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Ratkeville, Bahamas.
有陣子沒有跟大家分享東京子的不動產故事，
大家一定在想：「那個東京子最近是不是只忙著辦講座，都不寫文章了啊？」
好啦，我都有聽到大家的呼喚啦（笑）
今天就來跟大家分享一個，跟不動產買賣時「物件調查」息息相關的真實故事。
夢幻物件背後的暗礁：為什麼專業調查是買房必修課？
請聽東京子，娓娓道來吧——
大約在今年農曆年後，收到一位客人的諮詢，說想趁現在申請「住宅ローン」在日本買一間屬於自己的家。
在日本申請住宅貸款時，「貸款人的屬性」非常關鍵。這個「屬性」，不只看年收入，還包括年齡、健康狀況、就職企業的規模、在同一家公司或產業的就業年資等。外國人的話，某些銀行還會要求具備一定程度的日語溝通能力。
一般來說，上班族比自營業者更容易申請到貸款。總之，有許多看似細節的部分，其實都是左右貸款結果的重要因素。
這位客人是嫁給日本人的配偶，先生的屬性也非常不錯。在詳細了解後，我覺得他們提出的預算和年收入匹配良好，申請住宅貸款的可能性應該相當高。
特別補充一下，就算還沒有永住權，只要在日本工作滿一年、收入穩定且水準夠高，對銀行來說是「好屬性」的話，其實成功申請住宅貸款的機會也非常大。
那為什麼我一直強調是「住宅貸款」而不是「投資貸款」呢？
因為住宅貸款是一種「社會福利性」的金融商品——利率極低（通常落在0.3%～0.8%），貸款年限可達35年，還享有「住宅ローン控除」，可以抵減所得稅。
說白一點，就是不貸白不貸。
而投資用的不動產貸款利率則高很多，通常是2.5%～2.8%，年限大約10～20年，雖然可以將利息作為費用申報，但就沒有任何減稅的優惠了。
簡單來說，「住宅貸款」與「不動產投資貸款」是兩種完全不同的金融產品，自住房與投資房在選擇標的與眼光上也會完全不同。
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從租屋到買房：為自己而繳的每一分錢
回到這位客人身上。
他們一家三口目前住在40平方米、1LDK的房子裡，月租金（含管理費）約¥146,000。
與其每月這樣付租金給房東，客人想，不如運用先生的好屬性來申請住宅貸款。月付差不多的金額，卻能幫自己繳房貸、累積資產。
亦即「房租付了也是別人的，不如用住宅貸款實現自己的家園夢」的思想實踐。
以每月¥150,000來反推預算，說不定還能找到更大、設備更升級的空間。
房子是自己的，踏實感也不一樣。
至於「新家要選在哪裡」，一開始還有些猶豫。
東京這麼大，各區特色不同。
不過，最後他們還是選擇了現租屋附近的熟悉生活圈，因為有認識的媽媽朋友，也方便育兒。
老公上班可以騎腳踏車，離機場也方便出入，一切看來都是加分。
一間夢幻物件的出現與錯失
這對客人做功課做得很徹底，決定要買房後馬上展開地毯式的搜尋與評估。也列出了喜歡的物件清單，一一安排時間看房。
最近東京不動產市場實在太熱了。
條件好的物件一上架，常常不到一週就售出；普通的也撐不了三週。
可以說是物件汰換非常快。
客人大概在兩個月前開始物色，正式看房則是約一個月前。
某天我們排了六間實看，其中有一間大家一眼就愛上了：
台東區大站步行5分、3LDK、12樓、2003年建、全新翻修、高樓層、視野開闊、管理公司大手、修繕基金充裕…幾乎是無懈可擊的好物件。
客人的先生非常喜歡，小朋友也在新家裡快樂地爬來爬去。
連同行的家人都開始規劃家具擺放的位置，彷彿已經住進去了。
正當大家都覺得這間就是命中註定時，我趕緊打去詢問房源狀況，對方回：「現在已經排到第三順位了。」
第一順位這週預計簽約，如果沒簽成才會輪到第二順位，再不成才會到我們。
簡單來說：「可以出價，但希望不大。」
當我把這個消息轉告給客人時，他們臉上寫滿了失落。
「我們應該早點來看的…」客人喃喃地說。
奇蹟發生在最不被看好的選項
之後看的幾間房，要嘛空間太小、採光不佳、樓層低、動線差、價位高…總之沒有一間打動他們。
當看到清單最後一間時，客人問：「這間真的還要看嗎？」
那地點我老實說也沒那麼喜歡，離車站遠、地名也不響亮。
但既然都排了，同行的家人建議還是走完流程。
沒想到，去到現場以後，客人的先生竟然一見鍾情。
理由很實際：價位合理、每月房貸壓力小、角屋採光極好，還可以看到晴空塔。
全屋翻修、展示家具全贈送，幾乎拎包入住。
「這個View我太喜歡了！」他說，
「每天下班看到這樣的風景，心情一定很好。」
唯一的扣分是附近超市少，最鄰近的OK超市排隊時間長、動線也不順路。
但除了這點，幾乎無可挑剔。
謹慎檢查後發現的潛在風險
客人陷入天人交戰，幾天後決定出價，但希望能議價。
我幫他們向賣方試探，對方立刻拒絕議價，還強硬地說希望一週內完成簽約，否則若有全額現金買家插隊，他們會立刻改賣給對方。
我心裡咯噔一聲，這間仲介公司是老字號「買取轉賣」業者，態度這麼強硬實在少見，感覺像踩到地雷角色。
即便如此，我們還是照程序走，客人方準備簽約金與我這邊進行物件調查。
東京子是有日本「宅建士」資格的專業仲介，深知調查的必要。
不是沿用拿來的資料直接照抄，要親自去役所、法務局確認每個細節條文，讓客人在充分理解下才簽約。
然而調查結果讓我倒吸一口氣——這物件問題不小：
- 屋齡雖年輕，但過去曾有結構性漏水紀錄，且原始建商經驗不足，結構有隱憂。
- 管理初期會計編列失當，導致每兩年漲一次費用，目前修繕基金甚至是負的。
- 住戶素質偏低，租客比例高，導致管理秩序混亂、垃圾區髒亂、腳踏車亂停。
這些問題會影響未來轉手難度，也就是不動產常說的「出口戰略」。
很多人會說「反正是自住，不用管那麼多吧？」
但未來若要出售，尤其是面對內行投資家，東京子現在看到的其他行家也會注意到的可能性高，卡關機會大。
專業判斷與理性止損
我們老闆是「高階宅建士」等級，業界有名的物件問題調查專家，他也直言：「這是我看過財務狀況最慘的物件，沒有之一。」
我知道客人聽到後一定非常難過，畢竟連訂金都準備好、夢想藍圖已繪製，結果一夕之間可能化為泡沫。
一切又要重新來過。
我把資料交給客人與家人參考，並說明取消合約的後果。
雖然會讓賣方不高興，甚至影響未來合作，但基於專業誠信，還是選擇如實說明。
客人最後選擇放棄這個物件，我也硬著頭皮向對方仲介表示我們要「取り下げ」，賠上無限道歉，結束這段交易。
結局：真正適合的家，會在等你
好消息是——幾週後，我們順利找到一個條件更好、價錢更漂亮、地點更理想的房子，貸款也順利核下，客人一家人目前已經開開心心搬進新家了。
雖然過程中繞了點路，但我始終相信：只要堅持專業，站在客人立場，就一定會找到那顆最適合的寶石。
幫助客人找到心目中的理想家園，是我最開心的事。
如果你喜歡這篇故事，也歡迎來參加東京子的講座，讓我幫你一起實現「住進夢想東京」的那一步，預祝大家都能達到做東京包租公包租婆的美夢。
謝謝大家！
台灣人宅建士（房仲）東京子
