房東真的是躺著就可以輕鬆收房租的行業嗎？

房東收房租在日本被歸類為「不労所得」（ふろうしょとく）。
意思就是說「不需要付出勞動就可以得到的收入」。
　
還沒入行前，
非常羨慕可以有「不労所得」的階層。
　
入行後才發現其實這行也有很多外界看不見的辛苦。
如人飲水，冷暖自知。
　
不動產不是買下來就大功告成，
買了以後才是一切的開始。
日常的細心呵護（對房客）跟維護（對房源）用心（跟費心）非常重要。
　
同行常常自嘲說所謂的「物業管理業」其實就是「苦情受付係」（工作內容就是聽抱怨跟不斷賠不是，盡可能想辦法解決所有的茶包Trouble）。

一般房客會來聯絡，
除了搬家退房聯繫外，內容不外是各式各樣「苦情」「クレーム」「文句」（抱怨、申述、）類。
　
有些季節性的茶包可預想得到（大概每年到了這個時間都會來的，例如空調故障問題）
　
有些是晴天霹靂沒想過的（例如被同居人家暴連夜逃跑下落不明，只好拖欠房租的）。

所謂無事不登三寶殿，
房客來電絕對是屬於「好事不上門」的類別。
（絕不會有房客突然來電說：「管理公司啊，你們是在太棒了，每次都在第一時間馬上派業者來對應，讓我生活地後顧無憂。」
至少到目前為止還沒碰到過）。
　
記得曾經有位自主管理的房東朋友說他最怕晚餐19點以後的電話響。
（一般不動產是18點下班，過了下班時間的來電，通常令人心驚膽跳）。
　
如果接到的是退租電話，
接下來往往是食慾全消、
晚餐食不下嚥。
　
他語重心長眉頭深皺地表示：「每次接到房客要退房的通知，腦袋總是轟地一響，覺得喉嚨緊緊地說不出話來。唉，不管當了幾年房東還是無法以平常心接受這種震驚」。
　
剛入行的我那時聽了覺得這位房東前輩可能抗壓性比較低，不擅長自我調節、排解心情。
　
等我的角色變成是將從房客那裏得到的退房通知轉告給房東的那個人後，
終於能夠切身體會到那句話的沈重性
（所謂報應的意思是不是不報只是時間未到）
　
角色對換，
可以想像每次房東接到我突然的通知，一定也是心驚膽跳的。
(ごめんね。我也是想當個可以把歡樂帶給大家的小叮噹呀，外野音：此外號用於嚴重暴露年齡世代，人家現在叫「多啦e夢」)
　
以前還聽說從事這行常有的職業病是：
一有消化系統的問題（因為吃無法定時），
二有睡眠障礙（半夜三更會被電話叫醒來去緊急對應）。
　
自己身歷其境後就明白原來為何會這樣。
　
心情會跟著天氣起伏。
驟冷驟熱，都有不同的Trouble得對應。
　
氣溫驟降時，
得擔心暴露在外的給湯器水管會不會因為管內水結冰造成水管爆裂，
大樓入口會不會因為下雪結冰造成打滑害房客進出時不小心滑倒之類（使用者賠償責任）
　
天氣轉熱時，
冷氣機不夠冷是不是故障了，
冷氣太舊，可不可以換台新的之類的要求接二連三。
（這種時節通常是有錢也叫不到工人）
　
冷氣機滴水、紗窗破掉。
天氣熱時出現小強以及其他果蠅。
洗衣機or浴室漏水到樓下。
有養寵物的房源，客人把貓砂直接倒進馬桶裡造成以下樓層馬桶堵塞。
（還有各式各樣造成匪夷所思的原因造成馬桶堵塞）
搬走後裡面寵物的屎尿臭氣熏天，眼睛都睜不開快要窒息（一點都不誇張）的。
　　
AutoLock的房源，客人晚上拿垃圾下去丟忘了帶門卡而無法進門。
（手機也忘了帶時才是絶体絶命）
　
隔壁房帶男朋友回來過夜半夜很吵（隔音效果差的房間，整夜被迫聽立體音效）><
入夜後太吵被報警，警察出動。
半夜火災警報器響，消防隊出動。
颱風將屋頂吹掀開，
狂風暴雨後地上落葉一堆掃不完，
地震搖晃造成家電家具損傷。
　
這些對應基本上就構成物業管理日常的一部份。
　
此外，還有房客剛搬進去時常發生的Trouble，
例如：找不到開關、不知道怎麼開門窗、鐵門拉得下來卻收不回去、垃圾怎麼分類、垃圾丟哪裡、信箱怎麼開…
　
大家不要覺得好笑。
是真的有了鑰匙都不會開門的房客。
有水龍頭不會開熱水。
房裡某個沒看過的裝置到底是什麼無法理解，
說明書有看沒有懂。
開關插頭在哪裡找不到。
這種小烏龍事層出不窮。
　
相較這些小case，
還有更燒心的是：
本來都是很固定繳納房租的房客突然聯絡不上，無故遲繳。
當這樣的房客不僅是年紀偏大還孤家寡人一個時，
會讓我的擔心掛心度急速飆高，
種種不好的猜測浮現腦海。
　
外國國籍的房客聯絡不上時會擔心是不是出了什麼意外。
（畢竟異國他鄉無親無故，我就是這些遊子的「依靠」←可能只有我自己擅自這麼認為而已也不一定就是）。
　
也碰過惡意拖欠房租的客人。
這時就要想種種辦法去催討。
有時候可能只是單純的扣繳房租的戶頭裡錢不夠，
通知後通常很快就會補繳。
　
即便如此，
房客的也許只是一個小小的「平凡疏失」，
後台工作人員就要花數倍的心思跟心力去追蹤確認。
（打電話確認找人跟對帳也許半天時間就過去，每天時間都不夠用的概念）
　
當客人買下我介紹的（投資用）房子後，
就是我要對把房子交給我管理的房東負責的時間開始。
　
越深入後越發現這行（房東背後的物業管理業）：
一點都不是只是單純等著收房租的「不労所得」，
反而稱之為「苦労所得」更恰當。

為了減少這種「苦勞」，
把時間拿去做更有效的利用，
而非用來對應「苦情」。
　　
所以選擇正確的投資標的真的非常重要。
也就是說選對標的，
相對的要付出的時候「苦勞」相對比較少（機率的問題）。
　
選擇評估物件時真的要多方評估，
不要只一昧看到表面的投報率，
而忽略了看不見的成本。
很簡單的道理，
大家都懂，
但是換成是自己時突然都會產生盲點，
無法周密地思考。
　
這種時候就需要專家的建議（專家=我）。
相信很多人都嚮往可以當有「不勞所得」的房東。
　
　
東京包租公、包租婆，是多麼悅耳的稱呼呀。
　
　
最近日幣貶到20年來的新低，
雖然東京房價上漲但仍敵不過日幣貶值的幅度，
用外幣進場等於是打7折買房的概念，
非常划算（老天爺給的大好進場機會！？）
　
即便是如此，
（1）選對標的
（2）選對有專業知識（擁有可信賴的樁腳=協力業者）負責可信賴的物業管理公司
才是「躺著也可以涼涼地收房租」的捷徑跟通往成功之路的訣竅哦。
　
因為那些「苦勞」會被物業管理公司吸收走，
房東（Owner）才有可能「翹腳髯嘴鬚」（台語）享受「不勞所得」的甜密果實呀。
（此語並非是指完全沒有茶包發生，而是茶包發生後的對應姿勢）