都交給我哥哥了，哥哥會出面幫我處理，請不要告訴姘頭我打了這通電話，真是抱歉給貴公司添麻煩了，謝謝這麼多年來的照顧，原諒我用這種方式解約」
看來，
事情好像有點曲折，
不過俗話說清官難斷家務事，
家家有本難念的經，
也不是每對都適合勸和不勸離。
無法多問，
也無意多嘴，
只想維護所有者的權利，
代理所有者把事情處理好
好不容易，
7月25號15點，
去開信箱才發現信箱密碼被改了，
無法順利開啟。
好不容易打開信箱看到兩把鑰匙，
才終於放下一顆心。
接下來就是要擔心親哥哥是否真的會出面處理房間的後事。
這時候也只能選擇相信。
還有祈禱了…
25號那天親哥哥打電話來說鑰匙他拿到了，
並且也跟「残置物処理」的業者約好了來清空房間。
「房間狀態好可怕」親哥哥電話那頭說。
唉…
只能嘆氣。
7月31號那天，
依約定前往赴約，
剛出電梯就問到一股經年累月的陳年煙味。
房間裡可以想像的所有縫隙都被煙燻地黃黃地不說，
所有的東西都附著上厚厚一層尼古丁油垢，
空氣也是濃厚的尼古丁煙味，
感覺只要在裡面待超過1分鐘就會窒息而死的感覺。
即便打開窗戶也於事無補。
其實，
我25號那天已經拿著鑰匙打開房門確認過狀況一遍了。
因為擔心會有變故。
也擔心姘頭會不會其實去多打了一把鑰匙。
總之，那時房間裡還有各式各樣的傢俱，
甚至還放了一台大型醫療用電動床，
旁邊還有一台點滴架。
房間裡面之亂之髒之恐怖，
連摸到門把的手都是嚴重的煙味，
在裡面用最快的速度拍照存證，
離開後頭髮衣服甚至皮膚都是那個可怕的陳年煙味。
回到家馬上把全身衣服脫下來洗。
第二次跟哥哥約在房間見面時，
房間已是清空狀態。
但也是很可怕。
從來沒看過這麼可怕的房子，
覺得鬼屋狀況都還要好。
壁紙變黃剝落不說，
到處長滿了蜘蛛網跟黑色的黴菌，
地板滿滿的灰塵。
懷疑這個房間是否從來沒被打掃過。
哥哥是跟嫂子一起來，
兩個人看起來乾乾淨淨，
說話也很文雅有教養。
以下是哥哥跟嫂子的闡述：
我妹妹高中時就認識大她10多歲的姘頭，
姘頭年輕時風流瀟灑（原來她們還是青梅竹馬？）
我妹妹馬上就迷上他。
後來妹妹沒畢業就跑到東京來投靠姘頭了。
姘頭從來沒有從事過正當職業，
每天打扮地漂漂亮亮的出門到處拈花惹草，
跟我妹妹也是常常吵吵鬧鬧，風風雨雨。
從來沒給我妹妹一個正式的名份，
期間也分手過幾次，
但後來不知道為什麼姘頭總是會找到我妹妹，
後來就賴在這裡不走，
開始兩個人的同居生活。
姘頭吃喝嫖賭樣樣來
煙酒不離手，
賭輸了就跟我妹妹伸手要錢，
不給就拳打腳踢，
有幾次我妹妹還被打到去住院。
我們都勸妹妹跟姘頭分手，
但姘頭就是不放過我妹妹。
這次聽妹妹因為疫情關係，
工作減少收入減少，
而且感染了實在沒法出去工作賺錢，
沒想到姘頭不但沒有一句安慰的話，
還說她是不是假病。
我妹妹說那是壓斷她的最後一根稻草。
於是就趁著被救護車送到醫院的這次，
狠下心來跟姘頭一刀兩斷。
因為疫情不能探病，
我妹妹說她在醫院裡第一次得到心靈上的安寧。
回想自己的人生實在是很不值得。
也許她感染疫情是老天爺要拯救她讓她逃離這一切，
所以她出院後打電話向我們求救。
姘頭其實也上我們老家來鬧過幾次，
但妹妹其實也沒回來，
我們叫了警察來姘頭沒趣也就離開了。
（唉，
我聽了也有點唏噓，
雖然是一面之詞，
也許從姘頭的嘴裡會說出另一個版本的故事也不一定。
至少在這個版本我是同情徐娘的。）
哥哥接下來說：
雖然因為姘頭的關係，
很多年妹妹都沒跟我們聯繫，
我們也無法得知她的近況。
當我打開這個房間門的那剎那我眼淚都掉下來了，
因為心疼妹妹。
她怎麼可以在這麼惡劣的環境生活這麼多年！
這種空氣不感染疫情不生病才是奇蹟吧。
21平米的房間，
怎麼可以塞得下這麼多東西？
甚至還發現了四隻兔子的骨灰罈…
業者說他們什麼東西都可以處理就是骨灰沒辦法…
我這才注意到嫂子手裡提了個紙袋，
原來那裡面裝的是兔子的骨灰罈…
（大家會好奇這個房子「残置物処理費」是多少嗎？）
今天的故事的重點：
每個房間就等於是人生的縮影。
男歡女愛除了當事人無人可評論，
介紹這個比較極端的Owner Change的物件的例子，
只是希望大家在購買不動產時要注意到很多隱性的成本，
不要只看到表面投報率。
這個投資標的，
因為我的客人有足夠的理解，
並且幸好起碼現有舊房客安穩地住了4年多，
重新拉皮（真的是全部重做）後很快也可以很快地就找到下位新房客，
算是不幸中的大幸。
如果是買下來沒多久馬上就被退租，
是不是會欲哭無淚呢？
偏題一下：
我也曾經手過1棟有8戶人家的大樓，
接手後沒多久不到2個月的時間就退租了5戶。
一般人如果碰到這樣的狀況，
貸款恐怕都還不起，
還得割肉餵鷹。
每個月想到沈重的貸款頭都會麻睡覺都會不安穩。
當然幸好在同月我們馬上就找到新房客，
有新血補進來，
不然就真的會捉襟見肘了。
再回到這次的個例。
從結果而言：
祝福徐娘能夠開啟新人生，
房東也馬上早到新房客，
這次我們把關，
一切重來，
在審核房客時為未來著想當然要求房客加入保證方案，
以保護房東。
本來是一個擁有不定時炸彈的房子，
經過修整後，
變得跟小天使一樣可愛。
看來應該再穩當地收個10年租也沒問題^^
Before的照片非常可怕，
After的照片簡直判若兩人。
我想房間如果有知覺
它也會很開心自己變得乾淨漂亮了。
最後，
客人說他唯一對房客的要求是：
房間禁煙。
哈哈，完全同意。
大家聽了東京子分享這個故事有什麼感想嗎？
歡迎留言告訴我哦～～
請看before 跟after的影片。
貼心提醒；本before影片內含令人不舒服的情境，看了有可能不舒服…
